Kiinteistöt Talous Uutiset Juha-Pekka Raeste / HS Ei kommentteja

Itiksen omistaja kiistää kauppakeskuksen myyntiyritykset: ”Mutta jos joku tarjoaa, niin asia toki tutkitaan”

Itikseen haetaan uutta vetovoimaa muun muassa Suomen ensimmäisellä Imax-elokuvateatterilla ja uusilla ravintoloilla.

Kauppakeskus Itis Helsingin Itäkeskuksessa. Kuva: Marko Sorsa

Hollantilainen kiinteistösijoittajayhtiö Wereldhave selvittelee hiljaisesti kauppakeskus Itiksen mahdollista myyntiä, kertoi HS:n pääkirjoitus maanantaina.

HS:n lähteiden mukaan yhtiö on yrittänyt jo kahdesti myydä Helsingin Itäkeskuksessa sijaitsevaa Itistä, mutta kauppa on tyssännyt hintaerimielisyyteen.

Wereldhave kertoi kaksi vuotta sitten tiedotteessa Itiksen myyntiaikeista.

”Nyt meillä ei ole mitään myyntiohjelmaa tai -kampanjaa”, Itiksen suomalaisen operointiyhtiön, Wereldhave Finlandin talousjohtaja Anne-Maria Hautala kertoo.

”Mutta jos joku tarjoaa, niin asia toki selvitetään.”

Itiksessä kävijämäärät kasvussa

Hautala kertoo, että Itiksessä niin kävijämäärät kuin kokonaismyyntikin ovat kasvussa, ja vuokrausaste on noussut viime vuonna yhden prosenttiyksikön.

Kiirettä kauppakeskuksen myyntiin ei siis näiden numeroiden valossa ole.

Vuokrausaste on noussut viime vuonna yhden prosenttiyksikön.

Erilaisia kehittämistoimiakin on vireillä. Vuoden loppuun mennessä Itikseen avataan Finnkinon yhdeksän teatterin elokuvateatterikompleksi. Elokuvakeskukseen tulee Suomen ensimmäinen Imax-teatteri, Hautala kertoo.

Itikseen on valmistumassa myös joukko uusia ravintoloita, joista Itis tiedottaa tarkemmin tänä keväänä.

Korkea hintapyyntö hidastanut myyntiä

Wereldhave on Hollannissa listattu pörssiyhtiö, jonka muut kauppakeskukset ovat pääosin Benelux-maissa.

Sen Hautala myöntää, että Itis on emoyhtiön kiinteistösalkun kannalta iso yksikkö.

Ostajaehdokkaiden kannalta Itis ei ole mikään helppo kohde. Sen myyntiä ovat hidastaneet kiinteistösijoittajien mukaan korkea hintapyyntö, kiinteistön ikä ja sijoittajien epävarmuus tulevista tuotoista.

Itis, entiseltä nimeltään Itäkeskus, nähdään sijoittajien silmissä kauppakeskuksena, jossa on vaikea kasvattaa vuokratuottoja.

Kasvojenkohotus toi uutta puhtia

Kauppakeskuksen ensimmäinen vaihe valmistui vuonna 1984 ja laajennus 1992. Vuosina 2012–2014 Itäkeskukseen tehtiin merkittävä ilmeenraikastus ja sen konseptia uudistettiin. Tämä sai kävijämäärät nousuun.

Muutoksista huolimatta mahdollisen ostajan on varustauduttava tulevaisuudessa ainakin erilaisiin korjausinvestointeihin.

Sekin on harmina, että suuret ruokakaupat, Prisma ja Citymarket ovat omissa tiloissaan naapureina. Nyt kauppakeskuksen pääasiakaskohdetta eli autoilevaa lapsiperhettä houkutellaan Itiksessä ruokakauppoihin Stockmannin, Lidlin ja S-marketin tarjonnan voimin.

Mahdollisen ostajan on varustauduttava tulevaisuudessa ainakin erilaisiin korjausinvestointeihin.

Itiksen myymistä käyvällä hinnalla voi vaikeuttaa sekin, että kauppakeskusta ei haluta myydä sen nykyistä 572 miljoonan euron tasearvostusta alhaisemmalla hinnalla, koska tällöin Wereldhave joutuisi kirjaamaan ehkä mittavatkin tappiot.

Sellainen liike voi laskea yhtiön kurssia tai syödä toimivan johdon bonuksia.

JLL: Keskukset käyvät yhä hyvin kaupaksi

Itiksen voi nähdä myös esimerkkinä kauppakeskusten ongelmista. Niitä selitetään usein Suomessa verkkokaupan kasvulla ja sillä, että noususuhdanteessa uusia kauppakeskuksia rakennetaan liikaa.

Kiinteistökonsulttiyhtiö Jones Lang Lasellen (JLL) toimitusjohtaja Tapani Piri pitää tällaista tulkintaa liian karkeana.

”Kauppakeskukset eivät ole yksiselitteinen kategoria. Niitä on moneen lähtöön niin kuin kuluttajiakin”, Piri aloittaa.

Hänen mukaansa kauppakeskukset käyvät yhä hyvin kaupaksi, kunhan niiden arvostustaso on kohdallaan.

Ostos verkosta, tuote kaupasta

JLL:llä on varsin hyvä näkymä kauppakeskusten tilanteeseen, koska sen asiakkaina on neljäsosa suomalaisista toimitilavuokrauskohteista. Näitä ovat vuokranantajat, vuokralaiset tai tutkimuksen tai arviointipalveluiden käyttäjät.

Pirin mukaan kysymys ei ole siitä, että nettikauppa murhaisi kivijalkakaupan. Hänestä kaupankäynnin muutos on hienovaraisempaa.

Suurin muutos on se, että ihminen pystyy vertailemaan hintaa ennen kuin hän tulee kauppaan. ”Näin asiakas tietää usein tuotteesta enemmän kuin myyjä”, Piri sanoo.

”Ei mikään yksittäinen kauppa ole menettänyt kauppaansa verkkokaupalle, vaan sille, että ihmiset voivat verrata, mistä muualta tuotteen saa edullisemmin.”

Kysymys ei ole siitä, että nettikauppa murhaisi kivijalkakaupan.

Pirin mukaan yhä useammin ostos tehdään verkosta, mutta tuote haetaan kaupasta. Tämän takia verkkokauppajätit kuten Amazon ovat nyt avaamassa noutopisteitä asiakkailleen.

Yhtenä syynä on sekin, että postimyynti on kuljetusmaksuineen ja palautusoikeuksineen vain harvalle toimijalle kannattavaa bisnestä.

”Brändit investoivat enemmän kuin koskaan”

Toinen suuri trendi on JLL:n selvitysten mukaan se, että huippubrändit perustavat keskustaan ja parhaisiin kauppakeskuksiin omat lippulaivamyymälänsä, jossa brändin tunnejälkeä halutaan näyttää ja vahvistaa kuluttajille.

”Ei haluta olla tavaratalon kolmannessa kerroksessa toka räkki vasemmalla, vaan halutaan tarjota elämyksiä. Brändit tulevat nyt omilla kivijalkamyymälöillä, ja ne investoivat niihin enemmän kuin koskaan.”

Esimerkiksi Helsingin ydinkeskustassa olisi paraikaa kysyntää monelle lippulaivamyymälälle.

Ongelmana on vain hyvien kauppapaikkojen puute, Piri kertoo. Kauppakeskuksista huippubrändeille kelpaavat vain parhaiten menestyvät.

”Sellaiset, joissa on kahviloita ja elämyksellisyyttä.”

Piri myöntää, että kauppakeskusmarkkinoilla on pudotuspeli käynnissä. ”Se, joka on liian vanha, väsynyt tai liian pieni, häviää pelin.”

Palveluihin pitää satsata

Pirin mukaan menestyvillä kauppakeskuksilla on yleensä muutama yhteinen piirre. Ne ovat elämyksellisiä viihdekeskuksia, joissa ruokaan, juomaan ja ravintoloihin on panostettu.

Menestyvät kauppakeskukset ovat elämyksellisiä viihdekeskuksia.

Helsingin Kalasatamaan avattavassa Redissä on kiipeilyseinää ja tuulitunnelia, ja Pasilan Triplassa panostetaan vahvasti ruokaan ja juomaan, Piri selostaa.

Myös tarpeeksi yksinkertaiset ”lähikeskukset”, joista käydään hakemassa perustarpeita, voivat pärjätä.

”Siinä välimaastossa kuolee. Sinne ei kannata jäädä roikkumaan.”

Sijainti ja valikoima valtteja

Kansainvälisten kiinteistösijoittajien keskuudessa Piri tunnistaa kaksi eri koulukuntaa.

Yhtenä ryhmänä ovat anglosaksiset sijoittajat, jotka ovat järkyttyneet amerikkalaisten kauppakeskusten alasajosta ja uskovat saman ilmiön rantautuvan Eurooppaankin.

Eurooppalaiset kiinteistösijoittajat ovat puolestaan kiinnostuneita kaupunkikeskusten riittävän isoista, urbaaneista ostoskeskuksista, jotka pärjäävät sijainnillaan ja monipuolisella valikoimallaan.

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia