Talous Mikko Kortelainen Yksi kommentti

Asunto-osakeyhtiö konkurssiin Juankoskella — katastrofitalossa meni kaikki pieleen

Konkurssi ei ole ainutlaatuinen, sillä vuodesta 2000 alkaen on Asiakastiedon mukaan asetettu 23 asunto-osakeyhtiötä konkurssiin.

Konkurssitalo sijaitsee Säyneisten keskustassa Juankoskella.

Pyydän kunnioittavasti, että Pohjois-Savon käräjäoikeus asettaa Asunto oy Säyneisen Pankkitörmän konkurssiin, lukee isännöitsijä Kauko Kauppisen allekirjoittamassa konkurssihakemuksessa. Se on jätetty 18. tammikuuta 2017.

Hakemuksen perusteluina on, että kyseinen asunto-osakeyhtiö on maksukyvytön, lainamäärä on omaisuuteen nähden kohtuuttoman suuri eikä yhtiölle saada valittua hallituksen puheenjohtajaa.

Ongelmatalossa on kymmenen huoneistoa. Tämä entinen pankkikiinteistö sijaitsee Juankoskella Säyneisten keskustassa. Juankoski on tämän vuoden alusta osa Kuopiota.

Konkurssihakemuksen mukaan velkoja on yhteensä vajaat 113 000 euroa.

Säyneisten tapaus ei ole ainutlaatuinen, vaikka asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovatkin harvinaisia. Asiakastiedon mukaan 23 asunto-osakeyhtiötä on asetettu konkurssiin vuodesta 2000 lähtien. Tilastoissa ovat mukana myös perustamis- tai rakentamisvaiheen konkurssit.

Kaikki meni pieleen

Kauppisen mukaan Pankkitörmän konkurssi on tulos monesta ikävästä yhteensattumasta.

Öljylämmityksen vesiputkistossa oli vuotoja, ja korjaamisen sijasta lämmitysmuodoksi vaihdettiin suora sähkölämmitys. Talon katto piti uusia, kun vesi tuli välipohjastakin läpi.

Seinien sisällä sijaitsevissa käyttövesiputkissa oli vuotoja. Putket uusittiin pintavetoina, ja vanhat putket jätettiin tulpattuina paikalleen.

Asbestia koskeva lakimuutoskin toi pienen lisärasitteen viemärivuodon korjauksessa.

Kauppisen mukaan remonteista kertyi noin 200 000 euron kustannukset.

Osa vastikkeista jäi saamatta

Samaan aikaan remonttilainojen kasvun kanssa alkoivat osakkaiden maksuvaikeudet. Ensin suurimman asunnon omistaja lopetti hoito- ja rahoitusvastikkeiden maksamisen, koska hänen rakennusyhtiönsä ajautui konkurssiin.

Vastikkeet jäivät saamatta myös konkurssiyhtiön hallussa olleesta yksiöstä.

Katastrofin täydensi kolmannen asunnon tapahtumat. Talon porraskäytävässä oli hajuja, joiden luultiin aiheutuvan pelkästään rikkoutuneesta viemäriputkesta. Syy oli paljon ikävämpi, sillä yhden asunnon vuokralainen oli kuollut asuntoonsa ja oli osasyynä kuvottavaan hajuun käytävässä. Sen jälkeen myös tämän asunnon omistaja lopetti vastikkeiden maksamisen.

”Vastikkeista jäi 40 prosenttia maksamatta. Talous ei enää kestänyt. Taloyhtiö oli pakko panna nurin”, Kauppinen sanoo.

Ennen ensimmäisen remontin alkamista pohdittiin yhtenä vaihtoehtona myös talon purkamista. Se olisi Kauppisen mukaan maksanut 60 000–100 000 euroa.

”Siihenkään ei olisi ollut varaa, ja vanhuksilta olisivat menneet kodit alta.”

Rahat kankkulan kaivoon

Jaakko Porejärvi osti Säyneisten talosta asunnon seitsemän vuotta sitten noin 30 000 eurolla. ”Lähes 40 000 euroa meni kankkulan kaivoon, kun korot ja lämmityskulut lasketaan mukaan”, hän sanoo.

Porejärvi osti viime vaiheessa toisenkin asunnon yhtiöstä ja myi sen edelleen tukiasunnoksi johtamansa hoitokodin asukkaalle.

Remonttien jälkeen talon hoitovastike oli noin 5 euroa neliöltä, ja päälle tuli rahoitusvastike ja enimmillään satojen eurojen kustannukset sähkölämmityksestä.

”Vastikkeilla ja lämmityskuluilla olisi saanut vuokrattua kaksi asuntoa alueelta. Ihmettelen, miten talo voi ajautua sellaiseen tilaan”, Porejärvi sanoo.

Hänen mielestään ainakin lämmitysjärjestelmän muuttaminen öljystä sähköksi oli isännöitsijän vetämältä taloyhtiöltä virheratkaisu. ”Köyhässä kunnassa on asuntoja tarjolla joka puolella, mutta silti taloyhtiö päätti tehdä isot remontit.”

Kauppisen mukaan tilanne ei olisi ollut parempi, vaikka olisi korjattu öljylämmitys sähkölämmitykseen siirtymisen sijasta. Myös käyttövesiputket oli pakko uusia.

Talosta kaupiteltiin Porejärven mukaan viime vaiheessa asuntoa tuhannella eurolla.

Säyneisissä on paljon halpoja asuntoja tarjolla.

”Alueella omakotitaloja myydään omalla tontilla 12 000 eurolla ja asuntoja on tyhjillään. Nuorille ei ole töitä, ja väestöstä suuri osa on vanhuksia. Vuokralaisia tai asunnon ostajia ei ole. Yhtälö ei toimi”, Kauppinen sanoo.

Asunto-osakeyhtiötaloja saattaa tyhjentyä

”Omakotitaloja jäi tyhjilleen ensimmäisen kerran jo 1960- ja 1970-lukujen muuttoaallossa. Myös vuokrataloja on tyhjentynyt ja purettu. Sama kehitys saattaa uhata myös asunto-osakeyhtiöitä”, Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen arvioi.

Syrjäseuduilla muutetaan taajaman keskustaan, ja kauempana sijaitseviin taloihin on vaikea löytää ostajia tai vuokralaisia.

Hiltunen ei kuitenkaan pidä osaketalojen tyhjenemistä kokonaisuutena isona ongelmana.

”Mitä parempi taloyhtiön sijainti on, sitä paremmat mahdollisuudet sillä on hyödyntää talousvaikeuksissaan ainakin tonttia. Ratkaisevaa kuitenkin on lopulta koko kunnan asuntojen markkinakysyntä”, Hiltunen sanoo.

Hän neuvoo osakkaita punnitsemaan tarkkaan korjausten laajuutta. Korjaaminen auttaa ylläpitämään asuntojen arvoa ja heitteille jättäminen syventää kierrettä. Toisaalta korjauksia ei kannata tehdä 50 vuoden tähtäimellä, jos asukkaat aikovat asua talossa vain 5–10 vuotta.

Isot yhtiölainat ovat riski

Asunto-osakeyhtiöiden riskejä myös kasvattavat isot, jopa 60–70 prosentin suuruiset yhtiölainat. Tilastokeskuksen Rahoitustilinpito-tilaston mukaan kotitalouksien yhtiölainakanta kasvoi kymmenessä vuodessa 176 prosenttia, 5,2 miljardista eurosta 14,3 miljardiin euroon (2005/III–2015/III).

Ison yhtiölainan myötä asuntoon pääsee kiinni pienemmällä rahasummalla. Myös asuntolainojen korkovähennyksen kutistuminen vähentää intoa yhtiölainan poismaksamiseen.

Asukkaiden henkilökohtaiset velat ja yhtiövelat saattavat yhdessä altistaa asunto-osakeyhtiötä maksuvaikeuksille.

Hiltusen mukaan pankit ovat kuitenkin alkaneet jo ottaa yhtiön lainatilanteen huomioon, kun ne myöntävät yhtiön osakkaille henkilökohtaisia lainoja. Suuri osa isojen yhtiölainojen taloista myös sijaitsee elinvoimaisilla kaupunkiseuduilla.

Asunto-osakeyhtiö suomalainen harvinaisuus

Suomen ulkopuolella asunto-osakeyhtiömalli on harvinainen. Omistuskerrostalojen hallitseva malli on condominium. Siinä kerrostalon yksittäiset asunnot ovat kiinteistöjä, ja yhteistä omaisuutta kuten porraskäytäviä ja julkisivuja hallinnoidaan yhdistyksen kautta.

Kansainvälisiin malleihin perehtyneen Martti Lujasen mukaan asuntojen ostajat pelkäävät, että asunto-osakeyhtiössä toisten osakkaiden maksamattomat vastikkeet ja huono taloudenpito saattavat aiheuttaa oman omaisuuden menettämisen.

Lujasen mukaan condominium-mallin ongelma on, että yhteiset tilat jäävät usein hoitamatta ja tarvittavat korjaukset tekemättä. Kärjistynein ongelma on Venäjällä.

Keskustelu artikkelista: 1 kommentti

  • Yhtiölainoina velkaantumisen kannattavuutta lisää myös Suomen asumistuki- ja toimeentulotukijärjestelmä. Kun kyse on yhtiölainasta, toimeentulotuken voidaan maksaa sekä korot että lyhennykset ja asumistuessa osa koroista ja osa lyhennyksistä. Jos laina on henkilökohtaisena lainana, huomioidaan toimeentulotuessa vain korot ja asumistuessa vain osa koroista, mutta ei kummassakaan lyhennyksiä. Jos on riskiä pienituloisuudesta, lainat kannattaa Suomessa nostaa yhtiölainoina mahdollisimman suurelta osin.

    23 asunto-osakeyhtiökonkurssia 16 vuodessa vuodesta 2000 lähtien on aika pieni määrä. Kokonaisuudessaan asunto-osakeyhtiölainat ovat Suomessa kai yhä pankkien varmimpiin lukeutuva luototuskohde, ja näille myönnetyt lainat erittäin korkealla todennäköisyydellä takaisin maksettavia lainoja. Harvoissa konkurssitilanteissakin pankit voivat saada ainakin jotain takaisin myydessään lainan vakuuden. Muut velkojat ovat huonommassa asemassa, koska pankeilla on yleensä panttina asunto-osakeyhtiöiden kiinteiä omaisuus, ja muilla velkojilla vain velkoja, mutta ei pantteja.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia