Stockmannin taloa himoitsee nyt moni ostaja, mutta kaikkien mielessä takoo yksi epäilys

Stockmannin tavaratalon hinnasta tilattiin arvio saneeraussuunnitelmaa varten, mutta tehtävä oli vaikea pandemian ja talon ainutlaatuisuuden takia.

Stockmannin kiinteistön myyntihinta voi lyödä laudalta aiemmat ennätykset.­ Kuva: Seppo Kärki

Ostajalle on tarjolla Helsingin tunnetuin liikekiinteistö, mutta talon päävuokralaiseksi on jäämässä yrityssaneerauksessa oleva yhtiö, jonka tulevaisuus on yhä huteralla pohjalla.

Kuka kiinteistön ostaa?

On hyvin mahdollista, että Stockan talo päätyy ulkomaiseen omistukseen. Ulkomaisten kiinteistösijoittajien kiinnostus Helsingin keskustaa kohtaa on kasvanut viime vuosina, ja tämän kaltainen huippukohde vetää huomattavaa kiinnostusta. Ostaja voisi tulla Yhdysvalloista, Saksasta tai Aasiasta.

Yksittäisistä sijoittajista mahdollinen ostaja voisi olla Blackstone, joka Spondan ostettuaan on hallinnut isoa osaa ydinkeskustasta. Eri asia on, haluaako yhtiö keskittää Helsinkiin vielä lisää sijoituksistaan.

Saksalaisista kiinteistösijoittajista isoja kauppoja Helsingissä on tehnyt muun muassa Union Investment Real Estate. Aasialaisen rahan kiinnostus Helsinkiin ilmeni puolestaan OP:n pääkonttorin myynnissä, jossa ostajia olivat korealaiset yhtiöt yhdessä eläkeyhtiö Varman kanssa.

Mahdollisia suomalaisia ostajia ei ole kaupan jättimäisen koon takia montaa. Esimerkiksi eläkeyhtiö Varma tai Ilmarinen voisivat tulla kyseeseen. Todennäköisempää on kuitenkin, että ostajaksi koottaisiin suomalainen konsortio, jossa olisi eläkerahan lisäksi muita sijoittajia.

Miten myynti toteutetaan?

Kauppa toteutetaan myy ja vuokraa -mallilla. Kiinteistökaupan yhteydessä solmitaan vuokrasopimus, jolla Stockmann jää taloon vuokralaiseksi. Samalla tavalla toteutettiin esimerkiksi OP:n pääkonttorin kauppa, jossa OP myi talon mutta jäi siihen vuokralle pitkäaikaisella sopimuksella.

Helsingin kiinteistöalan suuret konsulttitoimistot ovat jo kiinni myyntiprosessissa jollain tavalla – joko myyjän tai mahdollisten ostajien toimeksiannosta. Siksi ne kommentoivat tilannetta äärimmäisen niukasti.

Paljonko Stockmann saa talosta?

Kiinteistön arvo mitataan sadoissa miljoonissa euroissa. Kirjanpidollisesti Stockmannin kiinteistöjen arvo oli syyskuussa 653 miljoonaa euroa, mistä valtaosan muodostaa Helsingin talo.

Saneeraussuunnitelman yhteydessä kiinteistöjen arvon määritti kiinteistöalan asiantuntijapalveluita tarjoava CBRE, mutta arviota ei ole julkaistu. Arvioijan tehtävä oli vaikea muun muassa kiinteistön ainutlaatuisuuden ja pandemian takia, ja arvio sisältääkin arviolta 20 prosentin heittovaran suuntaan tai toiseen.

Talon myyntihintaa kasvattaa alhainen korkotaso. Koska velkakirjasijoitusten korkotuotot ovat surkeita, sijoittajat hamuavat kiinteistöjä, vaikka niiden vuokratuotto olisi alhainen suhteessa ostohintaan. Helsingin keskustassa sijoittajat saattavat tyytyä vain parin prosentin tuottoon.

Jos laskelman lähtökohdaksi ottaa kiinteistön koon, keskustan liiketilojen vuokrat ja sijoittajien painuneet tuotto-odotukset, voi Stockan talolle laskea oletuksista riippuen yli miljardin arvon.

Ostajan pitää kuitenkin ottaa huomioon, että taloon jäävä vuokralainen on saneerauksessa. Jos Stockmann menisi nurin tai muusta syystä joutuisi lopettamaan keskustan tavaratalonsa, olisi talolle löydettävä tuottoisa uusi käyttötarkoitus. Yksikään ostajaehdokas ei ole liikkeellä sataprosenttisen luottavaisena siitä, että tavarataloyhtiö Stockmann toimii talon päävuokralaisena hamaan tulevaisuuteen.

Tulevien käyttötarkoitusten arviointi on yksi avaintekijä kiinteistön hinnanmäärityksessä.

Mitä muuta talossa voisi tehdä kuin tavaratalokauppaa?

Jos Stockmannin tavaratalo lopetettaisiin, talon luontevin käyttötarkoitus olisi kauppojen ja toimistojen yhdistelmä. Alimmat kerrokset olisivat tuottavimmassa käytössä kauppojen liiketiloina ja ylimmät kerrokset toimistokäytössä.

Esimerkiksi lääkäriaseman sijoittuminen tiloihin voisi myös tulla kyseeseen. Myös hotellikäytöstä on puhuttu. Ajatuksella talon muuttamiseksi asunnoiksi on leikitelty, mutta vain leikitelty.

Iso kysymys on kuitenkin se, mitä taloon saa tehdä. Helsingin kaupunki nimittäin haluaa pitää kiinteistön tavaratalokäytössä.

Helsingin kaupunkiympäristön toimialajohtaja Mikko Aho kertoo, että Stockan kortteli on asemakaavassa liiketilakortteli. Se on kävelykeskustan ydintä, ja Helsingin tavoitteena on pitää korttelissa maksimaalinen määrä liiketilaa. Toimistojen lisäämiseen Helsingillä ei ole intoa.

Lisäksi talosta on suojeltu julkisivun lisäksi ainakin keskihalli, päähissiaula, pääporrashuoneet sekä johtokunnan kokous- ja toimistotilat, mikä voi tehdä talon käyttötarkoituksen muokkaamisesta vaikeaa.

Milloin kauppa ratkeaa?

Stockmann lupasi maanantain tiedotustilaisuudessa palata asiaan, kun käräjäoikeus vahvistaa saneeraussuunnitelman. Tämän on määrä tapahtua helmikuussa.

Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa

2 vastausta artikkeliin “Stockmannin taloa himoitsee nyt moni ostaja, mutta kaikkien mielessä takoo yksi epäilys”

  1. Stockmannilla lienee paineita toteuttaa myynti niin, että vuokrasopimus sen omaan käyttöön kiinteistöstä jäävän osuuden osalta hinnoitellaan sille suhteellisen edulliseksi. Muitakin vuokrasopimuksia (Itäkeskusta lukuunottamatta) Stockmann on nyt pyrkinyt saamaan sellaisiksi, että vuokra olisi alempi. Jos myyntitilanteessa sovitaan Stockmannille alhainen vuokra Helsingin tilojen käyttöön, se vaikuttaa kiintestön hinnoitteluun alentavasti, koska pitkäaikainen tuotto jää heikommaksi kuin mitä ehkä jollain paremman maksukyvyn omaavilla vuokralaisilla tilanne olisi. Vastaavasti kiinteistön myyntihinta kohoaisi, jos Stockmann neuvottelisi itselleen oikein kalliin vuokrasopimuksen. Se toisi yrityssaneerauksessa olevan Stockmannin kassaan paljon kaivattua rahaa, jolla velkoja voisi myös maksella sitten pois, mutta voisi vaarantaa Stockmannin mahdollisuuden saada Helsingin tavaratalosta kannattavaa jatkossakaan. Jos Stockmann myisi ensin kiinteistön, ehtona halpa vuokrasopimus sille itselleen, mutta ilman oikeutta myydä vuokrasopimusta eteenpäin, ja menisi sitten konkurssiin, vuokranantaja saattaisi päästä eroon siitä sopimuksesta ja voisi vuokrata kiinteistön pitkillä uusilla sopimuksilla muille siten miten siitä saa parhaan tuoton. Kiinteistösijoittajan näkökulmasta Stockmannin konkurssi saattaisi olla jopa tuon kiinteistön arvoa nostava tekijä – niin paradoksaalista kuin asia onkin – verrattuna siihen, jos päävuokralainen on yrityssaneerauksessa 8-10 seuraavaa vuotta.

    1. Tai siis konkurssi saattaisi olla kiinteistön arvoa parantava tekijä, jos Stockmann menisi konkurssiin myynnin jälkeen – mutta ei silloin, jos järjestys olisi toisin päin. Jos konkurssi pääsisi tapahtumaan ennen myyntiä, hinta jäisi alhaiseksi, koska konkurssirealisoinnit ovat sekä ostajan että myyjän kannalta ongelmallisia tilanteita. Velkojat eivät olekaan halunneet päästää Stockmannia konkurssiin ainakaan niin kauan kuin sillä on tavaratalokiinteistö taseessaan,vaan kannattaneet yrityssaneerausta, jonka puoltamisen ehtona velkojat lienevät vaatineet tavaratalokiinteistön myyntiä, mikä hyvään hintaan toteutettuna mahdollistaa sitten velkojen takaisinmaksuja. Jos kiinteistöstä saisi oikein hyvän hinnan ilman, että Stockmannin vuokramenot kasvavat kohtuuttomiksi, saneerauksen menestysmismahdollisuudet parantunevat olennaisesti.

Jätä kommentti

Viimeisimmät näkökulmat