Talous HS / Juho Jokinen Ei kommentteja

Taloyhtiöriita sai uskomattomat mittasuhteet – oikeudenkäyntikulut jo 50 000 euroa

Helsingin Kruununhaassa sijaitsevaan ateljeehen tai varastotilaan liittyvä riita-asia on menossa jo toistamiseen käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

Kuva: Jussi Helttunen

Saman asian puiminen kahteen kertaan alimmalla oikeusasteella johtuu siitä, että Helsingin hovioikeus katsoi Helsingin käräjäoikeuden antaneen määräyksiä, joita ei edes vaadittu kanteessa.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion tiistaina ja palautti asian alimman oikeusasteen käsiteltäväksi.

”Hovioikeus ei muutoksenhakuasteena voi pääsääntöisesti ottaa käsiteltäväksi asiaa, jota ei ole asianmukaisesti ratkaistu ensimmäisessä oikeusasteessa”, Helsingin hovioikeus perusteli ratkaisuaan.

Hovioikeuden mukaan käräjäoikeus oli jättänyt riita-asiassa lausumatta keskeisistä vaatimuksista.

”Sen sijaan käräjäoikeus on antanut määräyksiä, joita ei ole vaadittu. Käräjäoikeus ei ole ratkaissut sitä, onko kanteen perusteena oleva näyttö huoneiston virheiden korjaustarpeesta riittävä.”

Sinällään pienestä riidasta on kehkeytymässä erittäin kallis. Jo ensimmäisen käräjäkierroksen jälkeen oikeudenkäyntikuluja oli kertynyt taloyhtiölle jo lähes 29 000 euroa. Oikeudenkäyntikulut olivat liki samansuuruiset myös kantajalla eli huoneiston omistajalla, ja käräjäoikeudessa hävinnyt taloyhtiö määrättiin korvaamaan niistä kohtuullistettu summa eli hieman yli 19 000 euroa.

Tämän päälle tulevat hovioikeudessa kehkeytyneet kulut sekä uuden oikeudenkäyntikierroksen maksut.

On vielä ratkaisematta, kuka lopulta joutuu suurimmaksi maksajaksi.

”Huoneiston lattia oli vaarassa sortua”

Riidan keskiössä on Kruununhaassa sijaitsevan kerrostaloyhtiön piharakennuksessa oleva huoneisto – tarkemmin sen kunto sekä korjaus- ja kunnossapitovastuu. Tilan omistavan naisen ja asunto-osakeyhtiön näkemykset eroavat jo siinä, onko huoneiston käyttötarkoitus varasto vai ateljee-työhuone.

Ensimmäisellä käräjäkierroksella oikeus pyrki ratkaisemaan erityisesti sen, vastaako huoneiston kunto tasoa, jota osakas – siis asian oikeuteen vienyt nainen – voi perustellusti edellyttää. Vai vaatiiko huoneisto korjaustoimenpiteitä, jotka kuuluvat taloyhtiön vastuulle.

Osakkaan mielestä tällaisia korjaustoimenpiteitä todellakin löytyy.

”Huoneiston lattia oli vaarassa sortua, koska lattian alapuolinen maa-aines oli löyhässä tilassa lattiarakenteen alla, eikä lattia enää levännyt maa-aineksen päällä. Lattia oli myös vino. Seinärakenteet olivat virheelliset. Seinien pullistuminen oli johtunut samasta syystä kuin lattiarakenteen painuminen eli löyhästä maaperästä”, nainen listaa oikeusasiakirjoissa syitä, joiden vuoksi taloyhtiö on hänen mukaansa korjausvelvollinen.

Taloyhtiön mielestä huoneisto kuitenkin vastaa rakennusajankohtansa mukaisia normeja. Lattiarakenteessakaan ei ole sen mukaan todettu korjaustarvetta eikä seinissä ole havaittu kallistumia tukimuurin korjaamisen jälkeen.

Kiistanalaisen huoneiston syntyhistoriasta ja rakennusvuodesta ei ole vahvistettua tietoa. Taloyhtiö esitteli oikeudessa kirjallisena todisteena perukirjan, jonka perusteella huoneisto olisi alun perin rakennettu entiseen puuvajaan. Sen käyttötarkoitus on ollut varasto.

”Ateljee-työhuoneella ei ole erillistä rakennusoikeudellista käyttötarkoitusta, vaan tila tulee rinnastaa edelleenkin varastotilaan”, taloyhtiö tulkitsee.

Taloyhtiön mielestä se, että osakkeenomistaja oli vuokrannut huoneiston työtilana eteenpäin, osoittaa huoneiston olevan käyttötarkoituksensa mukaisessa kunnossa.

Osakkaan mukaan tila oli hänen lapsuudenkotinsa, jossa hän asui vuoden verran 1960-luvun puolivälissä. Nainen kertoi myös hänen isoäitinsä asuneen siellä 1970-luvulla. Sen jälkeen huoneisto oli isoäidin ateljee, kunnes tämä kuoli vuonna 1991.

Huoneisto siirtyi naisen omistukseen ennakkoperintönä vuonna 2014.

Huoneiston nykyinen käyttötarkoitus on riidanalaista

Huoneiston käyttötarkoitukseen liittyvät merkinnät ovat virallisissa asiakirjoissa vaihdelleet sinä aikana, kun taloyhtiö on ollut rekisteröitynä vuodesta 1959 lähtien. Kerrostalo on kuitenkin rakennettu jo 1900-luvun alussa.

Asiassa on siis riidanalaista, mikä on huoneiston tämänhetkinen käyttötarkoitus. Tällä on merkitystä, kun arvioidaan, millaista kuntoa huoneistolta voidaan perustellusti vähintään edellyttää.

Helsingin käräjäoikeus ratkaisi asian joulukuussa 2016 siten, että taloyhtiö oli sen mielestä korjausvastuussa. Käräjäoikeus velvoitti taloyhtiön muun muassa teettämään näytteenoton mahdollisten terveyshaittojen arvioimiseksi sekä rakennetutkimuksen. Nämä sekä kaikki mahdollisesti tarvittavat remontoinnit olisi pitänyt tehdä taloyhtiön kustannuksella.

Lisäksi käräjäoikeus määräsi taloyhtiön maksamaan erilaisia vahingonkorvauksia sekä osakkaan yli 19 000 euron oikeudenkäyntikulut. Nämäkin oikeudenkäyntikulut olivat kokonaisuudessaan yli 28 000 euroa, mutta käräjäoikeus katsoi taloyhtiön korvattavaksi määrätyn kohtuullisen kulumäärän olevan 19 123,30 euroa.

Taloyhtiö ei kuitenkaan käräjätuomiota niellyt vaan valitti Helsingin hovioikeuteen.

Taloyhtiö perusteli valitustaan sillä, että huoneisto on jo käyttötarkoituksensa edellyttämässä kunnossa. Korjaustöitä oli tehty aiemmin yhtiön teettämien tutkimusten ja korjaussuositusten mukaisesti.

Ateljeessa tai varastossa ei näin ollen ole taloyhtiön mukaan mitään syytä tehdä käräjäoikeuden määräämiä jatkotutkimuksia ja mahdollisia korjaustoimia.

Hovioikeus palautti asian käräjäoikeuteen

Ongelmallisin asia käräjäoikeuden tuomiossa oli taloyhtiön mukaan se, ettei osakkaan kanne edes sisältänyt vaatimuksia muun muassa jatkotutkimusten teettämisestä. Käräjäoikeuden ei siis olisi pitänyt mennä sellaisia määräämäänkään.

Taloyhtiö katsoi, että asiassa on tapahtunut oikeudenkäyntivirhe.

Samaan lopputulokseen päätyi Helsingin hovioikeus tuoreessa ratkaisussaan. Koska käräjäoikeus toimi oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 pykälän 1 momentin vastaisesti, on aiempi tuomio kumottava ja asia palautettava uudelleen käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

Käräjäoikeuden on riitaa uudelleen ratkaistessaan lausuttava myös hovioikeudessa esitetyistä oikeudenkäyntikulujen korvausvaatimuksista. Ensimmäisillä käräjillä hävinnyt ja myös oikeudenkäyntikulujen maksumieheksi määrätty taloyhtiö vaati hovioikeudessa osakasta maksamaan kaikki omat oikeuskulunsa.

Hovioikeuden ratkaisuun voi myös yrittää hakea muutosta korkeimmasta oikeudesta. Määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18. joulukuuta.

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia