Kokeile kuukausi maksutta

Rakennusten odotuselinkaaren määritys olisi kaikille hyödyksi

Tietoa kirjoittajasta Risto Heikkilä
Isännöitsijä, Keravan Kiinteistöpalvelu oy
Kaikki kirjoittajan kirjoitukset

Rakennuksen elinkaaritarkasteluun tarvitsemme uuden käsitteen, odotuselinkaaren. Odotuselinkaari on vuosiluku, jolloin rakennuksen oletetaan olevan purkukunnossa. Odotuselinkaari voidaan määrittää kohtuullisen helposti. Sillä kuvataan osakkaiden strateginen tahtotila. Odotuselinkaari viitoittaa rakennuksen peruskorjaustarvetta, jolloin yli- ja alikorjaus vältetään.

Odotuselinkaaritiedon puuttuminen aiheuttaa ongelmia asunnonostajille ja rakennusten kustannustaloudelliselle ylläpidolle. Mikäli ei tunneta, missä elinkaarivaiheessa rakennus on, osakkeen ostajat voivat maksaa huoneistostaan merkittävää ylihintaa elinkaaren loppuvaiheessa.

Nykyisessä ajattelussa rakennuksen elinikä ajatellaan usein päättymättömänä, vaikka mikään rakennus ei ole ikuinen. Normaaliin asumiskäyttöön rakennettujen uudisrakennusten odotuselinkaari on useimmiten 50–60 vuotta. Myös kaikille jo rakennetuille rakennuksille voidaan vähin ponnistuksin määrittää odotuselinkaari.

Taloyhtiö voi strategiallaan vaikuttaa odotuselinkaaren pituuteen. Suuren peruskorjausurakan jälkeen odotuselinkaarta voidaan yksinkertaisin menetelmin jatkaa. Taloyhtiön hallinto isännöinnin tuella kykenee määrittämään rakennuksen odotuselinkaareen liittyvän vuosiluvun yhtiökokouksen hyväksyttäväksi. Asiantuntijoita voidaan käyttää tarpeen mukaan, mikäli tarvitaan tutkimuksia odotuselinkaaren määrittämisen tueksi tai yhteiseen näkemykseen ei päästä. Odotuselinkaari tulee olla yhtiökokouksen vahvistama.

Taloyhtiöille laaditaan jo nykyisin lakisääteinen kunnossapitotarveselvitys seuraaviksi viideksi vuodeksi. Kunnossapitotarveselvitys ohjaa taloyhtiötä suunnitelmalliseen kunnossapitoon. Odotuselinkaari sen sijaan kuvaa osakkaiden tahtotilaa, milloin rakennus on tarkoitus purkaa ja rakentaa uudelleen. Tämä tahtotila voi muuttua tehtyjen tai suunniteltujen peruskorjausten ansiosta tai jonkin muun syyn vuoksi (esimerkiksi kaavoitus). Taloyhtiö voi muuttaa rakennusten odotuselinkaartaan normaalissa päätöksenteossa.

Odotuselinkaareen vaikuttavia suurimpia tekijöitä ovat kattojen, julkisivujen, ikkunoiden, käyttövesi- ja viemäriputkien, märkätilojen, rakenteiden, perustusten ja salaojien kunto sekä vaikeasti hoidettavat sisäilmaongelmat.

Odotuselinkaari tukee kunnossapitotarveselvitystä: rakennuksia kunnostetaan suunnitelmallisesti, jotta odotuselinkaareen päästään, mutta samalla vältetään ylikorjaaminen.

Huoneiston ostajalle joko omaan käyttöön tai sijoitukseen rakennuksen odotuselinkaari kertoo paljon. Se myös ohjaa huoneiston hinnoittelua oikeaan suuntaan.

Velvoite määrittää odotuselinkaari eli vuosiluku, jolloin rakennuksen katsotaan olevan purkukunnossa, tulisi kirjata asunto-osakeyhtiölakiin. Odotuselinkaaren pituuden vahvistaa yhtiökokous. Odotuselinkaari tulisi ilmoittaa isännöitsijäntodistuksessa.

Suuri osa yhtiöistä kykenee määrittämään rakennusten odotuselinkaaren hallituksen ja isännöitsijän yhteistyöllä. Tällä yhdellä vuosiluvulla uudistetaan rakennuskanta hallitusti ja suojataan ostajia ylihintaisten huoneistojen ostolta elinkaaren loppuvaiheessa.

Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa

2 vastausta artikkeliin “Rakennusten odotuselinkaaren määritys olisi kaikille hyödyksi”

  1. Ehdotus odotuselinkaaresta on hyvä. Se voitaneen kuitenkin määritellä vasta, kun elinkaari alkaa olla lopuillaan. Rakennusta rakennettaessa tuskin on vielä tietoa siitä, miten esimerkiksi alueen kaavatilanne kehittyy ajan myötä. Monesti odotuselinkaaren pää kohdataan juuri sen myötä, että rakennuspaikalle osoitetaan kaavassa selvästi aiempaa suurempi määrä rakentamista, tai rakennuspaikan käyttötarkoitus muuttuu.

    1. Ajatus on lähtenyt siitä, että odotuselinkaaren voi määrittää jo uudisrakennuksille. Sillä voidaan siis määrittää jo suunnitteluraameja. Toisaalta lainsäädännöllisesti asia on helpointa hoitaa, että odotuselinkaarivuosi määrätään kaikille (asuin)rakennuksille. Omakotitalot voidaan jättää ulkopuolelle, sillä niissä ei ole päätöksentekomekanismia. Talo- ja kiinteistöyhtiöissä mekanismi on.

      Odotuselinkaarivuotta muutetaan päätöksenteossa kun uutta ilmenee, esim silloin kun tiedetään kaavasta tai on tehty elinkaarta jatkavia remontteja.

Vastaa

Viimeisimmät näkökulmat

Risto Heikkilähttps://www.rakennuslehti.fi/kirjoittajat/risto-heikkila/