Kommentti: Asuntomarkkinoilla muhii ongelma, joka jarruttaa aloituksia – Pelko ja monta muuta syytä selittävät rajua muutosta

Uusien asuntojen markkinoilla näkyy nyt ilmiö, joka jarruttaa merkittävästi gryndikohteiden käynnistymistä. Uusien asuntojen osuus kaupoista on pudonnut marginaalisen pieneksi: vain joka kymmenes kauppa koskee uutta asuntoa. Miksi ostaja valitsee käytetyn asunnon uuden sijasta?

Yksi selitys ilmiölle voi olla uuden asunnon käytettyyn verrattuna kalliimpi hinta. Uuden asunnon hinnalla saattaa saada kaksi käytettyä. Toisaalta uudistuotantoakin on erihintaista, ja nykymarkkinassa alennukset ovat voineet olla uusissa asunnoissa suurempiakin kuin käytetyissä.

Yksi keskeinen selitys uudisasuntojen kaupan putoamiselle saattaa olla se, että korkojen normalisoiduttua asuntokauppaa on taas tehtävä ihan perinteisellä tavalla. Enää kauppoja ei synny kuten nollakorkojen aikaan, jolloin asunnon sai ostettua pikkusummalla ison velan ja pitkien lyhennysvapaiden turvin.

Nyt asuntokauppaa suunnitteleva joutuu arvioimaan heti kättelyssä, onko hänellä varaa maksaa lainanlyhennykset ja korot. Näin sen pitääkin olla. Asunnon hoito- ja rahoitusvastike voivat nousta yhdessä yli 4000 euroon. Kenellä siihen on varaa?

Yhteisvastuu pelottaa

Myös kuluttajien pelko saattaa olla iso tekijä uudiskaupan hyytymiseen. Iso taloyhtiölaina ja tonttirahaston tontti satoivat buumin aikaan rakentajien laariin, mutta nyt mekanismi iskee takaisin. Monelle on kirkastunut vasta viime aikoina, että jokainen osakas todellakin vastaa yhteisvastuullisesti taloyhtiölainasta myös naapuriensa osalta. Luottamus taloyhtiömekanismiin on horjunut.

Tietoisuutta riskistä on lisännyt Oikotien ja Etuoven asuntoilmoituksiin lisätty yhtiölainoitusta koskeva teksti: ”Taloyhtiölainasta on vastuussa jokainen osakas. Jos lainaa koskevia pääomavastikkeita ei saada joidenkin asuntojen osalta muutoin perittyä, maksuvelvollisuus voi langeta viime kädessä muille osakkaille.”

Vastaavaa tekstiä odottaisi myös tonttirahastojen osalta.

Uusiin asuntoihin liittyvä aikaviivekin saattaa vaikuttaa ostopäätökseen. Ostaja ei uskalla sitoutua pitkän ajan päästä valmistuvaan asuntoon. Omasta taloudesta tai rakennusliikkeen selviytymisestä ei ole varmuutta. Toisaalta kauppa käy huonosti myös uusissa valmiissa asunnoissa, joita on nyt runsaasti tarjolla.

Myös pienentynyt uusien asuntojen tarjonta jarruttaa uudistuotannon kauppaa, kun houkuttelevia vaihtoehtoja on aikaisempaa vähemmän tarjolla. Tämäkin selitys kuitenkin ontuu. Tarjontaa on vähän siksi, että uudet kohteet eivät kysynnän puutteen takia käynnisty.

Rakentajien kannattaa miettiä tosissaan, miten ostajien luottamus uusiin asuntoihin saadaan palautettua. Siinä onnistuminen on avainkysymys. Jos uusien asuntojen osuus kaupoista jää pysyvästi marginaalisen pieneksi, se estää gryndituotannon normalisoitumista.