Alle 3500 euron urakkahinnat osoittavat: Helsinkiin voidaan rakentaa kohtuuhintaisia asuntoja

Helsingin Att:n toiminnassa kohtuuhintaisuus näkyy myös käytännössä.

Seidi Kivisyrjä on kokenut rakennuttaja. Kuva Liisa Takala

Seidi Kivisyrjä ei pidä itsestään kovaa ääntä, mutta hänen työnsä jälki näkyy kymmenientuhansien helsinkiläisten arjessa ja lompakossa.

Kivisyrjä johtaa kaupungin asuntotuotantopalvelua, joka vastaa kaupungin kohtuuhintaisten asuntojen rakennuttamisesta.

Osasto tunnetaan edelleen Att:n nimellä, vaikka virallinen nimihirviö on Helsingin kaupunkiympäristön Asuntotuotantopalvelu.

Kivisyrjän johtama osasto on todella iso rakennuttaja, sillä tällä hetkellä on käynnissä noin 2750 asunnon rakentaminen. Lisäksi korjauksen alla on 1500 asuntoa.

Käynnissä olevien töiden hankinta-arvo on huimat 920 miljoonaa euroa.

Suurin osa rakenteilla olevista asunnoista (noin 1250) on Ara-vuokra-asuntoja. Asumisoikeusasuntojen määrä on noin 800 ja hintasäänneltyjen hitasien noin 700.

Helsingin poliittiset puolueet pääsivät viime viikolla sopuun siitä, että kaupunki luopuu hitasista parin vuodenkuluttua ja tilalle tehdään uusi järjestelmä.

Att:n tavoitteissa on määritelty, että puolet asunnoista pitäisi olla Ara-vuokra-asuntoja. Toinen puolikas jakaantuu käytännössä tasan asumisoikeusasuntojen ja hitasien kesken, vaikka suhdetta ei ole rajattu tiukasti.

Pieni osa hitaseista on niin sanottuja puolihitaseja, joissa säännellään vain rakentamisen hintaa, mutta jatkokaupoissa myyntihinta muodostuu vapaasti.

Puolihitaseja rakennetaan alueille, joilla asuntojen kysyntä on maltillista.

Urakkahinnat alle 3500 euroa neliöltä

Tähän saakka voimassa olleiden tavoitteiden mukaan Att:n pitäisi käynnistää vuosittain 1500 uuden asunnon rakentaminen. Siihen on viime vuosina päästy.

Tänä vuonna on aloitettu 900 asuntoa, mutta Kivisyrjän mukaan loppukiri on kovaa.

Uudessa Asumisen ja maankäytön toteuttamisohjelmassa poliittiset puolueet haluavat nostaa vuosituotannon Helsingissä 8000 asuntoon.

Samalla kaupungin rakennuttaman kohtuuhintaisen tuotannon määrä nostettaisiin 2000 asuntoon eli neljäsosaan koko tuotannosta.

Peruskorjattavat asunnot ovat valtaosin kaupungin vuokrataloyhtiö Hekan asuntoja. Yhtiö on nostanut vuosittaisen korjaustavoitteen 800 asunnosta 1200 asuntoon. Korkea taso jatkuu useita vuosia, sillä yhtiön 50000 asunnossa riittää korjattavaa.

Att:n kontolla on iso osa Helsingin kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta. Kohtuuhintaisuus myös toteutuu käytännössä, sillä Ara-hankkeiden urakkahinnat ovat painuneet keskimäärin alle 3500 euron neliöltä.

Att:n Ara-hankkeiden rakennuskustannusten keskihinta on noin 3700 ja koko hankintahinta noin 4100 euroa neliöltä. Hankkeet ovat pääsääntöisesti kaupungin vuokratontilla.

Vertailukohtana voi todeta, että Rakennuslehden viime kevään markkinakatsauksen mukaan myynnissä oleva uusi vapaarahoitteinen asunto maksaa Helsingissä keskimäärin 7869 euroa neliöltä.

Rakentamisen kohtuuhintaisuus näkyy Kivisyrjän mukaan siinä, että Hekan keskivuokrat ovat tällä hetkellä alle 12 euroa neliöltä.

”Ara-systeemissä on hyvää, kun se tuottaa tällaisia hintoja.”

”Kohtuuhintainen asuntotuotanto on kova laji, hinnoista on puristettu kaikki ilmat pois. Kyllä tänne mahtuisi lisää kohtuuhintaista tuotantoa. En ole yhtään kateellinen, että joku muukin sitä tekee. Sitä sarkaa riittää kaikille.”

Käänne tapahtui jo pari vuotta sitten

Kohtuuhintaisuuden hakeminen lähtee Kivisyrjän mukaan jo hankesuunnitteluvaiheessa ja suunnittelun aikana sitten mietitään lisää sopivia keinoja. Lopuksi tarvitaan toimiva urakkakilpailu.

Urakkamarkkinoilla on Kivisyrjän mukaan nyt tasapainoinen tilanne sekä uudis- että korjauspuolella. Urakkakilpailuihin on saatu tänä vuonna keskimäärin vajaat kolme tarjousta ja hinnat ovat alkaneet pääsääntöisesti jäädä alle kohteille laskettujen hinta-arvioiden.

Peruskorjaushankkeisiin tulee keskimäärin neljä tarjousta. Määrä on pysynyt tasaisena.

”Kilpailu toimii tällä hetkellä, urakoista kilpaillaan aidosti”, Kivisyrjä sanoo.

Urakkamarkkinat kääntyivät jo ennen koronaviruksen iskua.

”Käänne tapahtui jo vuoden 2018 lopulla. Silloin saavutetun huipun jälkeen suunta muuttui ja urakkahintojen käyrät ovat osoittaneet alaspäin, mutta eivät hinnat ole romahtaneet. Korona on saattanut lisätä tarjoushalukkuutta, mutta varsinainen käänne tapahtui jo aiemmin”, Kivisyrjä sanoo.

Hitasien kauppoja korona ei ole vähentänyt, mutta myyntiajat ovat pidentyneet. Asiakkaiden pankkirahoituksen hankkiminen on kestänyt aikaisempaa pitempään.

Kaupungin asuntotuotannossa tehdään paljon kehitystyötä muun muassa energian säästön ja hiilijalanjäljen pienentämisen osalta.

”Tehtävämme on olla mukana rakennusalan kehityksessä hankkeiden kautta.”

Tätä artikkelia on kommentoitu 12 kertaa

12 vastausta artikkeliin “Alle 3500 euron urakkahinnat osoittavat: Helsinkiin voidaan rakentaa kohtuuhintaisia asuntoja”

  1. Tästä herää kysymys: onko yksityiset rakennusliikkeet tehottomampia kuin julkinen organisaatio?

    Kun joitain vuosia sitten Helsinki haki rakentajia kerrostaloihin kilpailuttamalla, moni toimija väitti, ettei asetettu enimmäishinta kata kustannuksia – vaikka puhuttiin muistaakseni noin 6000 € /m2 tasosta.

    Toinen vaihtoehto on, että rakennusliikkeiden esitetyt voittoprosentit ovat laskennallisia ja todellisuudessa kate on erittäin reilu.

    Mikä olisi kolmas vaihtoehto, joka ei antaisi näin huonoa kuvaa suomalaisesta rakennusteollisuudesta?

    1. ”Tästä herää kysymys: onko yksityiset rakennusliikkeet tehottomampia kuin julkinen organisaatio?” Vastaus, on ja ei.
      ATT on tietyllä tavalla suojatyöpaikka ja osaaminen on monilta osin selkeästi heikompaa kuin ammattirakennuttajilla. Ei tarkoita sitä, että he olisivat surkeita, mutta vertailussa selkeästi heikompia.
      ATT toimijana ei ole sinänsä vertailukelpoinen kaikkien pääkaupunkiseudulla toimivien rakennuttajien kanssa, esimerkiksi tontin luovutusten osalta he ovat luonnollisesti erityisessä asemassa. Tällä on jonkin verran johdannaisvaikutuksia.
      ATT on myös julkisen hankinnan toimija, joten urakoitsijat saattavat monesti olla melko laaduttomia näissä hankkeissa, eivätkä ehkä laadukasta asuntorakentamista arvostaville kelpaisikaan, vaikka halpoja olisivatkin.

      ATT ja A-Kruunu edustavat samankaltaisuutta monilta osin (kunta, valtio). Moni muu rakennuttaja joutuu oikeasti onnistumaan.

      Jutussa esitetyt hinnat ovat sinänsä hyvä nostaa esille. 3 500 euroa/asunto m2 on provosoiva nosto, tuo 4 100€/asunto neliö on oikeampi mittari eli ns. hankinta-arvo.

      Nämä tulevat siis vuokratontille ei ostotontille.

      Isojen rakennusliikkeiden kate on hyvä, sen osaa jokainen laskea. Tuo kate vain yleensä kuihtuu erinäiseen tehottomuuteen, joillakin rakennusliikkeillä syötettävän johtoportaan palkkoihin, toisilla luokattoman tasottomaan tekemiseen. Nyt on ilmeisesti tulossa isoilla rakennusliikkeillä muotiin kaksikerroksinen palkan nosto johtoportaassa, osa palkkana, osa oman pöytälaatikko firman kautta laskuttamalla.

    2. Yksityisten rakennusfirmojen katteellinen hinta rakennusurakalle on siis ollut 3500 euroa neliöltä. Se ei lukenut jutussa, että mistä neliökäsitteestä puhutaan missäkin kohtaa. Vähän matkan päässä pk-seudusta päästään alle 3000 neliön urakkahintoihin, ja vielä vähän eteenpäin mentäessä hinnat rakennusurakalle menevät 2500 euron paikkeille neliöltä arvonlisäverollisena hintana – vaikkei edes erityisemmin yritetä tehdä kohtuuhintaista. Logistiikka tuo Helsingissä lisäkustannuksia. Näiden hintojen päälle tulee sitten kehityskustannukset, suunnittelukustannukset, markkinointikustannukset, mahdolliset tontin varainsiirtoverot sekä tontin hinnat ja monet muut. Siitä tulee parikymmentä prosenttia kustannuksia rakennusurakan hinnan päälle. Pyyntihintahan ei sitten ole rakennuskustannus, vaan alueen vallitseva markkinahinta. Tilastoissa niiden hinnat vääristyvät sen takia, että osaketasolla myydään yleensä vain korkeamman hinnan uudiskohteita. Esimerkiksi koko kerrostalon laajuiset kaupat, joissa neliöhinnat ovat alempia kuin asunto kerrallaan myytäessä, eivät näy hintatilastoissa. Kaupungin kokonaisen vuokratalon hankintakustannuksille sopiva vertailukohta yksityiseltä puolelta ei ole yksittäisen asunnon neliöhinta, vaan kokonaisen kerrostalon neliöhinta kun ostetaan kerrostalosta etukäteen varaten koko kokonaisuus – jolloin myyjälle ei tule mm. markkinointikustannuksia huoneistokohtaisesta myynnistä, eikä edes yhtiökokousten postituskuluja, kun osakkaita on vain yksi.

  2. Rakennusliikkeethän nämä 3500 euron urakkahintaiset kohteet rakentaa, ATT ei ole urakoitsija vaan tilaaja.

    Nyt kun kaupunki päätti luopua Hitaksesta, voisi ATT käyttää osaamistaan ja vapautuvia resurssejaan vapaarahoitteiseen myytävään tuotantoon.
    Eräs poliitikkohan on ajamassa Kaupungin oman rakennusliikkeen perustamista, sillä varmaankin saataisiin hinta selvästi alle 3500 €/m2 ja jos urakka menee pitkäksi, voitaisiin kompensoida ylityksiä projektien välisellä tasauksella.

  3. ”Uudessa Asumisen ja maankäytön toteuttamisohjelmassa poliittiset puolueet haluavat nostaa vuosituotannon Helsingissä 8000 asuntoon.
    Samalla kaupungin rakennuttaman kohtuuhintaisen tuotannon määrä nostettaisiin 2000 asuntoon eli neljäsosaan koko tuotannosta.”

    Miksei kaikki voi olla kohtuuhintaista. En käsitä, miksi vain osa.

    1. Tämä on erinomainen kysymys. Olen aika paljon samaa mieltä, että kaikki tuo vuosituotanto voisi olla kohtuuhintaista. Saman pitäisi toistua vähintään kaikissa isoissa kaupungeissa. Ja miten tähän päästään…. muun yleishyödyllisen rakentamisen lisäksi olisi syytä kehittää Hitas tuotantoa ja viilata kevyesti sen sääntöjä, siirtämällä Hitas periaate myös yksityisen maan omistamiseen tai paremmin kaavoittamiseen. Tämän luettuaan, moni rahankerääjä itkee verta. Mutta tällä toimella uudistuotannon kustannukset saataisiin inhimilliselle tasolle ja myös tavallisen kuluttajan ulottuville, ilman velkahirttosilmukkaa. Merkittävintä mitä muutoksessa tapahtuisi olisi se, että nyt markkinassa olevat tasottomat toimijat poistuisivat markkinasta tai myytäisiin hieman tasokkaammille toimijoille ja hieman tasokkaampien toimijoiden olisi saatava toimintansa oikeasti tehokkaalle ja taloudelliselle tasolle, tämä koskee pääurakoitsijan/grynderin oman organisaatiotoimien ja mallien lisäksi myös ja vahvasti alihankintaketjun siivoamista, eli toiminnan uudelleen järjestämistä. Iso muutos ilman muuta ja halukkuutta tämän pohtimiseen ei luonnollisesti löysänrahan aikaan ole.

      Ratkaisuja on jos niitä halutaan oikeasti tehdä.

      1. Hitas-ARA velvoite on jo Helsingissä siirretty yksityiseen maanomistukseen ja tämä toimenpide estää tehokkaasti täydennysrakentamisen toteuttamisen.

        Jos kerrostaloyhtiö lähiössä kaavoittaa uuden rakennuspaikan, on tulkinta että 50 % koko tontin kaavasta pitää olla kohtuuhintaista. Parhaimmillaan lähtökohta on ollut että tuplattaessa rakennusoikeus vanha on 50%=osuus vapaata ja uusi on sitten kokonaan kohtuuhintaista.

        Jos As Oy kaavoittaa omalle tontille täydennysrakentamista, saa palkkioksi naapureiksi vuokra- tai asumisoikeustalon ja näiden tonttien myyntihinta on joissakin paikoissa vain 1/3 markkinahinnasta.
        Näin Helsinki kannustaa kehittämään lähiöitään, toisaalla luvataan edistää ja toinen instanssi tekee tällaisia linjauksia.

        1. Hitas on eri kuin vuokra- tai asumisoikeus. Hitas on ns. omistusasumista.

          Paras ominaisuus Hitaksessa on, että kaupungilla on mahdollisuus vaikuttaa asuntojen hintatasoon ja toiminnan läpinäkyvyyteen. Tästä huolimatta rakennuttaminen/rakentaminen on grynderille kannattavaa.

  4. Onko tämä 3500 e/m2 avaimet käteen sisältäen suunnittelut, rakennusoikeuskulut, rakennuttamisen ja kunnallistekniset liittymät? Eli pitää varmasti laittaa se 600-800 euroa/m2 päälle että voidaan vertailla. Vapaaseen markkinaan.

    Lisäksi jos myydään 6000 e/m2 omalla tontilla sijaitsevaa asuntoa, niin onhan se kaupungin 1500 e/m2 rakennusoikeusmaksu tontista sekä kaavoituskulut laskettava mukaan. Näin ollen se näennäinen edullinen rakentaminen koostuu pelkästään siitä että rakennus on rakennettu kaupungin vuokratontille, jolloin maksetaan 4e/m2/kk vuokravastiketta. Ihanan edullista asumista!

    1. Jutun 4100€/m2 on kuvaavampi mittari, se on hankinta-arvo.

      Julkisessa hankinnassa edullistavana tekijänä on kilpailu, jossa on monenlaisia urakoitsijoita mukana. Se on myös osaltaan se haittatekijä.

      Jos taas mietitään joitakin isompia tai jopa keskisuuria rakennusliikkeitä, kallistava tekijä on heillä keskijohdon ja johdon palkkapolitiikka. On selvää, että jos isolle joukolle johtajia, joiden toimenkuvaa ei aina pystyttäisi edes perustelemaan, maksetaan 150-500 tontun vuosipalkkaa, on toiminnassa paljon ns. kiinteää kulua. Monesti näitä julkisia hankintoja saa/tekee/voittaa yritykset, jotka pyörittävät hieman inhimillisempää ja tehokkaampaa kulurakennetta organisaation suhteen. Seuratkaapa tilannetta, miten ja millä tavoin joistakin yrityksistä rahaa nostetaan.

  5. Pääsevätkö asukkaat katsomeen HEKA- ja HASO-asuntojaan ennen valmistumista? Ostamalla asunnon kokonaan omaksi ainakin teoriassa voivat asukkaat palkata rakennusvalvojan.

  6. ”Rakentamisen kohtuuhintaisuus näkyy Kivisyrjän mukaan siinä, että Hekan keskivuokrat ovat tällä hetkellä alle 12 euroa neliöltä”.

    HEKAn keskihintoja voisi laskea huomattavasti miettimällä onko HEKAlle pakko majoittaa vankilasta vapautuneet ja työttömät ulkomaalaiset.
    Sekä laittamalla kaikkiin asuntoihin tupakointikiellon. Nyt jos sinulla no vanha HEKA vuokrasopimus, olet oikeutettu tupakoimaan asuntosi joka huoneessa ja pilaamaan asunnon, etkä ole euroakaan HEKAlle tästä velkaa jos muutat pois.

    Entä Helsingin kaupungin omistama HASO? Onko tupakoinnissa, narkkareissa ja maahanmuuttajissa se syy, että HASO-asuminen on asukkaalle halvempaa, kuin HEKA-asuminen?

Jätä kommentti