Jatkuuko vanhojen asuntojen kaupan alamäki tänä vuonna?

Vanhojen asuntojen kauppa on ollut jo pitkään nihkeää Suomessa. Tämä on näkynyt jo useamman vuoden ajan supistuneina kauppamäärinä ja tänä vuonna myös laskeneina hintoina. Myös asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet.

Toisaalta vaisuus ei koske asuntokauppaa samalla tavalla kautta linjan, vaan kauppa on monin tavoin kahtiajakautunutta. Ensinnäkin pienet asunnot vielä käyvät kaupaksi, kun taas isot perheasunnot eivät. Myös maantieteellisesti on jakoa vilkkaamman kysynnän kasvukeskusten ja vähäisen kysynnän muun Suomen suhteen. Ja siinä missä vanhojen asuntojen kauppa on yskinyt heikon kuluttajakysynnän vuoksi, vahva sijoittajakysyntä on pitänyt yllä uusien asuntojen kauppaa.

Sijoittajakysynnän takana on etenkin huippualhainen korkotaso. Se vaikuttaa kahdella tavalla. Ensinnäkin lainapaperit tarjoavat tällä hetkellä sijoittajille aivan olematonta tuottoa, mikä nostaa asuntojen kiinnostavuutta vaihtoehtoisena mutta kuitenkin melko turvallisena sijoituskohteena. Toisaalta alhainen korkotaso mahdollistaa sijoittajille edullisen velkavivun käytön asuntokaupoissa ja nostaa siten oman pääoman tuottoa.

Korot todellakin ovat aivan huippualhaiset nyt. Esimerkiksi asuntolainoissa yleinen 12 kuukauden euribor ei ole koko 16 vuoden olemassaolonsa aikana ollut niin alhaalla kuin nyt. Finanssikriisin jälkeisenä aikana korkojen kehitys on ollut huima, sillä vielä vuoden 2008 lokakuussa 12 kuukauden euribor liikkui 5,5 prosentin tasolla, kun se teki torstaina 29. tammikuuta 2015 uuden kaikkien aikojen pohjanoteerauksensa 0,271 prosenttia.

Vaikka korkotaso on ollut alhaalla jo pitkään, se ei kuitenkaan ole kotitalouksia viimeisen vuoden aikana houkuttanut asuntokaupoille. Ilmeisesti kotitaloudet ovat kokeneet taloudellisen epävarmuuden niin suureksi, ettei asuntokauppoja ole uskallettu tehdä. Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto julkisti keskiviikkona 28. tammikuuta tilastolukuja, joiden mukaan niin asuntojen kokonaiskauppamäärä kuin kaupan arvokin laskivat viime vuonna selvästi vuodesta 2013.

Miten sitten vanhojen asuntojen kauppa kehittyy tänä vuonna? Jatkuuko alamäki edelleen? Pellervon taloustutkimus PTT arvioi tiistaina 27. tammikuuta asuntojen hintojen laskevan koko maassa 0,7 prosenttia tänä vuonna. PTT perustelee arviotaan taloudellisella epävarmuudella, joka vähentää omistusasuntojen kysyntää koko maassa.

Toisaalta aivan viime aikoina on noussut esiin hienoisia signaaleja, joiden perusteella myös kotitalouksien kysyntä asuntoja kohtaan saattaisi olla viriämässä.

Tammikuussa kiinteistönvälitysfirmoilta on kantautunut tietoja, joiden mukaan vuodenvaihteen tienoilla ja sen jälkeen asuntonäytöissä olisi liikkunut aiempaa enemmän ihmisiä ja myös kauppoja olisi tehty hieman vilkkaammin. Pankinjohtajat puolestaan ovat kertoneet, että asuntolainoja on myönnetty hieman tiuhempaan tahtiin. Toki näihin tietoihin on syytä suhtautua varauksella, koska kyseisillä tahoilla on luonnollisesti oma lehmä ojassa asuntokaupan vauhdittamiseksi.

Mahdollisesta käänteestä saattaa kuitenkin antaa vihiä myös kaksi puolueetonta tuoretta tilastoa.

Tiistaina 27. tammikuuta Tilastokeskus julkisti kuluttajabarometrin. Kuluttajien luottamusindikaattori on ollut nousussa jo usean kuukauden ajan. Sen yksi osa on kuluttajien asunnonostoaikeet, jotka osoittivat tammikuussa hienoisia piristymisen merkkejä, sillä asunnon ostoa seuraavan 12 kuukauden aikana kaavaili 6,7 prosenttia vastaajista. Sekä marras- että joulukuussa heidän osuutensa oli 5,2 prosenttia, mikä oli alin taso yli vuoteen. Toki tammikuussakin nousussa oli ainoastaan epävarmempien, mahdollisesti asunnon ostoa kaavailevien osuus (4,5 %), sillä varmasti asunnon vuoden sisällä ostavien prosenttiosuus (2,2 %) painui jopa hivenen marras-joulukuunkin lukemista (2,3 %). Asunnonostoaikeet on myös lukema, jossa on melko voimakasta sahausliikettä kuukausittain. Kun pyrkii erottamaan kuviosta jonkinlaisen trendin, se on ollut laskussa kutakuinkin loppuvuodesta 2011. Kysymysmerkki on vielä tässä vaiheessa, kääntyykö trendi.

Toinen Tilastokeskuksen tällä viikolla julkistama tilasto on vanhojen asuntojen hinnat. Vuotta aiempaan verrattuna ne laskivat joulukuussa edelleen 0,8 prosenttia ja viimeisellä vuosineljänneksellä edelliseen neljännekseen verrattuna 0,4 prosenttia. Sen sijaan marraskuuhun verrattuna hinnat nousivat joulukuussa 0,1 prosenttia. Toki muutos on aivan marginaalinen, ja myös kyseiseen tilastoon pätee se, että kuukausittaisten lukujen vertailussa on kosolti heilahtelua suuntaan jos toiseenkin. Siten yksittäisen kuukauden luvuista ei vielä voi vetää pitkälle meneviä johtopäätöksiä varsinaisen trendin muutoksesta. Epävarmuutta kyseiseen tilastoon tuo myös se, että kuukausitilastossa on mukana vain noin 40 prosenttia kaikista kaupoista.

Viime viikolla Euroopan Keskuspankki puolestaan kertoi aloittavansa massiivisen elvytyspaketin, joka oli vielä odotuksiakin suurempi. EKP alkaa maaliskuussa ostaa kuukausittain 60 miljardilla eurolla sekä julkisia että yksityisiä velkakirjoja. EKP:n pääjohtaja Mario Draghin mukaan ostot muun muassa helpottavat yritysten ja kotitalouksien rahoitusoloja. Kun pankit ovat Suomessa hieman kiristäneet asunnonostajille asetettuja rahoitusvaatimuksia, voisi EKP:n elvytysohjelma ainakin periaatteessa helpottaa jossain määrin myös suomalaisten asunnonostajien lainansaantia. Todennäköisesti EKP:n elvytyspaketilla on kuitenkin enemmän psykologista kuin reaalista vaikutusta tavalliseen kuluttajaan. Se saattaa antaa kuluttajille hieman enemmän uskoa koko Euroopan ja Suomen talouden lähitulevaisuuden kehitykseen.

Vielä tässä vaiheessa on liian aikaista arvioida, kääntyykö vanhojen asuntojen kaupan trendi ylöspäin tänä vuonna. Hienoisia positiivisiakin signaaleja on siis ilmassa, mutta niiden aikajänne on vielä liian lyhyt varsinaisen käänteen ennakoimiseksi, ja signaalit ovat vielä toistaiseksi myös hyvin lieviä. Jos taas työttömyys jatkaa kasvuaan, myös kotitalouksien taloudellinen epävarmuus lisääntynee entisestään, mikä taas todennäköisesti heikentää asuntokauppaa vielä lisää.