Strategista otetta taloyhtiöihin – rakennuttajilla vastuunoton paikka

Tietoa kirjoittajasta Timo Mantila
Toimitusjohtaja, Lakea oy
Kaikki kirjoittajan kirjoitukset

Vuonna 2018 Suomen kansallisvarallisuuden arvo oli 814 miljardia euroa. Tästä noin 190 miljardia – eli lähes neljännes – koostui asuintalojen arvosta. Suhteessa siihen, miten valtavaa varallisuuserää asunto-osakeyhtiöt hallitsevat, yhtiöiden toiminnan systemaattisuus on usein liian heikolla tasolla.

Kuten mikä tahansa organisaatio, myös asunto-osakeyhtiö tarvitsee strategian ohjaamaan yhtiön toimintaa. Taloyhtiöiden strategisen otteen kehittämisessä avainasemassa ovat perinteisesti yhtiön hallitus ja isännöitsijä – mutta näiden lisäksi myös rakennuttajan rooli tulisi nähdä uudessa valossa. Erityisen tärkeää olisi panostaa rakennuttajayhtiön ja isännöitsijän yhteistyöhön taloyhtiön elinkaaren alkuvaiheen saumakohdassa, jossa siirrytään rakennusvaiheesta asumiseen.

Strategia ei voi jäädä yhden hallituskauden mittaiseksi, vaan sen tulee ulottua pitkälle tuleviin vuosikymmeniin. Uudiskohteissakaan omistajat eivät voi tuudittautua uutuudenviehätykseen ja laiminlyödä omaisuuttaan. Uusikaan talo ei ole uusi enää 30 vuoden päästä, joten vastuunsa tunteva taloyhtiö suunnittelee jo alusta asti pitkälle ulottuvan huolto-ohjelman.

Monesti pitkäjänteisyyttä murentaa isännöitsijän vaihtuminen kriittisessä vaiheessa yhtiön elinkaarta. Uusien asunto-osakeyhtiöiden vastavalitut hallitukset tuntevat usein epäluuloa rakennuttajayhtiön valitsemaa isännöitsijää kohtaan ja vaihtavat tämän itse valitsemaansa toimijaan heti asumisvaiheen alussa. Vaihdos voi lisätä riskejä, jos alkuperäinen isännöitsijä ei pysty siirtämään kaikkea tietoa rakennushistoriasta uudelle isännöitsijälle.

Perusteltu kriittisyys rakennuttajan valitsemaa isännöitsijää kohtaan voi olla paikallaan. Markkinoilla toimii rakennusliikkeitä, joiden bisneslogiikka perustuu mahdollisimman kustannustehokkaaseen rakentamiseen eikä valmiin rakennuksen arvon pitkäaikaiseen kehittämiseen. Tällainen ”hit and run” -rakentamismalli alkaa kuitenkin olla aikansa elänyt, ja sille on onneksi ilmaantunut haastajia.

Digitalisaatio on tehnyt asuntojen ostajista entistä valveutuneempia, ja he pystyvät perehtymään yhtiön tilaan aiempaa syvällisemmin. Niinpä kiinteistöalaa rohkeasti uudistavat toimijat pyrkivätkin nykyisin tarkastelemaan taloyhtiöitä laajemmasta perspektiivistä. Esimerkiksi Lakea ei ainoastaan rakennuta asuntoja vaan voi rakennusvaiheen jälkeen jäädä isännöimään kohteita. Näin pyrimme kehittämään asunto-osakeyhtiön strategista huolenpitoa ja varmistamaan osakkaiden omaisuuden arvon säilymisen.

Myös tiedonkulun parantaminen asukkaiden ja isännöitsijän välillä on tärkeä tekijä taloyhtiön strategisessa kehittämisessä. Tutkimusten mukaan asunto-osakeyhtiöiden hallitusten jäsenet ovat tyytyväisempiä tiedonkulkuun kuin hallitusten ulkopuoliset osakkaat. Myös tässä digitalisaatio astuu tasapainottamaan tilannetta. Muun muassa Lakea testaa isännöimissään kohteissa kotimaista Hausvise-sovellusta, joka tarjoaa jaetun näkymän taloyhtiön toimintaan niin kaikille asukkaille kuin isännöitsijälle.

Mahdollisuudet kansallisvarallisuutemme menestyksekkääseen hoitamiseen ovat sitä paremmat, mitä vahvemmin strateginen ulottuvuus toteutuu suomalaisten asunto-osakeyhtiöiden toiminnassa. Rakennuttajilla olisi tässä uudenlaisen vastuunoton paikka luopumalla ”hit and run” -toimintamallista ja alkamalla panostaa pitkäjänteiseen strategiseen toimintaan, johon isännöintiosaaminen kuuluu olennaisesti.

Tätä artikkelia on kommentoitu 5 kertaa

5 vastausta artikkeliin “Strategista otetta taloyhtiöihin – rakennuttajilla vastuunoton paikka”

  1. Hei. Todellinen ongelma piilee siellä amatööriyhtiössä. Strategia, suunnitelmallisuus ja pitkäntähtäimen kiinteistönpito vaatii jatkuvia investointeja itse toimihenkilötyönä (isännöitsijä) ja tilattuina tutkimuksina sekä arvioina yms. konsulttipalveluina. Kaikki nämä ovat taloyhtiön osakkaiden mielestä pääsääntöisesti turhia kulueriä.

    Näin ollen ne isäbnöitsijät jotka tekevät mahdollisimman vähän mahdollisimman nopeasti saavat mahdollisimman paljon asiakkaita. Tästä taas aiheutuu valtava johtajuus ja ammattitaitovaje taloyhtiöissä, mikä aiheuttaa suuria ongelmia viineistään 35 vuoden kuluttua rakentamisesta. Tällöin yhtiössä tietysti pyörii jo eri porukka, joka saa maksettavakseen ensi ostajien säästöt korkojen kera.

    Eli ongelma ei ole rakennuttajissa, vaan niissä tavallisissa tallaajissa, joita ei voisi vähempää kiinnostaa pitkäjänteisyys.

  2. Aivan mainio petostelun malli!

    Esimerkiksi Lakea ei ainoastaan rakennuta asuntoja vaan voi rakennusvaiheen jälkeen jäädä isännöimään kohteita.

  3. Lakea on päässyt hieman negatiivisissa merkeissä hesarin sivuille ja iltapäivälehtikin on mukavasti Lakeaa tikun nokkaan viime viikkoina nostanut. Onko tämä sitten tapa paikata kriittisen arvioinnin kohteeksi joutumista. Hesarin uutisoinnin perusteella Lakean rakennuttaminen kaipaisi myös strategiamuutosta.

    1. Hankkeen pääurakoitsijaksi ilmoitettiin Uudenmaan Mestarirakentajat Oy, voisiko olla lopputuloksen syy.

  4. Mantilan tulokulma on taloudellinen.
    On totta, että asunnoissa on kiinni valtava taloudellinen erä.
    Toinen näkökulma on inhimillinen, suurin osa rakennuksista ja käytännössä lähes jokainen asunto on jonkun koti.
    Toisin sanoen valtava taloudellinen erä on sijoitettuna koteihin. Se tekee asiasta aivan toisenlaisen, kuin mitä Mantila esittää…

    Strategia AsOY:ssä tulee olla sellainen, että kotien asumisviihtyvyys ja kustannukset ovat sellaiset, että siellä voi asua ja olla kuin kotonaan.
    Hyvin usein myös sekä järkevä kiinteistön arvon säilyttävä kunnossapito että kotien viihtyvyys kulkevat käsi kädessä, on viihtyisää asua hyvässä kunnossa olevassa kodissa.
    Aina ei kuitenkaan ole näin. Varsinkin silloin, jos mennään jonkin vallalla olevan trendin mukaan.

    On sitten toinen asia, onko perustajaosakkaan intressi todella suunnitella ja rakentaa esim. AsOy:stä sellainen, että se on järkevä sijoitus kotina niin viihtyisyyden kuin taloudenkin kannalta n. 50v ajan?
    Ja miten tähän kuvioon sopii perustajaosakkaan organisoima isännöinti ja kiinteistön muu kunnossapito?

    Oma käsitykseni on, että mikäli perustajaosakas kovin merkittävällä tavalla vaikuttaa AsOy:n päätöksentekoon vielä hallinnonluovutuksen jälkeenkin, pitää sitä ilman muuta tutkia kriittisesti. Tästä on esimerkkejä vuosienajalta, eikä ne ole lainkaan aina olleet hyviä.

    Isännöitsijän tulee jo lainsäädännön mukaan olla ensisijaisesti lojaali isännöimälleen asuntoyhteisölle, mutta jos hänen elantonsa tulee perustajaosakkaan omistaman yrityksen tililtä, on tätä lojaliteettia perusteltua epäillä.
    Lisäksi isännöitsijä ei voi, eikä missään tapauksessa saa myöskään olla sidoksissa perustajaosakkaisiin/-urakoitsijoihin siinämäärin, että ne pystyvät vaikuttamaan isännöitijään esim. valittaessa vaikkapa asuntoyhteisöön vuositarkastusta tekevää konsulttia. Mikäli on, silloin kyse on todellakin epäeettisestä ja moraalisesti kestämättömästä liiketoiminnasta, se on päivän selvä asia.

    Oma mielipiteeni on että asuntoyhteisöjen tulisi ilman muuta valita isännöitsijänsä itsenäisesti, mielellään vielä heti hallinnonluovutuksen jälkeen. Olen ihmetellyt, miksi grynderi ylipäätään tekee isännöintisopimusta minkään tston kanssa rakentamisen aikana? Eikö grynderi voisi hoitaa itse isäännöintiä hallinnonluovutukseen saakka, jolloin osakkeenostajat voisivat valita isännöitsijän itsenäisesti puhtaalta pöydältä?

    Voisihan grynderi maksaa silloin myös isännöintipalkkion itselleen rakentamisen aikana….;)

Vastaa