Talous Kiinteistöt Rakentaminen Uutiset Juha-Pekka Raeste / HS Ei kommentteja

Eläkeyhtiöiden ulkomaan­valloitus kiinteistö­kaupoilla jatkuu – Ilmarinen sijoitti maineikkaiden vuokralaisten tiloihin Amsterdamissa ja Berliinissä

Työeläkeyhtiö Ilmarinen on hankkinut kaksi isohkoa omistusosuutta keskeisillä paikoilla olevista toimistotiloista Berliinissä ja Amsterdamissa.

Amsterdamin The Cloud -toimistokiinteistössä on vuokrattavaa toimistopinta-alaa 23800 neliömetriä. Talon pääkäyttäjiä ovat Amazon, Uber ja Spaces. Kuva: Ilmarinen

Berliinin ydinkeskustassa, korttelin päässä Checkpoint Charliesta sijaitseva Rocket Tower muodostuu neljästä omistustontilla sijaitsevasta rakennuksesta. Peruskorjattuun kiinteistöön kuuluu 17- ja 22-kerroksiset toimistotornit, ja toimistotilaa on yhteensä 26 200 neliömetriä, Ilmarinen kertoo.

Kiinteistön päävuokralainen on muodikas Rocket Internet -pääomasijoitusyhtiö, joka sijoittaa verkkokauppaan keskittyviin yrityksiin.

Amsterdamissa The Cloud -niminen toimistokiinteistö sijaitsee kaupungin historiallisen keskustan eteläpuolella, Amstelin aseman vieressä.

The Cloudin vuokrattava pinta-ala on 23 800 neliömetriä ja kiinteistö on valmistunut täydellisestä peruskorjauksesta syksyllä 2017.

Kiinteistö on täyteen vuokrattu, ja pääkäyttäjät ovat Amazon, Uber ja Spaces, Ilmarinen tiedottaa.

Molemmat sijoitukset ovat yhteissijoituksia Amundi Real Estaten hallinnoiman kiinteistörahaston kanssa niin, että Ilmarinen omistaa niistä 49 prosenttia.

Toimistokohteiden operatiivinen hallinnointi on ulkoistettu.

Amundi on Euroopan suurin varainhoitoyhtiö, jolla on noin tuhat miljardia euroa varoja hallinnoitavana.

Ilmarisella kiinteistöissä kiinni 4,5 miljardia

Suomalaisilla eläkeyhtiöillä on ollut jo jonkin aikaa yleisesti tavoitteena hajauttaa omistuksiaan enemmän kansainvälisesti.

Erityisesti kiinteistösijoituksissa eläkerahastojen painotukset ovat olleet jo historiallisista syistä hyvin kotimarkkinapohjaisia.

”Kotimaan paino on ollut korkeampi kuin muissa pääomaisuuslajeissa”, Ilmarisen kansainvälisistä kiinteistösijoituksista vastaava salkunhoitaja Mikko Antila kertoo Ilmarisen kiinteistösijoitussalkusta.

Ilmarisella on sen noin 38 miljardin euron sijoituksista kiinteistöissä noin 4,5 miljardia euroa. Näistä vajaa viidennes on ulkomaisissa kiinteistösijoituksissa.

Amsterdamin ja Berliinin sijoitukset eivät merkittävästi muuta tätä kokonaispainotusta, koska toimistotilojen hintataso on molemmissa kaupungeissa suhteellisen matala, hyvissä kohteissakin 5–7 000 euroa neliöltä.

Oman sijoituspääoman käyttöä vähentää osaltaan myös se, että Ilmarisen kiinteistösijoitukset tehdään tyypillisesti 30–40 prosentin pankkilainoitusta hyväksi käyttäen vivuttamalla, Antila kertoo.

Näin laskien Ilmarisen pääomasijoitus osaomistukseen kiinteistössä jäänee alle 50 miljoonaan euroon.

Ilmarinen laajentaa kiinteistösijoituksia Suomessakin

Vaikka ulkomaisten kiinteistöomistusten painoa ollaan nostamassa, Ilmarinen pysyy silti kotimaassa nettopositiivisena sijoittajana, Antila kertoo.

Toisin sanoen se laajentaa kiinteistösijoituksiaan myös Suomessa.

Antilan mukaan nyt julkaistuihin sijoituspäätöksiin vaikutti se, että Ilmarisella on ”hyvin positiivinen näkemys sekä Amsterdamin että Berliinin kiinteistömarkkinoiden kehityksestä”.

Syynä ovat toimistotilojen halvat hinnat ja uskottavat vuokrasopimukset.

”Ne tarjoavat pitkäaikaista ennustettavaa kassavirtaa.”

Tuottovaatimustasot alhaalla Euroopassa

Antilan mukaan kiinteistöjen tuottovaatimustasot ovat painuneet Euroopan sijoitusmarkkinoilla jo hyvin alhaisille tasoille.

Tällöin vuokrakehitysennusteilla on merkittävä osuus toteutuvaa tuottoa arvioitaessa.

Antilan mukaan Ilmarinen fokusoi sijoituspäätöksissään hyvin paljon tulevaan kassavirtaan.

”Kun on täyteen vuokratut kohteet uskottavien vuokralaisten kanssa, tiedetään mitä tulee tuottamaan”, Antila selittää.

Hänen mukaansa tällaisissa sijoituspäätöksissä kiinteistöjen mahdollista arvonnousua ei juurikaan painoteta.

Suomen lisäksi Ilmarisella suoria kiinteistösijoituksia on Saksassa, Belgiassa, Hollannissa, Iso-Britanniassa ja Yhdysvalloissa.

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia