Talous Kiinteistöt Rakentaminen Uutiset Mikko Kortelainen 8 kommenttia

Maksoitko yksiöstä kymmeniä tuhansia ylihintaa? Rakenteilla olevien asuntojen hintoja vedätetty jatkokaupoilla

Yksiöiden ja kaksioiden rakennusbuumi on synnyttänyt asuntomarkkinoille erikoisen lieveilmiön, joka on nostanut asuntojen hintoja kymmenillä tuhansilla euroilla.

Myös Vantaalla uudet asunnot ovat kallistuneet, kun sijoittajat ovat ensin ostaneet rakenusliikkeiltä pieniä asuntoja ja laittaneet ne edelleen myyntiin roimasti korotetuilla hinnoilla. Kuva Juhani Niiranen / HS

Vantaan Keimolassa on myynnissä rakenteilla oleva SRV Rakennuksen uudisasunto 159 990 eurolla. Myyjä ei kuitenkaan ole rakennusliike, sillä asunto on jo kertaalleen vaihtanut omistajaa.

Samalla asunnon velaton myyntihinta on Rakennuslehden tietojen mukaan noussut yli 40 000 eurolla. Neliöhinta on kallistunut yli 1 200 eurolla noin 4 700 euroon.

Pohjola Rakennuksen Turun Kakolan kohteessa rakennettavasta kaksiosta pyydetään 197 900 euroa. Se on 55 000 euroa enemmän kuin Pohjola Rakennuksen alkuperäinen hinta.

Esimerkit kertovat ylikuumentuneiden asuntomarkkinoiden ilmiöstä, jossa erityisesti pienasunnoilla tehdään jatkokauppoja rakennusvaiheen aikana.

Kun uudiskohde tulee myyntiin, sijoittaja ostaa jopa kaikki pienasunnot ja myy niitä eteenpäin korotetuilla hinnoilla. Hintaa on voinut tulla lisää 5 prosentista lähes 40 prosenttiin.

Isoja voittoja pienellä panoksella

Rakennuslehti on selvittänyt rakenteilla olevien asuntojen kauppoja kymmenien kohteiden ja useiden rakennusliikkeiden osalta. Kauppa tehdään niin sanotulla siirtosopimuksella, jolla asunnon ensimmäinen ostaja myy kauppaa koskevan sopimuksen eteenpäin.

Siirtosopimuskauppaa voi verrata kasinopeliin, jossa pienellä panoksella pystyy tavoittelemaan isoja voittoja.

Uudisasunnossa voi olla jopa 70 prosentin yhtiölainaosuus, jolloin myyntihinta on 30 prosenttia velattomasta hinnasta. Myyntihinnasta maksetaan kaupantekovaiheessa arviolta 25 prosenttia.

Näin 120 000 euroa maksavan yksiön omistajaksi pääsee 9 000 eurolla. Sijoitus kasvaa nelinkertaiseksi, jos asunnon myy 36 000 euron voitolla.

Siirtosopimuskaupan riski on, ettei asunto menekään kaupaksi. Jos kaupan peruu, rakennusliike ei välttämättä palauta ensimmäistä maksuerää. Sijoittaja voi myös vuokrata valmistuneen asunnon odottamaan myyntiä.

Osa ostetuista asunnoista heti uudelleen myyntiin

Kiinteistönvälitystä harjoittavalla iHomes oy:llä on myynnissä yhtiön kotisivujen mukaan 159 asuntoa. Valtaosa asunnoista on rakenteilla, osa on jo vuokrattu. Asuntoja markkinoidaan esimerkiksi sijoittajille tai ensiasunnon ostajille.

”Uskaltaisin väittää, että kukaan Suomessa ei ole tehnyt siirtosopimuskauppaa yhtä paljon kuin me. Kauppoja on tehty satoja”, iHomesin toimitusjohtaja ja omistaja Kari Hänninen sanoo.

iHomesilla on asiakkaanaan sijoitusyhtiöitä, joiden ostamia asuntoja se myy siirtosopimuksilla.

Hänninen on myös osakkaana sijoitusyhtiössä, helsinkiläisessä Red Capital oy:ssä, joka hankkii rakenteilla olevia asuntoja rakennusliikkeiltä. Nyt myynnissä olevista asunnoista on hänen mukaansa enemmistö ulkopuolisten sijoittajien omistuksessa.

Hännisen mukaan välitysliike ei omista asuntoja. ”Sijoitusyhtiön omistamia asuntoja voi myydä, mutta välittäjän on kerrottava lähiomistuksesta ostotarjousvaiheessa. Asuntoilmoitukseen sitä ei tarvitse laittaa”, Hänninen sanoo vedoten Avin ohjeisiin.

”Totta kai tiedän, että tämä nostaa hintoja”

Hänninen myöntää, että osa iHomesin välittämistä asunnoista tulee välittömästi myyntiin korotetuilla hinnoilla.

”Välillä muste on tuskin kuivunut ensimmäisen kaupan tekemisestä. Joissain tapauksissa jatkokauppaan voi kulua kaksi vuotta. Monesti asunnot myydään vasta valmistumisen jälkeen.”

”Tämä on bisnestä meille ja muille sijoitusyhtiöille. Hinnat tuppaavat nousemaan, kun kysyntää on. Rakennusliikkeet eivät uskalla hinnoitella asuntoja niin aggressiivisesti kuin mitä tässä markkinatilanteessa pitäisi”, Hänninen sanoo.

”Totta kai tiedän, että tämä nostaa hintoja. Rakennusliikekin nostaa hintoja, kun näkee siirtosopimusten hinnat. Myös ympäristöön rakennettavat uudet asunnot nostavat hintoja. Mutta en tunne huonoa omaatuntoa siitä, että myymme ja välitämme uusia asuntoja siirtosopimuksilla.”

Hintojen korotukset siirtosopimuskaupoissa vaihtelevat sijoittajakohtaisesti.

”Isompi sijoittaja voi mennä maltillisemmalla katteella. Yksittäinen piensijoittaja voi tavoitella isompia siivuja”, Hänninen sanoo.

”Homma perustuu volyymiin. Otamme koko ajan riskin, että markkina sukeltaa. Jokainen voi tehdä tätä, jos haluaa. Ostaa vaan sata sijoitusasuntoa ja myy eteenpäin.”

iHomesilla on myynnissä siirtosopimukseen pohjautuvia asuntoja erityisesti pääkaupunkiseudulla, Oulussa ja Turussa. Asuntojen rakentajina ovat muun muassa SRV, EKE-Rakennus, Lehto, Lapti, Skanska, Pohjola Rakennus ja T2H.

Hännisen mukaan siirtosopimuskaupalla on positiivisia verovaikutuksia. Se myös nopeuttaa ja voi ratkaista asuntokohteiden käynnistämisen.

”On upea juttu, että sijoittajatkin menestyvät”

Pohjola Rakennuksen konsernijohtaja Juha Metsälä ei pidä siirtosopimuskauppaa kielteisenä ilmiönä.

”Sijoittajilla ja kuluttajilla ei ole eri hinnastoja. Varsinkin noususuhdanteessa hinnat nousevat lähes kaksi vuotta kestävän rakentamisen aikana. On upea juttu, että sijoittajatkin menestyvät”, Metsälä sanoo, tosin tuomiten keinottelun välittömästi tehtävillä jatkokaupoilla.

Sijoittajakauppa nopeuttaa pääomien kiertoa. Tarvittava varausaste saavutetaan nopeammin.

”Meillä on vähän pääomia, ja haluamme asunnot nopeasti kiertoon. Suurin osa kohteista myydään lähes poikkeuksetta kuluttajille.”

Metsälä ei usko, että kuluttajat laittavat siirtosopimuksella ostettujen asuntojen kalleutta rakentajien piikkiin. Rakentajan vinkkelistä hän ei näe eettistä ongelmaa hintojen nousussa.

Sijoittajilla etuosto-oikeus

”Olen väärä henkilö arvioimaan eettistä ongelmaa sijoittajien toiminnassa. Emme ole törmänneet sellaiseen. Asiakkaat ovat valtaosin sellaisia, jotka hankkivat asuntoja pitkäaikaisiksi sijoituksiksi. Me yritämme keskittyä rakennusprojektin hallintaan.”

Pohjola kuten osa muistakin rakennusliikkeistä avaa asuntomyynnin ensin sijoittajille. Pienasunnot saattavat olla myyty, kun kuluttajan vuoro tulee.

”Meilläkin on vip-asiakkaita, joille kerromme etukäteen tulevista hankkeistamme”, Metsälä sanoo.

Kaikki rakennusliikkeet eivät hyväksy jatkokauppoja

Osa rakennusliikkeistä ei hyväksy asuntojen jatkokauppoja rakentamisen aikana.

Bonava Suomen toimitusjohtaja Juuso Hietanen kertoo, että sijoittajat eivät ole myyneet yhtiöltä ostettuja asuntoja eteenpäin.

”Emme ole havainneet meidän kohteissamme tällaista toimintaa. Haluamme, että myös sijoittajat pitävät meiltä ostamansa asunnot rakennusvaiheen ajan. Kuluttajille jatkomyynti on viranomaisten ohjeiden mukaan sallittava, jo inhimillisistä syistäkin”, Hietanen sanoo.

Ulkomailta Hietanen tietää tapauksia, joissa uusilla asunnoilla on harjoitettu hintojen nousubuumissa siirtosopimuskauppaa.

”Asuntobuumin merkki”

Kiinteistönvälitystä harjoittavan Habitan toimitusjohtaja Mika Pärssinen kertoo, että siirtosopimuksilla tehdään nyt paljon kauppoja.

”Se on asuntobuumin merkki. Kuluttajalle asunto saattaa päätyä vasta kolmannessa kaupassa.”

Pärssisen mukaan Habita välittää ”muiden välittäjien tapaan” siirtosopimuksiin pohjautuvia kauppoja.

Pärssinen ei näe siirtosopimuskaupassa kielteistä. Sijoittajat pystyvät nostamaan jatkomyynnissä hintoja, koska ovat saaneet rakennusliikkeiltä tukkualennuksia.

”Sijoittajan pitääkin saada iso erä halvemmalla kuluttajan yhteen asuntoon verrattuna. Menettelystä hyötyvät suursijoittajat, rahastot ja rakennusliikkeet sekä loppujen lopuksi myös yksittäiset kuluttajat, koska näin uudiskohteita saadaan markkinoille enemmän myyntiin ja tarjontaa lisää.”

Keskustelu artikkelista: 8 kommenttia

  • Ongelma ei ole se, että rakennusliikkeiden liiketoimintamalli on tällä hetkellä kuluttajaostajien kusettaminen vähemmistöosakkaiksi vuokrataloyhtiöihin, vaan se, että kuluttajat eivät hahmota tilannetta ja vaadi järeitä purkupykäliä kauppakirjoihin.

    Vastaa
  • Kuka hoitaa asunnon tarkastuksen valmistumisvaiheessa? Grynderi on sopimussuhteessa ensimmäiseen ostajaan.

    Vastaa
  • Siirtosopimuskauppabuumi perustuu verottajan linjaukseen, jonka mukaan uudiskohteissa siirtäjän ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa yhtiölainaosuudesta:
    https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/asuminen/varainsiirtovero/uudiskohde/uudiskohteen-siirtosopimus/
    Siirron saaja sen sijaan maksaa varainsiirtoveron siten kuin normaalissa ostotilanteessakin, eli myös yhtiölainaosuudesta. Verotuslinjauksella on iso merkitys siirtotoiminnan kannattavuuden kannalta, varsinkin jos yhtiölainaosuutta on esimerkiksi 70 prosenttia tai enemmän.

    Vastaa
  • Iso yhtiölaina ja tontti erikseen: pelinpaikka.

    Vastaa
  • En maksanut yli Hintaa ja tämä on kolmio muttei Suomessa

    Vastaa
  • Tästä sopasta syntyy niin paha tilanne parin vuoden sisällä, kun koko maailman velkakuplavalheessa eläminen päättyy, että huh huh. Ja nuorilla on valtavat määrät uusia sijoitusasuntoja = omavalintainen potentiaalinen kahden asunnon loukku. Jälki tulee olemaan todella ikävää.

    Minun verorahoillani ei pelasteta yhtään konkurssia tai ylivelkaantunutta Suomalaista. Ainoastaan rehelliset yrittäjät voivat harkinnan jälkeen saada mahdollisen armahduksen osasta velkoja, mutta kotitaloudet sekä tällaiset yrittäjät, jotka tuottavat 0% hyötyä yhteiskunnalle (oikeastaan pelkkää haittaa) saavat maksaa velkansa täysimääräisinä korkoineen. Joku hinta ahneudesta ja/tai sokeasta uskosta tulevaan täytyy maksaa.

    Vastaa
  • Juha Metsälä on omalla rohkeudellaan luonut menestyvän rakennusliikkeen. Siinä hän on toiminut upeasti. Rakennuslehden haastattelussa hän toteaa, että kuluttajilla ja sijoittajilla on sama hinnasto. Seuraavassa lauseessa hän sanoo, että sijoittajilla on etuosto-oikeus. Sijoittajat pääsevät tämän menettelytavan seurauksena kahmimaan hinta/laatusuhteeltaan parhaat asunnot päältä ja mikä ei heille kelpaa, menee kuluttajille korkeampaan hintaan. Melkoinen määrä Pohjolankin rakentamista asunnoista on toteutettu kuntien luovuttamille/myymälle kohtuuhintaiselle maalle. Tällöin voidaan myös kysyä, kenen taskuun edullisen rakennusmaan veromarkat valuvat ?
    Onko toimintamalli aivan loppuun saakka mietitty ??

    Odotan vastausta Juhalta itseltään !

    Vastaa
  • Artikkelissa haastatellut henkilöt antavat ymmärtää, että nipussa ostavat sijoittajat rahastavat vain alennuksen verran katetta itselleen siirtokaupassa. Samoin koitetaan tarjoilla olettamus, että siirtokauppa olisi vain suursijoittajien puuhaa kun sitä voivat tehdä kaikki jotka voivat ostaa sata asuntoa kerralla.
    Muutama guru on viime vuosina ylistänyt yksiöiden ylivoimaisuutta sijoituskohteena ja kansa on havahtunut velansaannin helppouteen. Pk-seudun edullisempia uusia yksiöitä on todella vaikea saada varattua kun kysyntä ylittää tarjonnan monin verroin. Epätoivoiset ja kokemattomammat kustannuskritiikittömätkin piensijoittajat haluavat kuitenkin apajille. Seurauksena markkinatilanteesta on siirtokaupan rehottaminen.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia