Taloyhtiöiden on entistä vaikeampaa saada taloyhtiölainaa korjaushanketta varten, ilmenee Isännöintiliiton jäsenilleen tekemästä kyselystä. Eikä kyse ole vain muuttotappioalueista.
Isännöintiliitto teki tammikuussa jäsenilleen kyselyn taloyhtiölainojen saamisesta. Kyselyyn vastasi 174 isännöitsijää eri puolilta Suomea, ja lähes puolet vastanneista oli kokenut jonkinlaisia lainansaantivaikeuksia.
Taloyhtiölainan saaminen korjaushanketta varten on vaikeutunut muuttotappioalueiden lisäksi monissa isoissa kaupungeissa, kuten Oulussa, Jyväskylässä ja Tampereella.
Isännöitsijät ovat painineet rahoitusvaikeuksien kanssa jopa joillain alueilla Helsingissä.
Isännöintiliiton uusi toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva arvioi Rakennuslehdelle, että asunto-osakeyhtiöiden lainansaanti korjaushankkeisiin vaikeutuu rajusti. Siitä kertovat tuoreen tutkimuksen luvutkin.
Keskeinen syy kielteisiin päätöksiin on Koro-Kanervan mukaan ollut se, että pankin mielestä liian suuri osa taloyhtiön asunnoista on ollut sijoittajien omistuksessa.
Hän muistuttaa, että Finanssivalvonta ei ole antanut pankeille ohjeistusta siitä, että niiden tulisi soveltaa 30 prosentin sääntöä osakkaiden sijoittaja-altistukselle.
Pääkaupunkiseudulla taloyhtiöiden rahoitusongelmat ovat vielä pienempiä, mutta eivät kuitenkaan tuntemattomia.
Oma tilipankki ei enää välttämättä rahoita
”Isännöitsijöillä pitää olla liuta erilaisia keinoja, joilla he voivat todistaa taloyhtiön maksukyvyn ja raapia rahoituksen kokoon. Myös isännöitsijöiden neuvottelutaitojen merkitys lainan saamisessa on kasvanut”, Koro-Kanerva sanoo.
Siinä missä oma tilipankki toimi aiemmin taloyhtiön korjaushankkeen rahoittajana, haetaan lainaa nykyään useilta pankeilta eri puolilta maata.
”Näyttää siltä, että pienet pankit pelastavat nyt monia taloyhtiöitä, koska osa pankeista on viime vuosina rahoittanut niin vahvasti uudistuotantoa, että niiden taloyhtiölainojen laarit alkavat olla täynnä”, Koro-Kanerva arvioi.
”Tuntuu, että nämä pankit väistelevät lainan myöntämistä vetämällä mutkat suoriksi taloyhtiön vakuusarvoa ja omistuspohjaa arvioidessaan. Lainan epääminen on helppo perustella esimerkiksi sillä, että sijoittajia on liikaa tai vakuusarvo ei riitä, vaikka ongelma voitaisiin ratkoa monella tavoin.”
Rahoitus yritetään järjestää myös muun muassa pilkkomalla hankkeita pienempiin osiin, myymällä rakennusoikeutta ja rahoittamalla osa hankkeesta osakkaiden omilla, henkilökohtaisilla lainoilla.
”Henkilökohtaisessa lainassa saattaa olla taloyhtiölainaa huomattavasti paremmat ehdot ja maksuaikaa saada 25 vuotta 15 vuoden sijaan. Kaikki osakkaat eivät kuitenkaan saa lainaa, ja on jo taloyhtiöitä, joissa korjauksia ei pystytä tekemään.”
Säästöt pitäisi näkyä isännöitsijäntodistuksessa
Koro-Kanerva tarjoaa taloyhtiöille rahoituslääkkeeksi myös vanhaa tuttua keinoa, joka tosin on nyt poissa muodista: ennakkosäästäminen.
Ennakkosäästämisessä on kuitenkin se ongelma, että taloyhtiössä tehty etukäteissäästäminen ei näy asunnon korkeampana hintana. Osasyy on, että kerätyt säästöt kun eivät näy isännöitsijätodistuksessa.
Koro-Kanervan mukaan isännöitsijät vastustavat ennakkosäästöjen merkitsemistä isännöitsijätodistuksiin osittain lisätyön takia. Työmäärää selittää se, että tietotekniset järjestelmät eivät toimi keskenään.
”Jotenkin taloyhtiön tekemien ennakkosäästöjen pitäisi näkyä isännöitsijätodistuksessa. Nyt asuntojen hinta määräytyy tiedon puutteen takia väärin. Säästöt eivät voi vaikuttaa hintaan, jos niistä ei tiedetä”, Koro-Kanerva sanoo.
Myös Aran täytetakausmalli kannattaa ottaa huomioon rahoitusta suunniteltaessa. Tämä vaihtoehto tuntuu tällä hetkellä olevan huonosti tiedetty.
Koro-kanervan mukaan on myös mahdollista, että taloyhtiö päättää remontista ilman rahoitusta.
Kyselyn vastauksista kävi ilmi myös se, että pankit tarkastelevat entistä tarkemmin rahoitusta hakevien taloyhtiöiden korjaushistoriaa. Tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiöiden pitää sitoutua yhä suunnitelmallisempaan kiinteistönpitoon.
”On todella tärkeää, että osakkaat ymmärtävät suunnitelmallisen korjaustoiminnan tärkeyden ja sen, ettei korjauksia voi loputtomasti venyttää. Osakkaiden yhteinen tahtotila pitää selvittää, jotta päätöksiä tehdään sen eikä äänekkäimpien osakkaiden tahdon perusteella”, Koro-Kanerva sanoo.
Koro-Kanerva ihmettelee pankkien tulkintaa vakuusarvoista. ”Monet pankit arvioivat kiinteistöjen vakuusarvon ennen korjauksien tekemistä.”
Taloyhtiö on pulassa, jos…
Koro-Kanerva toimi ennen Isännöintiliittoon siirtymistä Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajana, joten sijoitusmarkkinoiden arviointi sujuu häneltä vanhasta mustista. Hän on myös itse asuntosijoittaja.
Hän pohtii, että yksittäisiä asuntoja omistava sijoittaja saattaa olla taloyhtiön kannalta turvallisempi osakas kuin iso rahasto tai muu vastaava sijoittaja.
Koro-Kanervan mukaan piensijoittajalta löytyy usein myös enemmän jouston varaa taloudessa ja muitakin vakuuksia, eivätkä tuotto-odotukset ole välttämättä mitoitettu yhtä korkealle.
Rahastoilla on erilaisia sijoitusstrategioita, mutta niistä riippumatta toiminnan luonteeseen kuuluu yleensä suunnitelma siitä, miten rahasto lopetetaan ja asunnot myydään.
”Yksityinen sijoittaja taas kysyy, että mikä se sellainen exit-plan on”, Koro-Kanerva sanoo.
”Ja kumpi on isompi riski, isolla velalla asuntonsa hankkinut tavallinen osakas jolla ei ole sijoituksia vai sellainen sijoittaja, jolla on pari asuntoa?”
Koro-Kanervan mukaan taloyhtiö on pulassa silloin, jos maksuvaikeuksiin ajautuneen osakkaan lainat ovat isot, mutta taloyhtiö sijaitsee alueella, jossa asunnon vuokraus ei onnistu.
Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa
2 vastausta artikkeliin “Taloyhtiöt ovat jääneet ilman korjauslainoja jopa Oulussa ja Tampereella – iso sijoittajien osuus ei käy pankeille”
”Ja kumpi on isompi riski, isolla velalla asuntonsa hankkinut tavallinen osakas jolla ei ole sijoituksia vai sellainen sijoittaja, jolla on pari asuntoa?” Sijoittaja, jos kyseessä on instagram-vaurausmagnaatti, joka on oppinut sijoittamisen alkeet samanikäisten instapirjojen blogeista, ja joka on vivuttanut lainat. Ja jolla on sitä asuntosijottamishistoriaa ehkä kaksi vuotta. Ja jolle makrotalous on joku uusi nyhtökaurajuttu 😀
Tavallinen osakas on ostanut neliöt kodikseen, ynnännyt pankissa paljonko kuukausittainen lainanlyhennys ja vastike maksaa verrattuna nettotuloihin, ymmärtää korkojen päälle ja sen, että ikääntyminen, ero, sairastuminen, perhe- ja työtilanne ja maailmanpoliittiset vinksahdukset puhumattakaan Suomen poliittisista päätöksistä vaikuttavat kaikki siihen tuleeko asunnon omistuksesta helpohkoa vai rasite.
Viimeisen vuoden aikana pankkien luottotappiot asuntoihin liittyen ovat nousseet olennaisesti edellisvuoteen nähden. Se on tehnyt pankeista jonkin verran varovaisempia, mutta enemmän vaikuttaa pankkien sääntely, joka vaikuttaa luotonantoon. Paikalliset Osuuspankit ja Säästöpankit tarjoavat lainoja ympäri Suomen. Luottoriskit ovat isompia joissain kohteissa, mutta ainakin toistaiseksi sen vastineeksi tuleva jonkin verran korkeampi korkokate on reilusti riittänyt kattamaan ne menetykset, joita luottotappioina on tullut.
”*** ihmettelee pankkien tulkintaa vakuusarvoista. ”Monet pankit arvioivat kiinteistöjen vakuusarvon ennen korjauksien tekemistä.””
Noin juuri pitää ollakin. Luotonantajan kannalta isoin riski remontissa on se, että taloyhtiö aloittaa remontin, ja sitten jotain menee pieleen: esimerkiksi löytyy jotain olennaisesti kalliimpaa korjattavaa kuin on luultu, minkä johdosta remonttia ei ole varaa viedä loppuun, tehdään vaikkapa sellainen muutos, joka ei toimi ja romauttaakin sitten asuntojen arvot, tai remontti jää kesken vaikkapa pääurakoitsijan mennessä konkurssiin niin, että taloyhtiölle jää selvitettäväkseen sotku kriittisessä vaiheessa, eikä sillä ole varaa hoitaa projektia maaliin. Ei pankki voi lainaa myöntäessään aina varmaksi tietää, että valmistuuko remontti koskaan sillä tavoin, että uusi vakuusarvo toteutuu. Pahimmassa tapauksessa kesken jäävä korjausvoi jopa alentaa jälleenmyyntiarvoa alkutilaan nähden. Se on harvinaista, mutta pankit varautuvat myös siihen riskiin. Jos haluaa korkeamman vakuusarvon huomioiduksi, pitää remontinaikaiset vakuudet järjestää jotenkin, ja vakuusarvon voi päivittää remontin valmistuttua.