Asukas maksaa aluksi seitsemän prosenttia asunnon myyntihinnasta oikeudestaan asua asunnossa. Sen jälkeen asukas maksaa vuokrassaan normaalien kiinteistön ylläpitokulujen lisäksi pääomakuluja ja 20 vuoden sopimuskauden päätteeksi hän voi lopulta lunastaa asunnon omakseen.
”Asukas kerryttää näin joka kuukausi itselleen omaisuutta. Halutessaan voi muuttaa pois myös aiemmin, ja yhtiö on velvollinen maksamaan asukkaalle sekä ensierän että kertyneen pääomaosuuden takaisin. Kyse on siis asukkaan kannalta riskittömästä asumisen vaihtoehdosta”, Lakean toimitusjohtaja Keijo Ullakko sanoo.
Riskittömyys korostuu myös siinä, että asunnon myyntihinta 20 vuoden sopimuskauden päätteeksi lyödään lukkoon jo sopimuksentekohetkellä. Sopimuskauden lopussa asukkaalla on lunastettavaa enää vajaa kolmannes asunnon hinnasta, esimerkiksi 60 neliöisen asunnon 175 000 euron hinnasta lunastettavaksi jää lopulta 49 000 euroa.
Lakea suunnittelee rakennuttavansa 550 uuden mallin mukaista asuntoa Vaasaan, Seinäjoelle, Kokkolaan, Jyväskylään ja Kuopioon. Myös pääkaupunkiseudulta etsitään sopivia tontteja.
”Uskomme, että tällainen riskitön vaihtoehto oman asunto-omaisuuden kerryttämiseksi kiinnostaa tänä aikana, jolloin taloudellinen tilanne on melko epävarma.”
”Helpottaa yleishyödyllisten yhteisöjen toimintaedellytyksiä”
Uuden asuntotuotantomallin asunnot rahoitetaan asuntoyhtiön ottamalla pankkilainalla, jossa on valtion takaus ja tuotantoon sovelletaan Aran hinta-laatukriteereitä.
”Tämä on uusi, mielenkiintoinen avaus, joka kehittää ja monipuolistaa asumisen järjestämisen rahoituskeinoja. Yleistyessään se avaa oven asunnontarvitsijoille päästä turvallisesti ja kohtuuhintaisesti omaan uuteen kotiin”, Aran ylijohtaja Hannu Rossilahti toteaa.
Rossilahti korostaa, että innovaatio yhdistää perinteisen turvallisen vuokra-asumisen mallin moderniin omistusasumisen rahoitustapaan ilman valtion suoraa tukea.
”Malli madaltaa yleishyödyllisen yhteisön mahdollisuuksia tuottaa uusia kohtuuhintaisia asuntoja, sillä se ei edellytä pysyvää pääomapanostusta. Tämä vähentää toimijan rahoituskustannuksia ja helpottaa yleishyödyllisten yhteisöjen toimintaedellytyksiä laajemminkin.”
Rossilahti painottaa myös, että Omaksi-asuntojen mallilla on asumisen kustannuspaineita alentava vaikutus, koska uusia pääomia uustuotantoon ei tarvitse kerätä vanhan vuokra-asuntokannan tuotoista.
Tätä artikkelia on kommentoitu 56 kertaa
56 vastausta artikkeliin “Lakealta uusi avaus – uuteen asuntoon kiinni pikkurahalla”
Tämähän on loistava malli. Vuokralainen sopii siis vuokrasopimuksessa niistä ehdoista, joilla hän voi lunastaa asunnon itselleen rajoitusajan jälkeen ja vuokranantaja suostuu siihen, että maksettuaan ensin 7% ja sitten asumisaikana vuokrissa kertyvät lyhennykset eivät jääkään omistajan omaisuudeksi vaan niillä sovitaan kerrytettäväksi vuokralaisen omaisuutta ja lyhennykset luetaan osaksi kauppahintaa. Kiinnostavaa on myös että 20 vuoden jälkeen 30 prosenttia asunnon loppukauppahinnasta maksetaankin alkuperäisellä inflaation syömällä nimellishintatasolla, eikä nykyarvon mukaisella tasolla. Näitä myös PKSlle liikkeelle paljon niin loppuu tämä nykyinen asuntokurjuus.
Eli pyörä on keksitty uudellen; ei siis mitään varsinaisesti uutta. Systeemihän on 20 vuotta vanha kuten tuossa toisessa kirjoituksessani totean. Ihmetystä herättä vain ARA:n oman osaomistusmallin kiertäminen.
Mitäs kun ei asukaan 20 vuotta kämpässä? miten homma siirtyy uudelle omistajalle? Mistä varainsiirtvero maksetaan?
Ei silloin makseta varainsiirtoveroa ollenkaan. Asunnosta ei ”varaaja” varsinaisesti omista koko aikana mitään. Vasta 20 vuoden päästä omistus voi siirtyä ja maksetaan varainsiirtovero koko summasta… Paitsi jos taas joku höynäytetty asuntoministeri säädättää lain, jolla asunnon voi lunastaa jo aiemmin. Toisaalta laki on jo olemassa, mutta koskeeko se tätä? Onkohan ARA:kaan miettinyt asioita kovin tarkkaan?
Lakean nettisivuilla löysin Omaksi-asunnoista tarkempaa. Käsittääkseni tämä on hyvä yhdistelmä aso, osaomistusjärjestelmästä, arava HK, aravavuokra, tai asunto-osakeyhtiö -järjestelmästä?. Mutta oli niin tai näin tällaista selkeää järjestelmää on odotettu että voi kuukausittain maksaa itselleen omaa ”kämppää. Ei tarvitse pankkilainaa vaan yhtiön ottamaa lainaa omaa osuutta maksaen. 20 vuoden päästä voi sitten lunastaa lopun 30 % asunnon hinnasta.
20 vuotta tällainen järjestelmä on ollut olemassa. Miksi se vasta nyt on hyvä?
Lakean tiedotteen mukaan (lakea.fi/omaksi) ja Vaasan jo alkaneen kohteen hintatietojen mukaan saanut valtavaa kiinnostusta potentiaalisten asukkaiden joukossa myös PKSlla. Ei ihme, kun hintatietoja ja asumiskustannuksia/kk katselee: 45.5 m2 kokonaishinta n.133000 e, 7% varaus maksu n. 9300 e, lunastushinta 20 vuoden kuluttua n.40000 e. Asumisaikana asukas maksaa asumismenoja: hoitovastiketta 173 e ja rahoitusvastiketta 493 e, johon sisältyy 346 e lainaa säästöön lyhentävä osuus (20 v.asumisaikana 63 % eli n.83000 yhtiön ottamasta lainasta). Eli asumismenot on yhteensä 666 e kuukaudessa.
. Asumisaikana asukas maksaa asumismenoja: hoitovastiketta
Vai on edullista? Taisit unohtaa sen 9300 €. Sillekin voidaan tarvita laina. Mutta mitäpä sanoisit seuraavasta esimerkistä: uusi kaksio Oulussa, 43 m2, velaton hinta 120 916 €, myyntihinta 38 786 €, velkaosuus 82 130 €. Hoitokulut 111,8 €/kk, rahoituskulut 516 €/kk, yhteensä asumiskulut 628 €/kk eikä mitään loppulunastushintaa. Ai niin se myyntihinta 38 786 €. Sitähän ei sinunkaan esimerkissä huomioitu. Tässä on sentään kyse omistusasunnosta, josta saa itse määrätä alusta alkaen. Kyllä noilla parametreilla asukkaan kannatta mieluummin ostaa oma asunto.
Ehkä esimerkkisi on Oulun omistusasunnoksi edullinen ja lähtöarvokin jopa n. 13000 halvempi. Mutta myönnät kai että on iso ero hankkia lunastamisraha 9300 (säästönä tai lainana ja vakuudet) kuin sinun myyntihinta 38786 laina ja vakuudet (jos säästöjä ei ole). Ja kummassakin tapauksessa tulee lisää hintaa asumismenojen päälle mutta Oulun tapauksessa luultavasti enemmän. Sen kai näkee jo otsallakin.
Mutta kynnys Vaasan Omaan asuntoon on pienempi ja mahdolliset lisäkulut asumismenojen lisäksi pienemmät. 20 vuodessa siis olet maksanut 70 % ja loput 30% kun lunastat omistusasunnoksi 40000. Ehkä siinä inflaatiokin auttaa ja mahdollisen lainan vakuutena voi käyttää lunastamiaan osakkeita jos ei pysty säästämään 20 vuodessa. Tie vuokra-asunnosta Omaan asuntoon 20 vuodessa on helpompi etenkin ajatellen nuoria.
Ehkä esimerkkisi on Oulun
Kyllä tuo oli sitä hintatasoa mitä Oulussa yleensä on, etuovesta poimittu ensimmäisenä vastaan tullut samankoinen uudisasunto.
Tämän uudelleen lämmitetyn systeemin huono puoli on se, että ”varaajan” oikeudet ovat siinä aika olemattomat. Omistajan oikeutta ei ole olemassa ollenkaan. Siinä 20 vuotta vanhassa systeemissä eli osaomistusasunnoissa ostaja omisti sentään 10% asunnosta heti varaustilanteessa. Mielenkiintoista on myös syteemissä se, että tällaisten asuntojen kauppaaminen taitaa kuulua Asuntokauppalain piiriin. Siellä sanotaan seuraavasti:”Jos kauppa tehdään, varausmaksu on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa. Jos kauppa jää syntymättä, myyjän on viipymättä palautettava varausmaksu.” Nyt on vain niin kummallisesti, että varausmaksua maksetaan 20 vuotta. Asuntokauppalain mukaan myyjällä täytyy myös olla ns. vastuuvakuutus, joka turvaa asunnon ostajan aseman myyjän konkurssitilanteessa. Asuntokauppalaki puhuu ns. turva-asiakirjoista joiden on oltava rahoittavan pankin hallussa, tässä tapauksessa 20 vuotta. 20 vuotta on pitkä aika. Sinä aikana voi hyvinkin käydä niin, että jopa kaikki ”varauksen” tehneet haluavat luopua asunnostaan. Myyjällä on silloin oltava kukkarossaan niin paljon rahaa, että voi palauttaa kaikille varausmaksun. Eli myyjän on oltava supervakavarainen. Mikähän pankki tai vakuutusyhtiö antanee tällaiselle vakuutuksen.
Lakean kotisivujen mukaan ensimmäinen kohde on jo käynnistynyt. Urakkasopimus on tehty ja työt alkavat 1.7.2013. Alan toimijana minua ihmetyttää mitä ARA:n lainaa siihen on käytetty. ARA:n sivuilla esitetyistä lainoista korkotukilainassa vuokra-asunnoille asuntoa on käytettävä 40 vuotta vuokra-asuntona ja omarahoitusosuus on vuokratontilla 5% ja omistustontilla 10%. Miten silloin asunto voidaan myydä asukkaalle 20 vuoden kuluttua? Kehysriihessä puhuttiin jotain syksyllä tulossa olevasta 20 vuoden korkotukilainasta, mutta se on vasta syksyllä. Eihän sen perusteella ole vielä voitu tehdä esim osapäätöksiä. Lisäksi on selkiinnyttämättä kuuluuko tällaiset asunnot Asuntokauppalain ja sen myötä RS:n piiriin. Talothan tulevat joka tapauksessa olemaan vuokrataloja. Osalla asukkaista on tämä ennakkovaraus jota maksavat 20 vuotta. Osaa asunnoista ei taas saada ”kaupaksi” ja niistä tulee vuokra-asuntoja. Kaiken kaikkiaan sanoisin, että jos kaikki menee hyvin, lopputulos on kaikkia osapuolia tyydyttävä. Mutta jos markkinointi tökkii heti tai 15 vuoden päästä (kun asunnot ovat jo kuluneita) on tiedossa vaikeuksia. Lakean vakavaraisuutta koetellaan silloin. Asukkaalla on tässä riskinä se, että riittääkö Lakean rahat.
” Siinä
Edelliseen liittyen tuli mieleeni, että osaomistuslain mukaisissa taloissa on oudon paljon asuntoja ”myymättä” ja siis (yleishyödyllisen) rakennuttajan omistuksessa ja vuokrattuina. Ne lienee pidetty ”myymättöminä” keinottelumielessä, edustavathan ne yhtiölle hyvää vuokratulolähdettä ja aikanaan ovat heti realisoitavissa kovalla hinnalla. Koko talon omistuksen siirtymävaiheessa rakennuttajalle jää iso äänivalta. Mitenköhän laakea se on Lakeassa?
”Asuntokauppalaki
Lakea-mallissahan valtio (ARAn päätös) takaa pankkilainan. Eli jos bankrotti käy, ekös valtio korvaa kaiken?
ARA antaa takauksen pankille ei asukkaille.
Elämme riskiyhteiskunnassa. Eihän kukaan missään systeemissä anna takuuta asunnonostajille – ei asunto-osakkeen eikä kiinteistön. Ei liioin pörssiosakkeiden ostajille. Miksi pitäisi?
Näinhän se on, että pankkilainalla on valtion takaus, mutta asukkaiden maksamilla ennakoilla ei ole mitään takausta jos asunnon kaupaa ei liitetä RS-järjestelmään. Asukkaiden maksamat ennakothan(joilla on siis lyhennetty sitä pankkilainaa) ovat loppuvaiheessa peräti 70% asunnon alkuperäisestä arvosta. Esim 143 000 € maksavassa asunnossa se tarkoittaisi 100 000 € ilman takausta. RS-järjestelmä lienee asukkaiden kannalta välttämätön.
Asukkaiden asema ei ole ihan suoraan verrannollinen omistusastuntoihin kun niillä on selvät jälkimarkkinat.
Kuten joku palstalla mainitsikin osaomistusuntojen markkinointi on ajoittain mahdotonta, siis sillä hinnalla jossa asukas pääsisi hyötymään ”säästöosuudestaan”.
Eli peli menee seuraavasti. Esimerkkinä 20 kohdalla lunastettavan asunnon myyjä oli Espoossa seuraavassa kipelissä vuonna 2010.
110 neliöisen 1997 valmistuneen rivarin saisi lunastaa 2017 hintaan 70 tuhatta euroa. Omistava yhtiö kuppasi vastiketta pari euroa ylimääräistä se tietysti laski myyntihintaa mutta ei mahdoton kustannus 7 vuoden ajalta joten ostajia oli tarjolla.
Myyjä ajatteli että kämpästä pitäisi saada 110 tonnia, maksamalla 2017 70 tonnia uusi omistaja saisi lunastaa kämpän omakseen. Kokonaisihntaan 180 tonnia seuraavakin omistaja tekisi oletettavasti hyvän diilin-
Lukuisia perheitä kävi mutta kas kumma ARA:n kohteessa onkin varallisuusrajat. Useimmilla ostajista oli jokin omistusasunto, vahvasti lainoitettu mutta arvo oli noussut juuri senverran että rajoihin ei päässyt. Tai sitten joku perskatin perintöosuus jostakin sukutilasta tai kesämökistä, ja varallisuusrajat meni yli.
Sitten oli toinen ryhmä oli ns. persaukiset eli opintonsa päättäneet korkeapalkkaiset nuoret perheet. Maksukykyä olisi mutta pankista ei saa lainaa, tällainen höttöosuus kun ei toimi minkäänlaisena vakuutena.
Kolmas ryhmä olis sitten just eronneet YH äidit, oma palkka ja elatusmaksut riittäisivät asumiseen mutta kun siitä osituksesta tulee sitä omaisuutta joka pullauttaa yli varallisuusrajan. Tuo varallisuus menisi tasan tarkkaan siihen kämpän lunastukseen, mutta kun se on sitä varallisuutta rajoitusten näkökulmasta.
Jotenkin tuntuu että kirveellä olisi töitä spekulantit pääsee hyötymään järjestelmästä.
Voisihan sitä erota ja jättäisi osituksessa kaiken varallisuuden puolisolleen, ja tämä jolle rahat jäi lainaisi lunastusoisuuden velkakirjalla.
Muuton jälkeen voisi palata onnellisesti yhteen.
”Edelliseen liittyen tuli mieleeni, että osaomistuslain mukaisissa taloissa on oudon paljon asuntoja ”myymättä” ja siis (yleishyödyllisen) rakennuttajan omistuksessa ja vuokrattuina. Ne lienee pidetty ”myymättöminä” keinottelumielessä, edustavathan ne yhtiölle hyvää vuokratulolähdettä ja aikanaan ovat heti realisoitavissa kovalla hinnalla. Koko talon omistuksen siirtymävaiheessa rakennuttajalle jää iso äänivalta. Mitenköhän laakea se on Lakeassa? ”
Nimimerkille ”Utelias” tiedoksi, että siinä 20 vuotta vanhassa systeemissä asunnot olivatkin hallinnollisesti vuokra-asuntoja. Nimitys ”osaomistusasunto” oli silloin vapaaehtoinen. Ja älä unta näe etteikö omistaja olisi myynyt kaikki asunnot, jotka menivät kaupaksi. Kyllä olisi myynyt mutta kun ei kaikki menneet kaupaksi. Lisäksi tällä hetkellä kun osakas haluaa myydä asuntonsa, on hänen joskus suorastaan mahdotonta saada asuntoaan kaupaksi. Ongelama alkaa tulla siellä 10 vuoden jälkeen, kun niitä ennakkomaksuja on kertynyt esim 50 000 ja siihen päälle se alkupanos, esim 10 000. Eli se alkuperäinen 10 000 alkupanos on muuttunutkin 60 000 . Ostajaa ei vain silloin löydy helposti. Tämä 20 vuotta vanha systeemi ei siis ole se sama, jota koskee laki osaomistusasunnoista, joka tuli voimaan vasta 2002.
Kukaan ei enää tee mitään sosiaalisuuttaan tai solidaarisuuttaan. Miten rakennuttaja / omistaja / hallinnoija ottaa omansa korkojen kanssa?
Tätä innovaatiota varten ei tehtäne lainsäädäntöä, jos julkinen valta osallistuu tähän vain takauksen muodossa. Tällöin kyse olisi normaalista yksityisektorin yritystoiminnasta. Omistajaa ei voine valvoittaa kilpailuttamaan hankintojaan, joten se ottaa omansa ylihinnoittelemalla isännöinti-, korjaus- ym toiminnot, vai?
Kautta aikojen gryndereitä on mennyt konkurssiin ja asuntojen ostajat ovat joko joutuneet nuolemaan näppejään tai ovat läpikäyneet konstikkaat järjestelyt niin,että talo/asunnot ovat tulleet loppuun rakennetuiksi ja sijoitetuille rahoille on ostaja saanut vastinetta.
Valtion korkotukemissa asumisoikeusasunnoissa on velvoite palauttaa asumisoikeusmaksu indeksillä korotettuna silloin, kun ason omistaja haluaa lähteä talosta ja luopua oikeudesta. Aso-järjestelmä on kuitenkin läpisäädelty niin, että on kyse riskittömästä ja voittoa tavoittelemattomasta toiminnasta (periaatteessa, hmm…). Eli ei ole tainnut vielä yksikään valtion takaaman, korkotuetun, omakustannusperiaatteella vastikkeet määriteltävien aso-kohteiden omistaja lähennellyt bankrottia.
Kaiken menneen ja voimassa olevan lainsäädännön valossa ainakin minä ihmettelen tätä uutta innovaatiota. Taitaa olla vain niin, että ARAssa määräävä persoona inhoaa köyhiä ja inhoaa vuokra-asuntoja ja haluaa tavalla tai toisella romuttaa sosiaalisen vuokra-asumisen systeemin ja kylvää valtion asuntorahaston rahoja kavereilleen, vai?
Valtion tuella tuotetun asunnon osaomistussopimus käy lainan vakuudeksi, ja tämä on fakta. Osaomistusasuntoja tarjovat yhteisöt ilmoittavat, että jos tarpeeksi pienituloisia ja vähävaraisia ostajakandidaatteja ei ilmaannu, he auttavat saamaan kunnalta puoltavan lausunnon, jonka avulla ostajaksi hyväksytään hyväosainen kandidaatti.
Enkä tähän päivään mennessä usko, etteikö pk-seudulla jokainen osaomistusasunto menisi kaupaksi. Se, että niitä on ”myymättä”, johtuu siitä samasta ahneudesta kuin vuokra-aravien kohdalla. Vuokralainen maksaa kaiken, ja rakennuttaja haluaa odottaa sääntelyn päättymiseen, sillä sen jälkeen asunnot saa myydä muhkealla voitolla. Eihän tässä ole mitään epäselvää?
” Osaomistusasuntoja tarjovat yhteisöt ilmoittavat, että jos tarpeeksi pienituloisia ja vähävaraisia ostajakandidaatteja ei ilmaannu, he auttavat saamaan kunnalta puoltavan lausunnon, jonka avulla ostajaksi hyväksytään hyväosainen kandidaatti.”
Noinhan siellä Espoon esimerkkikohteen omistavan yhteisön sivuilla lukee, ei siinä mitään epäselvää ole. Mamoin monella toimialalla yritykset lupailevat missioita ja visioita, käytäntö on usein sitten aivan toinen syystä tai toisesta.
Espossa tämä mainittu poikkeaminen olisi pitänyt saada asuntoviranomaiselta, saattoivat olla siellä nihkeitä joten yhteisön asiakaspalvelussa eivät turhaan halunneet viedä asiaa sinne.
Sitten voihan tällä omistavalla yhteisöllä olla jonkin muu intressi olla viemättä poikkeushakemusta eteenpäin.
Asutojen hinnat olivat tuolloin pudonneet ja myyjä oli ostamassa vapailta markkinoilta paremmin asumistarpeitaan tyydyttävää kämpää, vanha osaomistusasunto olisi varmasti mennyt kun olisivat olleet valmiita pudottamaan pyynnin 50 tonniin. Päätös oli kuitenkin vaikea kun naapurit olivat myyneet osuuksiaan jopa 120 tonnilla.
Eikä pankkilainoissakaan epäseltää ole, teoriariassa toimii vakuutena mutta selitäppä se Tanskalaisen tai Ruotsalaisen yhitön pankkitisikin virkailijalle. Päätösketju on melkoisen pitkä isoissa konserneissa. Tietysti voi pyytää kavereilta tai vanhemmiltaan henkilötakaukset mutta kaikki eivät sitä halua tehdä.
Lakean Omaksi asunnossa ei kai ole valtion tukea, on vain valtion takaus yhtiön ottamalle pankkilainalle. Ei tulo eikä varallisuusrajoja asukasvalinnoissa, ei kunnan lupaa tai lausuntoja, siis verrattavissa vapaarahoitteisen tuotantoon?
Kohtuullinen on kohtuullisen oikeassa. Lakea-malli on ikäänkuin vapaarahoitteinen, mutta valtion takauksen johdosta ”osaomistus” käy vakuudeksi ”omistajan” pankkilainaan. Toisin kuin aravassa ja ara-aidoissa malleissa Lakeassa ei ole mitään sosiaalista.
Ei yhtään mitään sosiaalista Lakea-mallissa ole.
Vaan sitä en ymmärrä, miksi Suomen lainsäädännön mukaiset, pätevät vakuudet, pitäisi soveltua muiden maiden pankkien vakuuksiksi. Ehkä EU:n takia, ehkä ei?
Toinen jalka Keski-Euroopassa huomautan, että maassa maan tavalla. Jos ostan Saksasta / Sveitsistä omaisuutta, on minulla siellä pankki ja pankkitili. Jos ostan Suomesta omaisuutta, on vivuttajana suomalainen pankki. Kuka muka muuta kaipaa?
Isoimmat pankin on myyty ulos ja jostakin syystä ihmiset tuppaa ottamaan lainansa niistä.
Koivunlehvät toimii kivasti jos on maalta kotoisin ja iskä ja äiti laittaa nimensä vakuuspaperiin.
Kommenttini rahoituksesta koski osaomistusasuntoja yleisesti ja niiden jälkimarkkinoita. Volyymi on marginaallinen ja oma lainsäädäntö puuttuu. Tuotteen asema ei ole vakiintunut, kiinteistövälittäjät, ostajat ja rahoittajat eivät tunne.
” Kommenttini rahoituksesta koski
Osaomistusasuntoja koskevassa laissa (232/2002) on mielestäni ihan riittävä maininta osaomistuksen siirrosta. Se vastaa asumisoikeuden osalta käytävää prosessia. Homma hoituu talonomistajan (enemmistöosakkaan) ja asunnon osaomistajan (vähemistöosakkaan) kesken:
” 21 § Vähemmistöosuuden luovutus- ja takaisin- ostohinta
Jos vähemmistöosuuden omistaja siirtää vähemmistöosuutensa tai enemmistöosuuden omistaja ostaa sen takaisin, kauppahinta on enintään vähemmistöosuuden omistajan maksama osaomistusmaksu lisättynä vähemmistöosuuden omistajan enemmistöosuuden omistajan luvalla tekemien ja rahoittamien asunnon vuokra-arvoa nostavien korjaus- ja muutostöiden arvolla luovutus- tai takaisinostoajankohtana.”
Mihin siinä kiinteistövälittäjää tarvitaan?
Ihminen on kapitalisti useimmat haluavat kerätä omaisuutta
mainitsemasssasi lainkohdassa ei tainnut olla vähemmistöosuuden lunastukselle määritettyä hintaa.
Vähemmäishinta lienee 1997 ”ostohinta” reilua eikö totta. Lieneekö laissa jokin Asumisoikeusasuntojen rakennuskustannusindeksi kytkentä. Vaikka olisi indeksi ei seuraa asuntojen myyntihintojen kehitystä joten seuraavasta hankinnastaan myyjä joutuu maksamaan korkeamman neliöhinnan.
Tässähän on kyse vähän samasta asiasta kuin johdon optioista pörssiyhtiössä jos lähdet kesken pois jää myyntivoitto hyödyntämättä
Espoon esimerkin kämppä on alunperin vuonna 1997 maksanut 1700 euroa ja nyt hinta lienee yli 3000 euroa.
Vapautumiseen 2017 saakka ko. AS Oy:n vähemmistöosuuksista käydään ja on käyty kauppaa tästä lunastusoptiosta.
Sen kauppaaminen on vain ollut melkoisen vaikeaa suoralla kaupalla aiemmin mainitsemistani syistä, kertauksena.
1. Myyjä on ahne ja haluaa pohjata myyntihintansa asunnon nouseelle arvolle eikö vuoden 1997 hinnalle.
2. Ostajat joilla on varallisuutta eivät mahdu raameihin
3. Pankit eivät rahoita ilman vakuuksia liikkuvia ja raameihin mahtuvia asukkaita.
Lainsäädäntöä ja mahdollisuuksia kohteiden rakentamiseen pitäisi kehittää siten että em. esteet poistuisivat.
Nuo edellä mainitut ongelmat ovat rajanneet ostajien määrää ja yksyisen suora kauppa nettiasivujen kautta ei ole saanut riittävää peittoa markkinoille, joten myyjät ovat hakeneet kontaktipintaa välittäjien kautta.
Ensimmäinen perustajaosakkaan uudistuotekauppa saadaan paketoitua rahoittajien kanssa nippuun seuraavat myynnit ovat vaikeampia.
Tehdään ihmiskoe ja lähetetään joku vastavalmistunut pariskunta pankkiin ilman tämän palstan taustatietoja.
”tää on vähän kuin Iphonen kytkykauppa tästä maksetaan joka kuukaisi kiinteän summa ja sitten sen voi lunastaa. Myyjä on maksanut tästä puolet meidän pitäisi maksaa se 40 000 ja sitten 70 000 tonnia lisäksi kun sen arvo on noussut. Eli yhteensä 110 000 tarvitaan lainaa tän arvo on oikeasti nyt 300 ja me saadaan lunastaa se sitten loppuosuus 70 tonnilla 10 vuoden päästä.”
Tuohonkin väliin sitä välittäjää on tarvittu pankki saa tarvitsemansa arvion ostettavan kohteen hinnasta.
qwerty: ” Ihminen on kapitalisti useimmat haluavat
Enpä osaa sanoa muuta kuin sen, että yleensä laeissa ei määritellä euromäärisiä hintoja vaan vain periaate, jolla hinta lasketaan.
Sitä paitsi vuodelta 1997 oleva osaomistusasunto ei natsaa näihin säädeltyä asuntotuotantoa koskeviin keskusteluihin. Vanha malli on ollut villi ja edustanee Rossilahden edeltäjän Teuvo Ijäksen ajatusmaailmaa.
ARAn sivulla sanotaan: ”Laki (Osaomistusasunnoista annettu laki (232/2002) ei koske vapaarahoitteisia osaomistusasuntoja eikä myöskään ennen 15.4.2002 tehtyjä osaomistussopimuksia. Ennen mainittua lakia korkotukilainalla rahoitettujen ns. vanhojen osaomistusasuntojen ehdot perustuvat vain vähemmistö- ja enemmistöomistajan välisiin sopimuksiin.”
Suomessa vallitsee sopimusvapaus. Tuskin espoolainen kapitalistikaan 1997 on konekiväärillä uhaten pakotettu sopimaan sen mitä on asunnosta sopinut. Eiköpähän vain espoolainen katsonut sopimuksen asuntokapitaalia itselleen lisääväksi?
20 vuotta on pitkähkö aika asua samassa asunnossa ei nykyinenkään lainsäädäntö sitä muuta.
Edellisessä otteessa laista oli lause jossa omistaja ostaa vähemmistöosuuden ja hinta maksimissaan alkuperäinen lunastushinta + remontit jotka sai korottaa nykyarvoonsa.
Asukkaiden näkökulmasta olisi oikeudenmukaisempaa antaa osa arvonkorotuksesta pohjalle seuraavan asunnon hankintaan. Vaikka täällä miten soimataan rakennusliikeitä ja rakennuttajia ei se poista perusongelmaa markkinavoimat määrää asuntojen hinnat.
Ministeriöllä olisi mahdollisuus kehittää 70-luvun omistusaravista nykyaikaisen version ei muut.
Asuntoministerille näiden asioiden kehittäminen kuuluisi ja ARA voisi käyttää apuna mutta ministeriön ohjauksessa ei ilman tukea.
Mutta kun noista populistisista lupauksista saa enemmän ääniä kuin aidosta kehittämisestä.
” Ministeriöllä
No nythän aivan äimistyn! Minne qwerty unohti oman ideaalinsa, että ihminen on kapitalisti?
1970-luvulla rahamarkkinat olivat säädellyt, niin myös vuokrat. 1970-luvun kansalainen ei ollut vapaa kapitalisti. Elimme kuta kuinkin suljetuissa kansallisvaltioissa. Suomi oli valinnut omistusasumisen ykköseksi, joten vuokra-asunnoista oli huutava pula. Omistusarava kuitenkin rajattiin vain pienituloisille ja köyhille. Ei se ollut mikään Lakea, jonka voi valita vaikka B.Wahlroos.
Nyt elämme Euroopan unionissa ja vapaassa markkinataloudessa, jossa jokainen on oman onnensa seppä ja saa (tietyin ehdoin) pankkilainaa ja voi ostaa semmoisen asunnon kuin haluaa.
2010-luvun markkinataloudessa omistusasuntoa havitteleville on asumisketjussa tarjolla valtion tukemana vuokra – asumisoikeus – osaomistus; ja osaomistuksesta seuraa omistus. Ketju riittää vallan kattamaan valtiovallan tehtävän tässä talousmallissa.
Toki me kaikki tiedämme, että ARAssa tietyt hahmot pitävät sosiaalisia vuokra-asuntoja ja niissä asuvia köyhiä vastenmielisinä. Köyhyys haisee, ja hyvätuloisen virkamiehen on hanka olla niillä alueilla. He haluaisivat, että asuntopolitiikka suuntautuisi kokonaan omistusasumiseen ja että omistusasuntojen tuottajat rikastuisivat köyhien kustannuksella.
Oletko qwerty lukenut perustuslain 19 §:n 4. momentin?
Ihan käytännön asiat kiinnostaa omia lapsia pitäisi jotenkin ohjailla asumisuran alkuun.
Nyt olisi tilaus sellaiselle 70-luvun inflaatiolle josta useimmat tälläkin palstalla kirjoittelevat ovat itse päässeet nauttimaan.
Utelias: ” 2010-luvun markkinataloudessa omistusasuntoa havitteleville on asumisketjussa tarjolla valtion tukemana vuokra – asumisoikeus – osaomistus; ja osaomistuksesta seuraa omistus. Ketju riittää vallan kattamaan valtiovallan tehtävän tässä talousmallissa.”
Unohdit, että omaksilunastus asuntojen lisäksi, myös valtion tukeman vuokra-asunnon voi omaksi lunastaa rajoitusaikana (lunastushinnalla) tietyillä edellytyksillä. Lunastaminen edellyttää mm. omistajan päätöstä. Aso-asunnoissa vain ei tätä mahdollisuutta ole.
Kun puhutaan sosiaalisesta mallista niin mitä oikeastaan sillä tarkoitetaan. Onko lainan korko kohtuullinen koko asumisajan, entä lyhennykset? Mitenkäs se sosiaalinen on nykyaikana määriteltykään?
mietiskellen kysyy: ”Kun puhutaan sosiaalisesta mallista niin mitä oikeastaan sillä tarkoitetaan. Onko lainan korko kohtuullinen koko asumisajan, entä lyhennykset? Mitenkäs se sosiaalinen on nykyaikana määriteltykään?”
Sosiaalinen eli valtion tukema vuokra-asuminen tarkoittaa nyt samaa kuin ennenkin. Kyse on eri laeilla säädellystä vuokra-asumisesta toisin kuin vapaarahoitteisella puolella.
Sosiaalisuutta ilmentää se, että vuokralaiset on valittava pienituloisten ja vähävaraisten, kiireellisimmässä asunnontarpeessa olevien hakijoiden joukosta. Valitseeko vapaarahoitteisen asunnon vuokranantaja vuokralaisensa niin?
Lailla varmistetaan, että kaikki julkinen tuki päätyy vuokralaiselle kohtuuhintaisena asumisena eli omakustannusperusteella määriteltävänä vuokrana. Vai pitäisikö hädänalaisten asunnontarvitsijoiden kustannuksella päästä pääomansijoittajille voittoja keräämään?
Asuntojen pitkät käyttö- ja luovutusrajoitukset takaavat sen, että velvollisuuksista huolehtiva vuokralainen saa asumisturvan. Mutta miten toimii sijoitusasunnon vuokraisäntä, kun yhtäkkinen rahantarve edellyttää asunnon realisoimista?
Pankki määrittelee sovituin väliajoin rakennusaikaisten lainojen korot, joita subventoidaan korkotuella. Vanhoissa vuokra-aravalainoissa on useimmissa kohtuullinen korko, ja muutamissa liian korkea, mutta viime mainittukaan ei ole esim. pk-seudulla nostanut kuntasektorin vuokria lähellekään niitä vuokria, joita ”yleishyödylliset” yhteisöt perivät arava-asunnoistaan.
Lainoja lyhennetään takapainotteisesti, mutta koska vuokria saa tasata, niin ainakin isojen kuntien suuri asuntomassa toimii puskurina siten, että yhtiöt ovat selvinneet lyhennyksistä ja peruskorjauksista. Taantuvilla paikkakunnilla on toisin, ja voidaankin kysyä, miksi kuolevilla paikkakunnilla ao. lainoja ei anneta anteeksi?
Sosiaalinen vuokra-asumisessa tarkoittaa, että järjestelmä on sosiaalinen asukkaan näkökulmasta. Nykyaikana ”yleishyödyllisen” sektorin rakennuttaja-omistajat määrittelevät sosiaalisen uudelleen pääomansijoittajiensa näkökulmasta. Ne näkevät järjestelmän voitonteon välineekseen eli yritystueksi, johon ei saa sisällyttää mitään velvoitteita asunnontarvitsijoita ja vuokralaisia kohtaan, vai?
”Lailla varmistetaan, että kaikki julkinen tuki
”Pankki määrittelee sovituin väliajoin rakennusaikaisten lainojen korot,joita subventoidaan korkotuella. Vanhoissa vuokra-aravalainoissa on useimmissa kohtuullinen korko, ja muutamissa liian korkea, mutta viime mainittukaan ei ole
esim. pk-seudulla nostanut kuntasektorin vuokria lähellekään
niitä vuokria, joita ”yleishyödylliset” yhteisöt perivät
arava-asunnoistaan”….”Sosiaalinen vuokra-asumisessa
tarkoittaa, että järjestelmä on sosiaalinen asukkaan
näkökulmasta. Nykyaikana ”yleishyödyllisen” sektorin rakennuttaja-omistajat määrittelevät sosiaalisen uudelleen pääomansijoittajiensa näkökulmasta. Ne näkevät
järjestelmän voitonteon välineekseen eli yritystueksi, johon
ei saa sisällyttää mitään velvoitteita asunnontarvitsijoita
ja vuokralaisia kohtaan, vai? ”
Muutamia kommentteja uteliaan näkemyksiin sosiaalisesta asumisesta.
Kumpiko on sosiaalisempaa meille asukkaille se, että lähes samoilla asumiskustannuksilla kuin asuu tavallisessa vuokra-asunnossa ja maksaa vuokraan sisältyviä vuokra-asunnon lainoja kunnallisen omistajan, yleishyödyllisen tai yksityisen omistajan ”pussiin” vai se, että 20 vuodessa maksaa oman asunnon pääomaa ja vielä voi lunastaa (loput 30%) asunnon omaksi asunnoksi 20 vuoden takaisella hinnalla?
Jos kesken asumisajan joutuisi muuttamaan asunnosta esim. toiselle paikkakunnalle saisi mukaansa siihen mennessä ainakin säästöön maksamansa pääomat ja varausmaksun (7%). Varausmaksua kun ryhtyy säästämään ennakkoon ei tarvitse siihenkään pankkilainaa.
Vuokra-asunnostahan saa pois muutossa mukaansa maksamansa vuokra-vakuuden ja asumisoikeusasunnosta asumisoikeusmaksun (15%) indeksillä korotettuna.
Mutta edelleen tarvitaan myös valtion tukemaa sosiaalista asuntotuotantoa, koska kaikilla ei ole mahdollisuutta saada lainaa pankeista oman asunnon hankintaan.
”Muutamia kommentteja uteliaan näkemyksiin sosiaalisesta
Mitä mieltä on laittaa vastakkain omistus- ja vuokra-asumista? Pitkäaikaisessa asumisessa joko omalla rahalla tai edullisella lainalla hankittu asunto on aina edullisin. Pelkällä kovakorkoisella lainalla lyhyeksi aikaa hankkiminen ja alituiset vaihtamiset voivat tulla kalliiksi varainsiirtoverojen, muutto- ym. kustannusten vuoksi, mutta pitkällä jatkumolla omistusasuminen on aina edullisinta.
Jos yhtään on mahdollista ostaa suorilta oma osake tai kiinteistö, niin mieluummin heti oma kuin mitään asumisoikeus-, osaomistus- tai lakea-asumista. Asunto-osakeyhtiölle sentään vastikkeissa tuloutetaan vain todelliset huolto-, ylläpito-, korjaus- ym. kustannukset, ja niihinkin pääsee äänioikeudellaan vaikuttamaan.
Ei kai mietiskelijä kuvittele, ettäkö lakea-mallissa tuottaja ei keräisi sellaista voittoa itselleen, jota normaali asunto-osakeyhtiö ei osakkaaltaan kerää?
Nimimerkeille ”Utelias” ja ”mietiskellen” muistutukseksi. Lakean ”uusi” systeemi on erittäin riskipitoinen Lakean kannalta. En kertaa kaikkia noita Lakean riskejä, mutta koska niitä riskejä on niin paljon, muodostuu niistä iso riski myös asunnon ostajille.
Lakean systeemissä pankkilainalla on valtion takaus, mutta asukkaiden maksamilla ennakoilla ei ole mitään takausta jos asunnon kaupaa ei liitetä RS-järjestelmään. Asukkaiden maksamat ennakothan(joilla on siis lyhennetty sitä pankkilainaa) ovat loppuvaiheessa peräti 70% asunnon alkuperäisestä arvosta. Esim 143 000 € maksavassa asunnossa se tarkoittaisi 100 000 € ilman mitään takausta. RS-järjestelmä lienee asukkaiden kannalta välttämätön, mutta ulottuuko RS-järjestelmä aikaan yli 10 vuotta rakentamisesta? Ilmeisesti ei.
10 vuoden jälkeen kun tulee asunnosta luopujia, niin syteemin mukaan Lakean on maksettava asukkaalle rahat kouraan eli se alkupanos 7% ja ne lyhennysennakot. Uuden ostajan löytäminen ei olekaan niin helppoa, kun se alkupanos on kasvanut. Nyt kun sitten esim 20 asukasta saa päähänsä luopua asunnosta, pitää Lakealta löytyä 2 milj € rahaa maksaa asukas sopimuksen mukaan ulos. No jos ei löydykään , niin sille asukkaan 100 000 €:lle ei olekaan sitten mitään vakuutta ja pahimmassa tapauksessa asukas on menettänyt tuon 100 000 € . Eli Lakean riskeistä tulee sitten riski asukkaille.
”>Nimimerkeille ”Utelias” ja ”mietiskellen” muistutukseksi. Lakean
Jos olen ymmärtänyt oikein, järjestelmä on luotu nimenomaan ”yleishyödyllisiä” rakennuttajia varten, jotta niiden kassavirta pysyisi kunnossa nyt, kun ne eivät enää ara-vuokrataloja rakenna. Yleishyödyllisten etujen ajajana ARAn Rossilahti on ainakin ylen tyytyväinen Lakeaan.
Laitan linkin Lakean lanseeraaman kohteeseensa. Lakealla ei taida olla erityistä riskiä, kysehän on erillisestä asunto-osakeyhtiöstä eikä firmasta nimeltä Lakea Oy. Linkin kohteen mainonta kyllä viittaa siihen, että kyse on RS-järjestelmästä, ja eikös sitä edellytä jo asuntokauppalaki.
http://www.lakea.fi/documents/key20130709091153/PDF/Hinnasto%20Omaksi-asunto%20%2024062013.pdf
Lienenkö ymmärtänyt oikein: jos rakennuttajasta, rakentajasta tai asunto-osakeyhtiöstä tulisi maksukyvytön, astuisi valtio takaajana vastuuseen, mutta tietenkin vaikeuksia tulisi (vrt. Espoossa konkurssiin menneen IdeaPro Oy:n Kultalampi-senioritalohanke).
Huomattakoon kuitenkin, että malli on luotu rakennuttajia l. ”yleishyödyllisiä” yhteisöjä varten, joten luulen, että Lakea ja Rossilahti ovat pitäneet huolen ”yleishyödyllisten” eduista ja turvasta. Yleishyödyllisyyssäännöksetkään eivät salli ulkopuolista riskinottoa.
Asiasta kuudenteen: Näissä ARAn ja yleensäkin julkisen vallan uutisoinneissa näkyy ylimielisyys. Tieto on valtaa, joten tietoa ei pidä turhaan kansalle jakaa. Eihän meille kerrota siitäkään, miten hyvä sosiaalisen vuokra-asumisen järjestelmä on. Ja kun kansa ei tiedä, niin miksi se kyselisi järjestelmän perään?
http://www.lakea.fi/omaksi -esitteessä lukee mm. että asuntoon Omaksi -sopimusta tekevän on tutustuttava RS-sopimukseen… Sivuilta voi myös lukea että Lakea on palkittu osaaja mm. rakennuttamisessa ja on systeemit tutkinut tarkkaan kuluttaja- ja veroviranomaisten kanssa ennenkuin on julkisuuteen tullut. Samanlaisia varotuksia yhtäaikaisesta lunastusuhkasta esitettiin kun osaomistus -ja asumisoikeusasuntoja alettiin rakennuttamaan. Yhtään ei ole toteutunut.
Uteliaalle tarkentaisin, että Omaksi kohteet ovat myös asunto-osakeyhtiö muotoisia jonka tilinpäätösksen mukaiset voitto/tappiot käsitellään säännösten mukaan. Asunto-osakeyhtiön isännöinti sopimuksiin kuuluvat ns. vakiotehtävät ja lisä tehtävistä mm. hallintotehtävistä tuleekin maksaa erillinen korvaus kuten kiinteistö- ja rakennusalan sopimuksiin aina kuuluu.
Tässä hankkeessa tuntuvat olevan kohtuulliset asumiskustannukset ja sisältyvä ”asian hallintopalkkio”. Kuten aiemmin on tässä viestisarjassa ilmoittettu 1. Vaasan kohteessa esim. 45.5 m2 kaikki kulut kuukaudessa yhteensä n. 660 eur, johon sis. säästöosuus n. 340 eur/kk.
Suosittelen ”pojille”asiaan tutustumista tarkemmin. En jatka tätä keskustelua osaltani vaan jään odottelemaan PKSlle Omaksi- asuntoja ja sitä odotellessani säästelen 7% omaa osuutta.
Mietiskelijän kanssa taisimme kirjoittaa ajallisesti päällekkäin, joten samat asiat on molemmissa kirjoituksissa.
Mietiskelijä: ”Asunto-osakeyhtiön isännöinti sopimuksiin kuuluvat ns. vakiotehtävät ja lisä tehtävistä mm. hallintotehtävistä tuleekin maksaa erillinen korvaus kuten kiinteistö- ja rakennusalan sopimuksiin aina kuuluu.”
Edellinen on fakta, mutta fakta on myös se, että normaalissa asuntoyhtiössä kaikki kilpailutetaan. Nyt koska meitä nöyriä hallintoalamaisia ei vaivauduta valistamaan, emme tiedä, onko Lakea-mallissa hankkeet kilpailutettava. Mitä jos enemmistöosakas vaatii, ettei kilpailuteta vaan se tuottaa palvelut kiskurihintaan?
Ajatelkaas, että vielä 1990-luvun alussa elimme luottamusyhteiskunnassa. Yleishyödylliset olivat yleishyödyllisiä eivätkä ne potkineet aisan yli eikä niitä tarvinnut epäillä, kun oli jämäkkä Asuntohallitus. Entäs nyt?
Onhan niin, että valtion takaus laina-järjestelmä ei ole uusi ja vain tätä kohdetta varten kehitetty vakuus asuntotuotannon edistämiseen, mutta syystä tai toisesta sitä on ilmeisesti vähän käytetty. Edellinen ja nykyinenkin hallitus ovat kannustaneet myös tämän valtion vakuus vakuusjärjestelmän käyttöä rakentamisen edistämiseksi, ja ovat varanneet budjettiin määrärahaa.
Valtion takaus yksityisen pankkisektorin lainalle on normikäytäntö esimerkiksi silloin, kun on kyse korkotuetusta ara-vuokra- ja ara-asumisoikeustuotannosta.
Valtion takaus vapaarahoitteisessa tuotannossa ei ole itsestäänselvä juttu. Suomi on Euroopan unionin jäsenmaa, ja komissio valvoo sitä, ettei kansallisilla tuilla vääristetä kilpailua. Ara-vuokra- ja ara-aso-asuntojen tuotannon tukeminen luetaan sosiaaliselle puolelle eli komission hyväksymiksi SGEI-palveluiksi.
Nyt pitäisi olla joku minua viisaampi vastaamassa, vääristääkö Lakea-malliin kuuluva valtion takaus eli kansallinen tuki kilpailua omistusasuntojen tuotannossa? Lakeaanhan ei sisällyt yhtään mitään sosiaalista, joten se ei ole SGEI-palvelua. Pitäisikö siis valtion ryhtyä takaamaan kaikkien rakennuttajien/omistajien kaikki rakennuslainat?
Sanoit Gverty naulankantaan. Ne jotka tämän järjestelmän ovat kehittäneet käsittääkseni ovat halunneet juuri madaloittaa esim. nuorten asunnonhankintaa, ”asuen vuokralla maksaen omaa”, sitoutumatta asunnonhankinnassa heti mahdottomaan ”velkavankeuteen”. Tämä uusi järjestelmä ei ole keneltäkään pois.
Suuret ikäluokat ovat päässeet valtion tuella omistusasumisen uralle -HK-aravien ja inflaatiovivutuksen avulla.
Mielestäni tähän järjestelmään ei sovelleta omaksilunastamislakia miltään osin vaan Omaksi sopimusmallia.
Toivossa on hyvä elää, sanoi lapamato. Myös Helsingin hitas-järjestelmä luotiin hyväntahtoisuutta uhkuen. Hitakseen ei kuitenkaan tehty rajauksia, joten nyt hitaksia on useampiakin rikkailla omakotitalojen omistajilla. Ja rikkaathan eivät hitaksistaan luovu ennen kuin pääsevät niillä lisää rikastumaan.
Jos käsitteitä köyhä, pienituloinen, sosiaalinen ei enää uusliberalistisessa Suomessa halutakaan käyttää, niin Lakea-malli saattaisi hyvinkin toimia, mikäli se rajattaisiin vain ja ainoastaan ensiasunnon ostajille. En toivo, mutta pelkään, että Lakeatkin valuvat ihan muille kuin nuorille ja niitä aidosti tarvitseville.
nuortenpuolesta ihastelevalle sanon, etteivät Lakeaan lähtevät maksa vuokraa vaan vastiketta ja kyse ei ole lakisääteisestä osaomistusasumisesta. Lakeassa kyse on sopimuskumppaineiden välisestä sopimuksesta. Kuka uskoo, että Lakean juristit laativat sopimuspohjan nuortenpuolesta?
Minimerkki ”utelias” sanoo: ”Lakeaan lähtevät eivät maksa vuokraa vaan vastiketta ja kyse ei ole lakisääteisestä osaomistusasumisesta. Lakeassa kyse on sopimuskumppaineiden välisestä sopimuksesta. Kuka uskoo, että Lakean juristit laativat sopimuspohjan nuortenpuolesta?
Oletko nyt ihan varma, että kyse on todellakin vastikkeesta? Vastikettahan maksavat asunnon omistajat (tai asumisoikeudessa asumisoikeuden haltijat) Lakean mallissa kukaan (muu kuin Lakea) ei omista asuntoa pätkääkään. Silloin omistajan ja asujan välillä pitää olla vuokrasopimus sekä erillinen sopimus lyhennysennakoiden maksamisesta ja loppulunastuksesta.
Mutta millaiset vakuudet Lakea antaa asukkaille heidän maksamistaan ennakoista, joita ehtii kertyä jopa yli 100 000 €/asukas ? Tässähän on juuri se asukkaiden riski jos asukkaille ei tule minkäänlaista vakuutta. Jos esim 20 asukasta haluaa 15 vuoden jälkeen luopua asunnosta, pitää Lakean pystyä latomaan rahat kouraan. Asumisoikeudessa tuo kynnysraha on vain 15%(luokkaa 15-30 000 asunnon koosta riippuen) eikä se kasva kuin elinkustannusindeksin verran ja asumisoikeusasuntoja on saanut tehdä vain kasvukeskuksiin, missä jälkimarkkinat toimivat. Nyt Lakea tekee omaa malliaan Seinäjoelle, Vaasaan, Kokkolaan mihin ARA ei edes anna asumisoikeusasuntoja, koska ei ole toimivia jälkimarkkinoita.
Ennustan edelleen, että tuolle Lakean mallille käy kuten niille Urpilaisen vakuuksille eli EI KELPAA MUILLE KOKO MALLI.
”>Oletko nyt ihan varma, … ”
En varmasti, en takuulla ole ihan varma! Eihän koko mallista ole muuta kuin Rossilahden korkea veisu ARAn nettisivulla ja se, mitä Lakea esittelee omilla sivuillaan. Lakea, jolla myyjänä on asuntokauppaa koskeviin lakeihin merkitty vastuu, kirjoittaa milloin vastikkeesta milloin vuokrasta. Mutta mitä välii, kun Valtio takaa:
”Lakean Omaksi-asunnot rakennetaan valtion takaamalla
yhtiölainalla. Et sitoudu raskaaseen, henkilökohtaiseen
asuntolainaan, eikä sinun tarvitse hankkia lainavakuuksia.
Kuukausivastikkeesi muodostuu pääomaosuudesta, lainanhoitokuluista sekä hoito- ja erilliskuluista.
Maksamalla pääomaosuutta kerrytät joka kuukausi omaisuutta itsellesi. Osamaksuna suorittamasi ensierä (7%) ja kuukausittain maksamasi pääomaosuus lasketaan eduksesi loppukauppahinnassa.”
Ja näpyttelenpä vielä, että vastikkeet, jotka Vaasan kohteen ennakkomarkkinoinnissa toki arvioina vasta esitetään, vaikuttavat hiukka epäilyttäviltä, vaikka Vaasan hoitovastikkeiden yleistä tasoa en tunnekaan:
Lakea: ”Arvioitu hoitovastike 3,80 eur/m²/kk Arvioitu rahoitusvastike 1,94 eur/osake/kk”
Jokin tiedottamisessa ontuu. Lakeaan lähtevien soisin muistavan, että asunnonmyyjällä on selonantovelvollisuus ja asunnonostajalla selonottovelvollisuus. Esimerkiksi jos minä sitoutuisin 20 v aikana vähin erin säästämään 100 000 euroa jonnekin (rahastoon?), niin odottaisin sen korkoa kasvavan – mutta kenen hyväksi?
Mitäs kirjoitatte, jos minä hankin Lakea-yksiön? Vuokraan sen jytkyvuokralla ja maksatan koko homman vuokralaisilla. Vaihtan vuokralaisia ”uuden vuokralaisen vuokran” periaatteella. Mitäs kirjoitatte, jos omistusoikeuden lopullisesti minulle siirryttyä realisoin yksiöni jytkyvoitolla?
Hienoa tulisi nuorille vastavalmistuneille ja työnsä ohessa opiskeleville asuntoja. Joutuisit asettamaan vuokran siten että asunto ei olisi jatkuvasti tyhjillään ja saisit pysyviä asukkaita. Ihan sama vaikka vuokraisit eroaville vanhemmille asukkaillekkin samaa vuokra-asuntojonoa lyhentäisit.
Sosialisointi se varsinainen malli on nuoren näkökulmasta, markkinoilta poistuisi ASO ja muita ARA asuntoja asukkaiden henkilkökohtaiseksi varallisuudeksi.
Parhaimmillaan ”itse” maksetuilla eläkkeillä lunastetaan itse maksettu vuukra-asunto alkuperäisellä rakentamiskustannuksella.
”Parhaimmillaan ”itse” maksetuilla eläkkeillä
Huuli pyöreänä yritän seurata maan qwertyjen ajatuksenjuoksua. Nämä qwertyt, jotka solvaavat huonompi osaisille myönnettyä julkista tukea ja apua, ovat oitis valmiit tulonjaon apajille, kun on oma tai omien lapsien tarve kyseessä.
Ara-vuokra-asuntoja poistuu sääntelystä vapaille markkinoille koko ajan. Muutama vaivainen uudisrakennus talo ei kata murto-osaa poistumasta. Sehän ei näitä qwertyjä sureta eikä kasvava asunnottomuus. Pääasia että qwertyille kaikki tässä heti ja nyt ja mieluummin valtion tuella. Ryhdyttäiskös vaatimaan qwertyjen verotkin valtion maksettaviksi?
”Parhaimmillaan ”itse” maksetuilla eläkkeillä >lunastetaan itse
Utelias ”älä anna väärää todistusta lähimmäisestäsi”. Kun katsoo tätäkin viestisarjaa sinulla tuntuu olevan kova halu ”mollata” (lievin sana mikä tulee mieleen) toimijoita jotka pyrkivät tuottamaan näissä säännösten ja markkinoiden toimintaympäristössä asuntoja niitä tarvitseville: rakentajia, yleishyödyllisiä yhteisöjä, vuokrataloyhteisöjä, valtionviranomaisia ja myös henkilöita ihan nimitasolla. Rakentava ja asiallinen keskustelu on aina paikallaan ja eri vaihtoehtojen vertailu. Mutta ehkä on parempi siirtyä muuhun mediaan tätä keskustelua jatkamaan.
Edelleen peesaan Qwertya kyllä markkinoiden kilpailu tasoittaa jytkyvuokrat ja kun monenlaista tuotantoa tulee, tulee tarjontaa.
Vapaassa markkinataloudessa niukkuus nostaa asuntojenhintoja ja vuokratasoa niinkuin nyt on käynyt vuokra-asuntojen suhteen pääkaupunkiseudulla. On hyvä että tulee muitakin toimijoita ja malleja jos vain resurssit antavat myöten.
Omistava vastaa aina loppupelissä yhtiönsä toiminnasta Lakea on varmaan kilpailuttanut kohteeseen edullisen lainan ja pankki on hyväksynyt toiminnan ja ehdot ja yhtiölaina lyhenee kun vuokralaisen maksamilla säästöillä vuokran yhteydessä.
Ja muuten asuntojen ”sosialisoimista” on tapahtunut monissa eurooppalaisissa sivistysvaltioissa.
Ja mitä sopimuksiin tulee kyllä öytyy nuorten vanhemmistakin oikeusoppineita varmistamaan, että sopimuksen ehdot täyttyvät. Myös nuorten keskuudessa on kiinnostusta kun malli ei ole liian ”säännelty”. Ja sana kiertää.
Ja aiinahan on niin tälläkin palstalla, että loppujenlopuksi suhtautuminen kullakin riippuu siitä ”minkäväristen lasien” läpi asioita katselee ja millaisia valintoja elämässä tekee.
nuortenpuolesta: ” On >hyvä että tulee muitakin toimijoita ja >malleja jos vain resurssit antavat myöten. … Myös nuorten >keskuudessa on kiinnostusta kun malli ei >ole liian ”säännelty”. Ja sana kiertää. >Ja aiinahan on niin tälläkin palstalla, >että loppujenlopuksi suhtautuminen kullakin riippuu siitä >”minkäväristen lasien” läpi asioita katselee ja >millaisia valintoja elämässä tekee. ”
nuortenpuolesta toivon kaikkea hyvää Lakea-mallille ja myös, etteivät nuoret tule huijatuiksi. On muistettava, että keinottelijat tulevat aina apajille silloin, kun säätelyssä on porsaanreikä kuten hitas-järjestelmässä.
Toivon myös, että valtio omistusasuntojen tuottajien keskinäistä kilpailua vääristämättä vastedes takaa kaikkien omistusasuntojen rakennusaikaiset lainat.
Vihon viimeiseksi muistutan, että ihmisten yhteiskunnassa politiikka jyllää, niin ARA:ssa, ”yleishyödyllisissä” kuin asunnon etsijöiden keskuudessa. Asumismuodon ja asunnon valitseminen jos mikä on elämänpolitiikkaa, joka väistämättä ennemmin tai myöhemmin vaikuttaa asuntopolitiikan suuntaamiseen ja sen myötä koko yhteiskuntapolitiikkaan.
Nykysuuntaukseen kuuluu sosiaalisen vuokra-asumisen alasajo. Tilalle ei esitetä muuta kuin yksityisen sektorin vuokra-asunnot, joita kunnat tulevaisuudessa vuokraavat kovaan hintaan ja tarjoavat subventoiduilla vuokrilla pienituloisille perheille. Siitä tulee vielä kalliimpi systeemi kuntalaisille veronmaksajina kuin on tullut kuntien ulkoistamista palveluista. Nyt palveluja palautetaan kuntien omaksi tuotannoksi, mutta mikä saisi sosiaalisen vuokra-asumisen vastustajat järkiinsä?
Ja mitä sopimuksiin tulee
Voi mitä naiviutta! Kuinkahan monta oikeusoppinutta löytyy nuorten vanhemmista varmistamaan, että sopimuksen ehdot täyttyvät?
Eiköhän vastuullinen toimija ole jo hyväksyttänyt sopimusmallin kuluttajaviranomaisilla ja muilla kuten asiaan kuuluu. Kannattaa varmaan tutkia ennenkuin hutkia ennakkoon.
”Tutkija” kommentoi ilmeisesti Maijan kirjoitusta. Jos nyt oikein ymmärrän, Maija pitää naivina väitettä, että ”kyllä löytyy nuorten vanhemmistakin oikeusoppineita varmistamaan, että sopimuksen ehdot täyttyvät”. Maija ei kirjoita mitään vastuullisista toimijoista tai kuluttajaviranomaisista tai muista. Kannattaa varmaa ymmärtää lukemansa ennenkuin kommentoi.
Itse nuorena asunnonhakijana pidän meille nuorille turvallisempana ”säänneltyä mallia”, emme sellaisia, jotka rikastuttavat gryndereitä tai hämäräyhtiöitä tai -säätiöitä. Omassa suvussani ja monien kavereiden suvuissa ei juuri ole oikeusoppineita varmistamaan ”sopimusten” ehtojen täyttymistä puolestamme.
Nuorelle tiedoksi että asuntokauppalaki antaa kohtalaisen suojan kun kauppa tehdään rakentamisvaiheessa.
Osa pikkugryndereistä ei saa tai halua maksaa suorituskyvyttömyysvakuutusta ja tekee kauppakirjat vasta kohteen valmituttua ja mm. virhesäännökset on tällöin toiset, esim. näitä kannattaa varoa.
Tässä Lakean mallissa on käytettävissä olevien tietojen perusteella epäselvää miten lakia sovelletaan.
Tuosta sääntelystä puhuttaessa kannattaa huomioida kaksi eri linjaa jotka menee täällä sekaisin. On oikeudellisen suoja mm. vakuudet pääomalle ja sitten palstalla ja viittauksessasi on käsitelty asunnon oikeaa hintaa jota vaikkapa ARA valvoisi vakuuksia myöntäessään.
Asuntopolitiikka vain on nyt tällaista yhden asian liikettä, nyt on nostettu erityisryhmät ja asunnottomuus. Ehdottomasti tärkeitä asioita mutta keneltäkään ei olis pois jos huomioitaisiin ihan tavalliset ihmisetkin.
Tuon hallituksen linjauksen lisäksi edellinen asuntoministeri lupasi 4 euron alennukset uusien kohteiden vuokriin. Asuntopoliittinen tarve jäi epäselväksi, vuokralaiset selvisivät niistä silloisista vuokristaan ja toisaalta tuki olisi kohdistunut kohtalaisen rajatulle ryhmälle. Toistaiseksi ei ole vuokrat pudonneet toisaalta ei olisi merkitystäkään kun tuotanto ajettiin nollaan.
Mitenkään väheksymättä tukituotannon linjauksia olisi tarpeen kehittää asumisratkaisuja ihan tavallisille työssäkäyville ihmisille.
Kun nykyisin pitää olla niin tarkka fokus niin seuraavaa ohjelmaan kannattaisi lobata nuoret ammattin valmistuneet sekä palvelu- ja hoiva-ammateissa toimivat.
Anonymys:
Anonymukselta hyvää pohdintaa. Asuntoministeri Kiuru oli noviisi 4 e vuokra-alennuksesta puhuessaan. Toki rakennuslainojen korkotukea entrattaessa olisi teoriassa ao. alennus ollut mahdollinen, mutta ei käytännössä nykyisillä oikeuksilla tasata vuokria valtakunnallisesti eikä myöskään syystä, että ”yleishyödylliset” eivät enää säädeltyjä vuokra-asuntoja tuota ehdoilla.
JOS A-Kruunun tuotanto käynnistyy ja vuokrien alueellista tasausta koskeva lakiehdotus menee läpi, voi A-Kruunu toimia vuokrien määrittäjän esimerkkinä.
Lakea-malli näyttäytyy vielä sekavana, ja itsekin haksahdin tuolla edellä kirjoittamaan 100 000 e säästämisestä, vaikka olletikin kyse on virtuaalisäästämisestä asukkaan kannalta ja Lakean kannalta rahoitusvastikkeena kertyvistä summista, joilla maksetaan lainojen korkoja ja lyhennyksiä.
Toivotaan nyt kuitenkin, että Lakea-malli antaa mitä lupaa ja että nimenomaan nuoret ja pienituloiset saavat niiden avulla suht. riskittömästi asunnot. Omasta mielestäni valtion takuu menee kuin kankkulan kaivoon, jos Lakeaa ostavat kiskurivuokria perivät sijoittajat. Sellaista toimintaa valtion ei pidä tukea eikä taata, sillä sitä toimintaa varten ovat normaalit vapaarahoitteiset kiinteistösijoitusyhtiöt.