Helsinki hamuaa lisää valtaa ja rahaa: kaupunkilaiset karttelevat vuokratontteja, mutta pian ei kaupungista muita saakaan

Tonttikysymys on tärkeä monellakin tapaa: kaupungin ja tulevaisuuden asunnonostajien tarpeet voivat uuden linjauksen myötä olla ristiriidassa. Toisaalta tonttikysymys on merkittävä myös esimerkiksi tiivistysrakentamisen kannalta. Tiivistämistä toteutetaan pääosin siellä, missä kaupunki omistaa tontit.

HS kysyi asiantuntijoilta, miksi talot halutaan tulevaisuudessa rakentaa vuokratonteille ja millaisia vaikutuksia sillä on.

Juhana Brotherus, pääekonomisti, asumiseen erikoistunut Hypo-pankki:

”Tämä suunnitelma on ehdottomasti kiinnostava ja merkittävä. Erityisen kiinnostavaa on mielestäni se, miksi näin tehdään.

Linjaus saattaa olla Helsingin vastaisku Sipilän hallitukselle. Sote-uudistuksessa nimittäin uhataan, että kiinteistövero vietäisiin jakojärjestelmään eikä kunnalle.

Kiinteistövero on maan ja rakennusten arvoon perustuva vero, jota maksavat omistustonteilla asuvat. Tällä hetkellä kiinteistön omistaja maksaa veron kiinteistön sijaintikunnalle, ja näin asian pitäisi mielestäni olla myös jatkossa.

Jakojärjestelmän tarkoitus taas on tasata kuntien välisiä talouseroja. On mahdollista, että monessa kunnassa jakojärjestelmä muodostuu merkittävimmäksi tulonlähteeksi. Totta kai Helsingissä ollaan huolissaan tulojen menetyksestä, ja talojen rakentaminen vuokratonteille olisi tähän ongelmaan ilmeinen ratkaisu: tonttien vuokrista saatavat tulot toisivat Helsingille jatkuvaa rahavirtaa.

Myös asunnonostajille muutos olisi merkittävä. Useimmat valveutuneet asunnonostajat etsivät asuntoa omistustontilta tai tontilta, joka on lunastettavissa omaksi ilman piilokustannuksia. Syy tähän on yksinkertainen: oma tontti, oma lupa.

Vuokratontilla asumiseen sisältyy riskejä. Mitä tapahtuu, kun vuokrasopimus päättyy? Kuinka suuria vuokrankorotukset ovat? Pitkässä juoksussa on kannattavaa asua omistustontilla sijaitsevassa talossa.”

Sami Haapanen, tonttipäällikkö, Helsingin kaupunki:

”Noin 63 prosenttia Helsingin pinta-alasta on kaupungin omistuksessa. Helsinki on perinteisesti luovuttanut tontit pääosin vuokraamalla, joten nyt tehtävä linjaus ei ole mitenkään yllättävä tai poikkeuksellinen.

Asuntojen osalta vuokratontin on perinteisesti katsottu alentavan asunnon hankkimiseen vaadittavaa pääomaa, koska asunnon hintaan ei sisälly tonttia. Näin useampi pääsee kiinni omistusasuntoon.

Uudet linjaukset vaikuttavat erityisesti asuntotonttien luovutukseen. Entistä suurempi osa niistä luovutettaisiin lähtökohtaisesti vuokraamalla. Olemme arvioineet, että uusien linjausten myötä kaupunki voisi saada 50 vuoden ajanjaksolla noin 500–700 miljoonaa euroa enemmän kuin tilanteessa, jossa jatkettaisiin nykyisillä linjauksilla.

Kaupunki saa tällä hetkellä vuosittain pitkäaikaisista maanvuokrasopimuksista noin 214 miljoonaa euroa tuloa, ja asuntotonttien osuus tästä on yli 60 prosenttia eli noin 133 miljoonaa euroa. Kaupungin lähes 8 000:sta pitkäaikaisesta maanvuokrasopimuksesta noin 5 700 koskee asuntotontteja.

Kaupungin velkaantumisen ehkäisemiseksi vuoden 2013 valtuustostrategia edellytti tonttien myynnin lisäämistä, jolloin vuokraus luovutusmuotona jonkin verran väheni. Nyt kun taloudelliset suhdanteet ovat paremmat, tonttien myyntiin ei ole niin suurta tarvetta ja vuokrauksen painoarvoa luovutustapana voidaan lisätä.

Taloudellisesta näkökulmasta katsottuna maanvuokratulot muodostavat kaupungille vakaan ja verrattain ennustettavan tulonlähteen. Maapoliittisesta näkökulmasta maanvuokrauksen etuna on, että maanomistus säilyy kaupungilla, jolloin kaupunki säilyttää mahdollisuudet kaupungin pitkän tähtäimen kehittämiseen.”

Mika Heikkilä, Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja:

”Tontin vuokraaminen tai myyminen tuottavat periaatteellisesti hyvin erilaisen tilanteen sille rakennettavan kiinteistön omistajalle. Omistaminen luo aina paremman pohjan pitkäjänteiseen omistajuuteen.

Tämä korostuu erityisesti, kun arvioidaan vaikkapa peruskorjaushankkeiden kannattavuutta ja mielekkyyttä. Paljon riippuu myös tontinvuokrasopimuksen ehdoista, joiden merkitys mitä ilmeisemmin tulee jatkossa vielä korostumaan.

Tonttien vuokra-ajat ovat tyypillisesti 50 vuotta, mutta vaihteluväli on jopa 30–100 vuotta. Vuosikymmenien aikana pieneltäkin tuntuvat korkokulut muodostavat ison kustannuserän.

Kun kaikki kulut lasketaan yhteen vaikkapa 50 vuoden ajalta, on vuokraaminen tähän saakka aina ollut kalliimpaa kuin tontin ostaminen. Näin on melko varmasti jatkossakin. Tällä hetkellä tyypillinen vuokratonteille asetettu tuottovaatimus on 4–5 prosenttia, joka on nykyiseen korkotasoon suhteutettuna paljon.

Helsingin viime vuosina luovuttamista tonteista on myyty keskimäärin kolmannes ja vuokrattu kaksi kolmasosaa. Kun otetaan huomioon määrällisesti isoa osuutta edustavat ja pääsääntöisesti aina vuokratut omakotitalotontit, niin asunto-osakeyhtiöiden tonteista on hyvinkin puolet tai enemmän ollut myytyjä tontteja. Tähän saakka ostaja on useimmiten voinut valita oston ja vuokrauksen välillä.

Virkamiesten esityksessä korostuvat hintakilpailun lisääminen ja markkinoilta saatavan parhaan mahdollisen hinnan periminen. Nämä ovat ymmärrettäviä tavoitteita kaupungin talouden kannalta, mutta istuvat huonosti isoon kuvaan, jossa Helsingin alueen asuntojen hintataso on jo tällä hetkellä korkea, jopa kestämätön tavallisen palkansaajan kannalta.”

Helsingin suuret valtuustoryhmät ovat uudistuksesta samoilla linjoilla

Daniel Sazonov, kokoomuksen ryhmänjohtaja:

”Vuokratonteissa on tärkeää varmistaa, että vuokra seuraa aikaansa, eikä asukkaiden taloutta isosti ja yllättäen rasittavia suuria yllätyskorotuksia tule.

Tontin luovutusten periaatteiden tulee olla selkeitä, johdonmukaisia ja ennakoitavia. Jokaisessa tilanteessa luovutustapa ja hinta on pystyttävä avoimesti perustelemaan. Tässä uudet yhtenäiset linjaukset ovat välttämättömiä.

Keskeistä on myös, että tonttipolitiikka tukee kaupungin kasvua ja asuntorakentamista ja kykenee houkuttelemaan yritystoimintaa Helsinkiin.”

Kaisa Hernberg, vihreiden ryhmänjohtaja:

”Vihreissä olemme tyytyväisiä kokonaisuuteen. On hyvä, että tontinluovutukseen saadaan yhtenäiset käytännöt.

Vuokraamisen lisääminen on ollut meillä tavoitteena, sillä Helsingissä ei ole mitenkään liikaa rakentamiskelpoista maata. Vuokraamisen kautta kaupungilla säilyy parempi kyky ohjata kaupunkikehitystä.

Jo nyt ja etenkin tulevaisuudessa täydennysrakentaminen on keskeinen tapa lisätä asuntotuotantoa, ja muiden omistamien tonttien kohdalla se on usein kimurantimpaa.”

Eveliina Heinäluoma, Sdp:n ryhmänjohtaja:

”Sdp on puhunut pitkään maanvuokrauksen ensisijaisuudesta maan myynnin sijaan.

On selvää, että Helsingissä tonttimaalle on myös tulevaisuudessa kysyntää. Ei ole järkevää tai pitkäkantoista ajattelua, että kaupunki myy maataan, kun se voi maanvuokrauksen tuloilla kerryttää kaupungin kassaa ja siten rahoittaa kouluja ja terveyskeskuksia.

Samaan aikaan on välttämätöntä, että Helsinki pyrkii voimakkaalla asuntorakentamisella hillitsemään asumisen hinnan kasvua.”

Anna Vuorjoki, vasemmistoliiton ryhmänjohtaja:

”Vasemmistoliiton valtuustoryhmä on jo pitkään ajanut sitä, että kaupunki säilyttäisi enemmän maata omistuksessaan. Maa on mitä parhain sijoituskohde, koska maan arvo Helsingissä nousee. Siksi maan omistaminen on pitkällä aikavälillä järkevää ja vastuullista kaupungin talouden hoitamista.

Vuokratonteilla kaupunki voi ja sen pitää vaikuttaa asumisen hintaan pitämällä tonttivuokrat kohtuullisina. Mielestämme asuntotonttien tuotto-odotus pitääkin laskea kahteen prosenttiin esitetyn neljän sijasta.”