Valiokunta katsoo, että työryhmän ehdotuksessa asuntopoliittiseksi toimenpideohjelmaksi ehdotetut toimenpiteet ovat osin epäkonkreettisia ja liian tehottomia. Erityisesti pääkaupunkiseudulla kaikenlaisia asuntoja on liian vähän, hintataso asukkaalle kestämättömällä tasolla ja erityisesti kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista on pulaa, mikä haittaa jo talouden kasvuedellytyksiä ja hyvää työllisyyskehitystä. Konkreettisempia esityksiä tarvitaan.
Valiokunnan mukaan asuntopolitiikkaa ohjaavan lainsäädännön tulee olla sellainen, että se kokonaisuutena kannustaa kohtuuhintaisen asuntotuotannon rakentamiseen, omistamiseen ja ylläpitämiseen. Tukijärjestelmän tulee hyödyttää tavoitteensa mukaisesti asukkaita eikä ohjautua esimerkiksi rakennusalan toimijoille.
Valiokunta edellyttää, että kirjelmässä esitetyt kannanotot otetaan huomioon valtioneuvoston periaatepäätöksen valmistelussa.
Valiokunta ehdottaa, että ympäristöministeriö käynnistää mahdollisimman pian ohjelman toteuttamisen rinnalla kokonaisvaltaisen selvityksen asuntopolitiikan perusteista toimijoista riippumattoman tahon toteuttamana. Selvitys on välttämätön poliittisen keskustelun pohjaksi tilanteessa, jossa toimintaympäristön muuttumisen vuoksi tilannetta on arvioitava perusteellisesti uudelleen.
Tätä artikkelia on kommentoitu 5 kertaa
5 vastausta artikkeliin “Eduskunnan ympäristövaliokunta vaatii tehokkaampaa asuntopolitiikkaa”
Yleishyödylliset” kiinteistösijoittajat ovat poistot ylittävillä korjausvarauksilla ja poistoeron muutoksella välttäneet verot ja keränneet runsaat kassavarat. Yhtiöiden varaukset ja kassat ovat selvästi ylimitoitettuja tuleviin korjaustarpeisiin ja lainanlyhennyksiin nähden.
Normaali poistokäytäntö vastaa kiinteistön 30-40 vuoden elinkaarta. Poistot luovat riittävän puskurin varauduttaessa tuleviin korjauksiin ja lainojen lyhennyksiin. Asun itse 1996 valmistuneessa asumisoikeustalossa, joka on rahoitettu kokonaan asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla ja vuonna 2016 kerralla maksuun erääntyvällä aravalainalla. Maksamamme käyttövastikkeet tulevat lainan juoksuaikana kattaneeksi lainan koko pääoman ja korot. Lisäksi ne kattavat kaikki asumisen normaalit juoksevat kulut. Vielä tämän jälkeenkin vastikkeistamme kertyy joka kuukausi ylijäämää tasaukseen ja talon ”yleishyödyllisen” omistajan voittoon.
Aravassa ei valtion asumiseen ohjaama tuki enää hyödytä asukkaita vaan kiinteistöjen omistajia. Nämä toimivat kuin sijoittajat ja tekevät jopa parempaa tulosta kuin kollegansa vapailla kiinteistömarkkinoilla. ARA ruokkii tätä vääristymää, vaikka lainsäädännössä sille on annettu valvojan rooli.
Välitön ratkaisu huutavien epäkohtien korjaamiseksi on aravavuokrien ja vastikkeiden tasauksesta luopuminen. Kiinteistöjen ”yleishyödyllisiä” omistajia on kiellettävä perimästä vahvistetut kohtuulliset asumiskulut ylittäviä vuokria. Asumisoikeusasukkaille on annettava äänioikeus talojensa omistajayhtiöissä, koska he ovat maksaneet noiden yhtiöiden omat pääomat.
Aravajärjestelmässä on myös rakenteellinen vika. Yhteiskunnan aravan kautta asumiseen tarkoittaman tuen ohjaaminen suursijoittajien omaisuuden paisuttamiseen on ruokkinut voitontavoittelua. Se näkyy selvimmin kohtuuttomina vuokrina. Niitä kerätään nyt samalla kun sijoittajat odottelevat todellista jättipottia. Nykyaravan talot vapautuvat 20-30 vuoden kuluttua aravalakien omistukseen ja voitonjakoon kohdistuvista rajoituksista. Silloin lankeaa ”yleishyödyllisille” omistajille ruhtinaallinen ilmainen lounas. He saavat rajattoman määräysvallan miljardien kiinteistöomaisuuteen, joka on maksettu muiden rahoilla.
Jukka Kilpi Suomen Asumisoikeusasukkaat ry:n pj
Tiedot on otettu rakennuslehden verkkosivujen lukioiden mielipidekirjoituksista. Tässä on asuntopoliittinen ohjelma.
1) ”Kasvukeskuksiin kaupungien yhteensä 25 000 vuokra-asuntotuotanto vuosittain käyntiin seuraavan kymmenen vuoden ajaksi. Vuokrataloyhtiöt kaupunkien kiinteistöyhtiöiden omistukseen omakustannusperiatteella. Rakennuttaminen yksityisten insinööritoimistojen kautta. Ohjelmaa kannattaa jatkaa 10-vuotiskauden lopulla, uudella samanpituisella kaudella, koska tarvetta vuokra-asunnoille on. Jatkuvuus on rakentamissa ja koko yhteiskunnassa tärkeää”.
”Markkinoille on pakkoluoda vastavoima 5000-10 000 euroa neliölle maksaville grynderien kovanrahan asuntotuotannolle. Keskituloiset eivät pysty enää ostamaan omistusasuntoja itselleen, eikä vaihtoehtona ole kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja kasvukeskuksissa”. ”Yleishyödylliset yhtiöt VVO ja SATO yms, eivät pysty rakennuttamaan omien tuottovaatimuksien takia kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja ja tuotantomäärät ovat muutenkin aivan liian pieniä vuosittain”
2) ”Rahoitus kaupungien ottamalla lainarahalla, takaisinmaksu vuokratuotoilla 30-35 seuraavan vuoden aikana. Lainakorkoihin valtion tuki”.
3) ”Tonttimaan kaupunki antaa ilmaisella, eikä siitä kohdistu maksettaviin vuokriin mitään maksurasitusta”.
”Jos asiasta tulisi hirveä itku, tonttihinta olisi korkeintaan 100 euroa asuinneliölle”
4) ”Vuokrakerrostaloyhtiöissä maksimi huoneistojen määrä 50 kpl. Tämä sen takia, että pienemmätkin 20-30 miljoonan liikevaihdon omaavat rakennusliikkeet voivat tarjota urakkakohteita”.
5) ”Kerrostaloyhtiöissä maksimi rakentamiskustannus katteineen 1800-2200 euroa m2. Parketit huoneistojen lattioissa, laatat kylpyhuoneissa ja saunassa. Julkisivut täysmuuratut tai betoni sandwich-rakenteiset. Rakenteet normaalien lämmöneristysmääräyksien mukaisia”.
6) ”Hyödyt, uusia pieniä rakennusliikkeitä tulisi merkittävästi lisää rakennusalalle, koska vuokra-asuntotuotannossa olisi jatkuvuutta. Työllisyys koko rakennusalalla lisääntyisi kovasti. Isojen rakennusliikkeiden valta-asemasta päästäisiin pienempien rakennusliikkeiden tulemisella asuntorakentamiseen. Kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja olisi saatavana kasvukeskuksissa. Kaupungit saisivat uusia veronmaksajia, koska vuokra-asuntoja olisi tarjolla. Uusien omistusasuntojen hinnat laskisivat, koska olisi kohtuuhintainen vaihtoehto omistusasumiselle. Käytettävissä olevat tulot suurella osalla ihmisillä lisääntyisivät, koska asumiskulut muodostavat ison osan pakollisista menoista kuukausittain”.
”Varmaan kaupunkien oma vuokra-asuntotuotanto lähtisi käyntiin, jos määritellään tarpeeksi iso sakkomaksu valtiolle vuosittain maksettavaksi, jos tuotanto ei lähtisi käyntiin. Sakkomaksua valtio saisi
20 000-35 000 euroa vuosittain, jokaisesta rakennettamattomasta vuokrahuoneistosta. Valtiolla olisi mahdollisuus saada vuosittain budjettiin vähintään 500 miljoonan euron lisätulot”.
”Kaavoituksen avulla kaupungit pystyvät täysin dominoimaan kaikkea asuntorakentamista, koska tonttimaa on pääsääntöisesti kaupunkien omistuksessa. Tontin omistaja päättää kenen omistukseen tontille rakennettava asuinrakennus jää”.
”Tietysti vuora-asuntotuotannon sekaan kannattaa kaavoittaa omistusasumista, että pelkästään yhtenäisiä vuokrataloalueita ei muodostuisi. Tonttien myymisestä gryndereille kaupungit saisivat edelleenkin nopeasti hyviä tuloja”.
Asumisoikeus ja osaomistusasunnot
”Asumisoikeus- ja osaomistusasuntojen lainsäändääntöä olisi muutettava niin, että kuukaudessa vuokrassa maksettavat lainanhoitokulut lisäävät suoraan vuokralaisen omistusosuutta yhtiössä. Vanhemmissa taloissa, joissa rakentamiskulut on maksettu täydellinen omistusoikeus, olisi tällä hetkellä asuvalla asukkaalla. Pois muuttaneella asukkaalla omistusoikeutta ei enää ole, vaikka on maksanut huoneistosta vuokran mukana rakentamiskuluja. Asukas on vain lähtenyt pelistä liian aikaisin pois. Omistuksen lisääminen yhtiöissä asukkaille, ei tarvitse eduskunnalta perustuslaillista säätämisjärjestystä. Laki osaosamistusasunnoista ja asumisoikeusasunnoista on säädetty eduskunnassa aivan normaalilla lainsäädäntö tavalla, eikä perutuslain mukaisessa säätämisjärjestyksessä”.
”17.11.2008 MOT: Asumisoikeusasunnot – suuri puhallus, toim Martti Backman”.
”Laki runnottiin eduskunnan läpi kovalla kiireellä. Kesken jääneitä osaketaloja muutettiin sen jälkeen asunto-oikeuskohteiksi ja otettiin asukkailta heidän 15 prosentin pääomapanoksensa ja loput valtiolta. Järjestelmä alkoi suoltaa asumisoikeusasuntoja.”
”Suomalaiselle asuntopolitiikalle tyypillisiä toimijoita ovat ns. yleishyödylliset rakennuttajayhtiöt. Ne olivat perinteisesti lähellä johtavia puolueita, niin että ainakin vielä 90-luvun alussa demareilla, keskustalla ja kokoomuksella nähtiin olevan omat nimikkorakennuttajansa. Yhtiöt antoivat puolueystävilleen rahoitustukea, eräät jopa laillisuuden rajoja ylittäen. Yhtiöt puolestaan saivat erioikeuden valtion asuntolainoihin vuokra-asuntojen tuottamista varten ja omistusoikeuden asuntoihin”.
Helsingissä isompien rakennusliikkeiden myytävien asuntojen hinnan ja katteen määräytyminen. Teksti otettu rakennuslehden lukijoiden mielipidekirjoituksista.
”Ison grynderin kate Helsingissä. Asuinhuoneiston velaton myyntihinta on 10 888 euroa neliölle. Kaupungin myymän tontin hinta on 28 prosenttia asuinneliön velattomasta myyntihinnasta. Tontinhinta on 3049 euroa velattoman asuinneliön kustannuksesta. Rakentamisen kustannukset, sis. rakennuttamisen, suunnittelun ja kaikki rakennuskustannukset 2100 euroa neliölle. Kustannukset yhteensä 5149 euroa neliölle. Myytävälle asuinneliölle kateprosentiksi tulee 114,6 prosenttia. Katetta neliölle on 5739 euroa. Myytäviä huoneistoja on 69 kpl. Keskimääräisen huoneistopinta-ala on 96 neliötä. Myytäviä asuinneliöitä on 96 m2 x 69 kpl yhteensä 6624 m2. Kate koko hankkeelle on 6624 m2 x 5739 euroa, yhteensä 38.015136,00 miljoonaa euroa.
Vuosikorjausvaraus 1 prosenttia rakentamiskuluista
112.608,00 euroa. Kaikki asunnot menevät vielä hyvin kaupaksi rakentamisen aikana. Katesummasta voi maksaa muutaman miljoonan politiikkokavereille, että sadaan heti perään uusi tontti Helsingin kaupungilta ostettavaksi”.
”Työt tehdään vielä Virolaisilla alihankkijoilla, jotka maksavat omille työntekijöille alle työehtosopimuksen mukaista minimipalkkaa. Vaikka tekevät ammattimiesten töitä. Virolaiset alihankkijat, eivät itse saa yrityksille katetta urakkasuorituksista ollenkaan. Hyvä, jos omat kustannukset peittyvät. Työntekijät näkevät oikeasti nälkää, koska syövät toisten työntekijöiden ruokia työmaaparakin jääkaapista. Uusia urakoitsijoita on aina tulossa. Tästäkin hyöty menee grynderille, alle tavoitearvion annettujen urakkatarjouksien muodossa.
Tämä koskee erityisesti rakennusteknisiä töitä. Takuuajan vakuus pidädetään vielä viimeisestä urakkasuorituksesta, koska pitäähän YSE 98 noudattaa.
Tietysti isolle grynderille lisätuloja tulee vielä asukasmuutostöistä, koska 10 000 euroa neliölle maksavien asuntojen pintamateriaalit ja kalusteet ovat vain vakioita. Hyvät ja mahtavat voitot, vielä harmaalla työvoimalla tehtynä. Poliitiikkojen suosimalla vielä koko toimintaa, mutta tuskin ilmaisella”.
Tälläkin homma toimii hyvin. Kirjoitus on otettu Rakennuslehden lukijoiden mielipidekirjoituksesta.
”Jos oikeasti haluttaisiin nykyistä halvempaa kovanrahan asuntotuotantoa, täytyisi kaupungin myydä kovanrahankohteiden tontit niin, että myytävien asuinneliöiden velattomalle myyntihinnalle on asettettu kattohinta. Kaupunki voi päättää, että myytävän tontin hinta on 200 euroa myytävää velatonta asuinneliötä kohden. Kattohinnaksi myytävälle velattomalle asuinneliölle kaupunki asettaa 2300 euroa neliö. Hinta sisältää myös tontin hinnan 200 euroa.
Huoneiston velattoman asuinneliön myyntihinnassa 2300 euroa, on sisällä 21 % kokonaiskate gryndirakennusliikkeelle. Asuinneliön velaton myyntihinta on laskettu kaupungin teettämistä rakennuskohteen (ei urakkakilpailua rajoittavista) luonnossuunnitelmista, jotka perustuvat asemakaavamääräyksiin.
”Tämän jälkeen vain esimerkiksi kaupungin konsultin toimesta soitellaan isoille ja pienimmille rakennusliikkeille haluatteko rakentaa edellä mainituilla ehdoilla kovanrahan rakentamiskohdetta. Asemakaavamääräykset lähetetään halukkaille osallistujille. Hankkeen rahoitusehdellytykset on todistettava, ennen sopimuksen solmimista kaupungin kanssa. Voittaja tässä urakkakilpailussa valitaan osallistuneiden kesken arvalla julkisessa tilaisuudessa. Kustannuslaskentaosaamista Suomessa löytyy, jokainen rakennusliike voi laatia omat luonnossuunitelmat urakkalaskentaa varten lähetettyjä asemakaavamääräyksiä noudattaen. Urakkalaskenta-aikaa on oltava riittävästi 2-3 kuukautta, koska joutuu varmaan ottamaan yhteyttä rakennusvalvonnan lupa-arkkitehtiin. Laskentakustannukset jäävät kilpailuun osallistuvan rakennuslikkeen kustannettavaksi”.
Mitä hyötyä tästä on. Asukkaat saavat omistusasunnon itselleen, joka on omalla tontilla. Velattoman asuinneliön hinta on edullinen 2300 euroa, jolla oikeasti pystytään rakentamaan kovanrahan kerrostalohuoneistoja pääkaupunkiseudulla.
Kunhan kaupunki on vain rajoittamassa asuntojen hinnan määräytymistä tonttimaan omistajana. Nythän kaupunki pyytää esim. Helsingissä 3000 euroa velattomalle asuinneliölle tontin hintaa ja iso grynderi hinnoittelee asuinneliön loppusumman. Lopusummaksi tulee helposti 10 000 euroa velattomalle asuinneliölle.
Jos kaupungit pääkaupunkiseudulla tai kehyskunnissa eivät vaikuta asuntojen velattomaan myyntihintaan, ei kohtuuhintaisia kovanrahan asuntoja ole markkinoilla ikinä keskituloisille. Tontin omistajana kaupungit aina sanelevat pelisäännöt huoneistojen myyntihinnalle. Nyt antavat asuntojen hintojen vapaasti nousta.
Edellä mainitulla systeemillä rakennusliikkeellä menisi hetkessä asunnot kaupaksi pääkaupunkiseudulla. Nykyisessä asuntomarkkinatilanteessa asunnon ostajilla tulisi olla varmaan 15 vuoden jälleenmyyntikielto kovemmalla myyntihinnalla, mitä huoneiston ostohinta on ollut.