Talous Mikko Kortelainen 2 kommenttia

Sijoitusasuntobuumin pelätään johtava asuntorakentamisen äkkijarrutukseen

Sijoitusasuntojen valmistumisbuumi on vasta alkamassa, vaikka asuntorakentaminen on jo jonkin aikaa käynyt kovilla kierroksilla.

Vantaan Kivistön asuntorakentamista.

Seuraavan vuoden aikana valmistuu niin paljon kovan rahan vuokra-asuntoja, että uhkana on rahastoasuntojen ylitarjonta ja rakentamisen äkkijarrutus.

”Tämän vuoden kolmas neljännes oli ensimmäinen, jolloin asuntoja valmistui paljon. Valmistuneiden asuntojen määrä kasvaa ainakin ensi syksyyn asti. Vuoden kuluessa valmistuvien kerrostaloasuntojen määrä nousee 27000 asuntoon, mikä on 10000 asuntoa enemmän kuin edellisen vuoden aikana”, Foreconin johtava neuvonantaja Pekka Pajakkala sanoo.

Yhtiö tuottaa rakennusalalle markkinainformaatiota.

Rakennuslehden jutun mukaan rahastojen asuntoja on jo tyhjillään.

Pääkaupunkiseudulle 5000 kovan rahan vuokra-asuntoa 2017

Tällä hetkellä uusista kerrostaloasunnoista noin 9000-10000 päätyy Pajakkalan mukaan sijoittajille ja kuluttajat ostavat noin 9000 asuntoa. Loput ovat Ara-vuokra-asuntoja.

Helsingissä on viime vuosina valmistunut noin 1500 kovan rahan vuokra-asuntoa vuodessa. Ensi vuonna määrä nousee 2500 asuntoon.

Koko pääkaupunkiseudulle valmistuu ensi vuonna arviolta noin 5000 kovan rahan vuokra-asuntoa rahastoille ja muille sijoittajille.

Vuokra-asunnoista on pulaa, mutta nopeasti kasvava vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta saattaa ylittää maksukykyisten vuokralaisten määrän.

”Sijoittajakysyntä on kasvattanut niin paljon rakentamista, että se tuo nyt riskejä tasapainoiselle kehitykselle. Nykyinen asuntorakentamisen taso ei ole kestävä. Merkkejä alamäestä on jo nähtävissä. Lupien määrän kasvu on pysähtynyt Suomessa, ja kääntynyt laskuun esimerkiksi Helsingissä”, Pajakkala sanoo.

Kuluttajien asunnonostoaikeet ovat Pajakkalan mukaan niin matalalla, ettei kuluttajakauppa riittäisi korvaamaan rahastotuotannon vähenemistä.

Vuokralainen hyötyisi, rakentaminen häiriintyisi

Tilastokeskuksen mukaan pääkaupunkiseudulla solmittiin vuonna 2015 noin 8000 vapaarahoitteisen asunnon vuokrasopimusta, kun luvussa ovat mukana myös käytetyt asunnot.

”Uusien asuntojen lisätarjonta on niin suurta, että vuokralaisten löytyminen vaikeutuu tästä eteenpäin.”

Sijoitusasuntojen ylitarjonta voi Pajakkalan mukaan johtaa vuokrien ja asuntohintojen nousun pysähtymiseen tai kääntymiseen laskuun.

”Se olisi hyvä asia asunnon ostajan ja vuokraajan kannalta, mutta haittaisi rakentamisen tasapainoista kehitystä”, Pajakkala sanoo.

70 prosenttia uusista kerrostaloasunnoista vuokralle

Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami pakarinen arvioi Pajakkalan tapaan, että rahastot vähentävät asuntojen hankintaansa, ja asuntorakentaminen vähenee ensi vuonna.

”Ensi vuoden asuntorakentamisen kohtalonkysymys on, jatkuuko asuntorahastojen aktiivisuus. Riski asuntoaloitusten alastulosta on kohtuullisen iso, varsinkin, kun asuntoaloitusten määrällä on ollut taipumusta heitellä.  Toivottavasti sijoittajien ryntäys asuntomarkkinoille ei pääty äkilliseen vetäytymiseen”, Pakarinen sanoo.

Arviolta joka kolmas kerrostaloasunto (noin 9000 asuntoa) päätyy Pakarisen mukaan vapaarahoitteiseksi vuokra-asunnoksi. Yllättävää on, että yhdessä Ara-asuntojen kanssa jo 70 prosenttia uusista kerrostaloasunnoista päätyy vuokra-asunnoksi.

Pienempikin, tasainen tuotanto riittäisi

Sijoittajien mahdollinen vetäytyminen laskisi asuntoaloitusten määrää huomattavasti.

”VTT:n arvioima pitkän aikavälin asuntotarve on 35000 asuntoa vuodessa, vaikka maahanmuutto kasvaisi 60 prosentilla. Nykytasolta voitaisiin ihan hyvin tulla jonkin verran alaspäin, kunhan tuotantomäärä pysyisi tasaisena. Se olisi sekä rakentajien että ennen kaikkea koko yhteiskunnan kannalta tärkeää”, Pakarinen sanoo.

Hän kuitenkin uskoo, että sijoittajien mahdollinen vetäytyminen on tilapäistä.

”Asuntorahastot ovat tulleet Suomeen jäädäkseen. Alkurysäys on vaan ollut liian voimakas.”

Keskustelu artikkelista: 2 kommenttia

  • Sijoitusasuntobuumissa on nyt yksi eroava tekijä aiempaan historiaan nähden. Nyt niitä tekevät rahastot. Ja enemmistöllä rahastoista on sellaiset ehdot, joiden perusteella omistajat eivät moneen vuoteen sijoituksesta käytännössä pysty rahasto-osuuksia myymään – elleivät halua lahjoittaa usean prosentin ylimääräistä sanktioprosenttia myyntihinnasta rahastolle tai sen hallinnoijalle. Suomeksi sanottuna tuo tarkoittaa sitä, että rahastot ovat paisumaan päin. Niistä osa on vieläpä kasvurahastoja, jotka eivät jaa voittoja ulos ollenkaan, vaan sijoittavat kaikki myynti- ja vuokratuotot aina uusiin kohteisiin.

    Asuntomarkkinoilla harva on huomannut, että 1.1.2017 yleinen asumistuki romahtaa hallituksen esityksen mukaan enimmäismäärältään 5 prosenttiyksikköä alaspäin kaikissa pääkaupunkiseudun ja Ahvenanmaan ulkopuolisissa kunnissa. Se voi romahduttaa vuokramarkkinoita ensi keväänä pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa, kun nykyisistä asumistuen saajista monilla ei ole yhtäkkiä enää varaa asua nykyisessä asunnossaan, eivätkä monet hyväksykään vuodenvaihteen vuokrankorotuksia.

    Vastaa
  • Rahaa on maailma täynnä, kohteita puuttuu. Asunnot edelleen vähintään ok kohde.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia