Talous Mikko Kortelainen 4 kommenttia

Asumistukimuutos kiihdytti sijoitustoimintaa – opiskelijoista houkutteleva asukasryhmä

Asumistuen muutos lisäsi asuntosijoittajien kiinnostusta opiskelijoihin

Yleisen asumistuen turvin moni opiskelija pystyy valitsemaan yhteiskunnan tukeman opiskelija-asunnon sijasta vapaarahoitteisen vuokra-asunnon. Kuva: Emilia Kangasluoma / HS

Pienten asuntojen rakentamista ruokkiva sijoitustoiminta on käynyt viime aikoina yhä kovemmilla kierroksilla. Osasyy vauhtiin on hallituksen asumistukilinjauksilla, joiden myötä myös opiskelijoista on tullut houkutteleva kohderyhmä asuntosijoittajille.

Matala korko, vaihtoehtoisten sijoituskohteiden puute ja vuokranantajille tietyn menettelyn perusteella myönnettävä taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennyskelpoisuus ruokkivat asuntosijoittamista. Viikko sitten julkistettu Rakennuslehden markkinakatsaus kuitenkin osoittaa, että investointipäätöksiä tehdään myös opiskelijakysynnän varaan.

Opiskelijat ovat olleet yleisen asumistuen piirissä viime elokuun alusta saakka. Hallitus myös veti syksyn budjettiriihessä takaisin neliöhintaleikkurin, joka olisi leikannut pienten asuntojen asumistukea.

Lisäksi valmistelussa on osa-asunnon normi, joka leikkaisi yhteisöasuntojen asumistukea. Samalla se työntäisi opiskelijoita vapaarahoitteisten yksiöiden markkinoille.

Suomen Vuokranantajat on kiitellyt hallituksen päätöstä luopua neliöhintaleikkurista.

Pohjalaisella rahastolla paljon asuntoaloituksia

Pohjalaisen FinCapin asuntorahasto (FinCap Fund I Ky) rakennuttaa neljä kerrostaloa Poriin, matkailukeskuksen ja Satakunnan ammattikorkeakoulun läheisyyteen. Ensimmäisen talon on määrä valmistua syyskuussa 2018. Yhteensä 247 asunnosta valtaosa on yksiöitä ja kaksioita. Erityisesti tuhannet vieressä olevat opiskelupaikat tuovat asunnoille kysyntää.

FinCap on pohjalaisten liikemiesten perustama kiinteistövarallisuuden hoitoyhtiö. Sen taustalla on muun muassa jalkapalloseura SJK:n pääomistaja Raimo Sarajärvi. Yli sadan miljoonan euron rahastosijoituksista yli puolet on asuntorahastossa.

FinCap Kiinteistörahastojen toimitusjohtaja Hannu Mäkelän mukaan asuntorahastolla on rakenteilla noin 600 asuntoa Turussa ja Tampereella, Kuopiossa ja Jyväskylässä. Opiskelijoilla ei ole muualla vastaavaa merkitystä asuntokysynnälle kuin Porissa.

”Pienille asunnoille, yksiöille ja kaksioille on kysyntää. Jokaiseen kerrokseen tulee parkkipaikkanormien takia myös kolmio”, Mäkelä sanoo.

Asumistuki vaikuttaa

Asumistukilinjauksilla on Mäkelän mukaan vaikutusta asuntosijoittamiseen.

”Kyllä asumistuki lisää kysyntää, mutta sillä on myös markkinoita vääristävä vaikutus. On tavallaan älytöntä, että kaksi henkilöä ei voi asua kolmiossa pienemmällä vuokralla, vaan heidän on asumistuen takia hakeuduttava asumaan yksiöihin.”

Kimppa-asumisen hylkimisen takia yksiöiden ja kaksioiden kysyntä lisääntyy. ”Mekanismi ei ole järkevä, mutta totta kai markkinat reagoivat lainsäädännön ja ohjeistuksen mukaan. Sitä rakennetaan mitä halutaan.”

Asuntoihin sijoitettavalle pääomalle pitää Mäkelän mukaan saada kohtuullinen tuotto. ”En tiedä, miten asukkaat olisivat rahoittaneet vuokranmaksun, jos asumistukea olisi leikattu neliöhintaleikkurilla. Tuen sijasta olisi järkevämpää puuttua rakennuskustannuksiin.”

Mäkelän mielestä asumistuki ei nosta vuokria. ”Rakennuksiin sitoutuu pääomia, ja jonkun on otettava riski, että vuokra-asuntoja saadaan. Sijoitetun pääoman tuotto ei ole mielestäni ylimitoitettu, se on kohtuullisella tasolla.”

Mäkelä korostaa, että investointipäätöksiä ei ole tehty yhteiskunnan tukiin vaan kysyntään perustuen.

Myös S-Asuntorahastolle opiskelijat ovat yksi pienten sijoitusasuntojen kohderyhmä.

Osa-asunnon normi voi lisätä yksiöiden kysyntää

Suomen opiskelija-asunnot SOAn asiamies Lauri Lehtoruusukin on sitä mieltä, että yleisen asumistuen myötä opiskelijoista on tullut aikaisempaa houkuttelevampi ryhmä asuntosijoittajille. Häntä harmittaa, että kimppa-asunnossa asuvat opiskelijat voidaan tulkita yhteiseen ruokakuntaan kuuluviksi. Silloin yhden asukkaan tulot saattavat viedä toisen asukkaan asumistuen.

Erityisen huolissaan Lehtoruusu on juuri lausunnoilla olleesta osa-asunnon normista. Sen myötä alle 20 neliön asunnossa tai asunnon osassa tukiin oikeuttavat enimmäisasumismenot olisivat 20 prosenttia alemmat.

”Niiden tukea leikattaisiin, jotka ovat valinneet edullisimman asumismuodon. Muutos kannustaisi muuttamaan kimppa-asunnoista ja jopa edullisista soluista kalliimpiin asuntoihin.”

Muutos kiihdyttäisi entisestään vapaarahoitteisten yksiöiden kysyntää. Lehtoruusun mukaan tavoiteltava säästö on vain 4 miljoonaa euroa vuodessa.

”Yhteiskunta säästäisi asumismenoissa rakentamalla laadukkaita opiskelija-asuntoja hyville paikoille.”

”Lobbausta ei ollut”

Asumistuen neliöhintaleikkuri oli jo sosiaali- ja terveysministeriön ja Kelan virkamiesten valmistelussa. Perhe- ja peruspalveluministeri Juha Rehulan erityisavustaja Riikka Pirkkalaisen mukaan muutos vedettiin elokuun budjettiriihessä takaisin, koska kehysriihessä sovitut säästöt saatiin kasaan asumistukimenojen jäädyttämisellä ja osa-asunnon normin käyttöönotolla. Leikkurin palauttamista pidettiin myös poukkoilevana kehityksenä.

”Lobbausta ei ollut millään tavalla, minä en saanut yhtään yhteydenottoa”, Pirkkalainen kertoo.

Hänen mukaansa osa-asunnon normilla tavoitellaan hyvin pienten asuntojen kysynnän rajoittamista.

Jos kimppa-asunnon vuokra on mitoitettu enimmäisasumismenojen ylärajalle, asumistukirahat ovat Pirkkalaisen mukaan valuneet ”vuokranantajien taskuihin”.

Juttua on korjattu täsmentämällä, että vuokranantajan lainanlyhennysten verovähennyskelpoisuus koskee taloyhtiölainoja tietyn menettelyn perusteella. Myös viimeistä kappaletta on muutettu.

Keskustelu artikkelista: 4 kommenttia

  • Tarkistafaktat

    Miten lainanlyhennykset muka voi vähentää verotuksessa?
    Mahdollista ainoastaan uudiskohteissa ja vain, jos pääomavastike tuloutetaan yhtiön tilinpäätöksessä.

    Vastaa
    • ”Mahdollista ainoastaan uudiskohteissa ja vain, jos pääomavastike tuloutetaan yhtiön tilinpäätöksessä.”

      Ihan samoin asia tapahtuu muissakin kuin uudiskohteissa, joissa on joku laina, jota vastikkeilla lyhennetään ja vastike tuloutetaan. Jos esimerkiksi vanhan taloyhtiön remontin rahoittamiseen liittyvä rahoitusvastike tuloutetaan tilinpäätöksessä, lainanlyhennysmenot ovat vähennyskelpoisia vuokratuloista.

      Vastaa
    • Mikko Kortelainen

      Lainanlyhenysten verovähennyskelpoisuus koskee nimenomaan taloyhtiölainoja. Asia on täsmennetty juttuun.

      Vastaa
  • Toistaiseksi on vielä aika epäselvää, mitä opiskelijoiden asumistuen uudistuksesta kokonaisuudessaan seuraa asuntomarkkinoille. Opintotukiuudistuksessa 1.8.2017 toteutettiin myös korkeakouluopiskelijoiden opintorahan leikkaus 80 eurolla kuukaudessa ja opintolainan valtiontakauksen reilu kasvattaminen 400 eurosta 650 euroon kuukaudessa.

    Tiedossa on toistaiseksi se, että opintolainaa on nostettu huomattavasti enemmän kuin aiemmin. On mahdollista, että näiden uudistusten myötä opiskelijoiden asuntomarkkinat voivat olla aiempaa segmentoituneempia: osa opiskelijoista saattaa olla valmiita panostamaan aiempaa enemmän asumiseen ja nostamaan lainaa reilustikin voidakseen asua vapaiden markkinoiden yksiössä opintojensa ajan. Osa opiskelijoista puolestaan voi olla entistä hintatietoisempia ja säästäväisempiä asumisvalinnoissaan, mikä voi ohjata asumista nimenomaan kimppa-asumisen suuntaan.

    Nykyisin asumistukea voi saada soluasuntoon, alivuokra-asuntoon tai miniyksiöön yhtä paljon kuin yli 20 neliön yksiöönkin. Osa-asunnon 20 %:n muita asuntoja alemman normin on arvioitu alentavan asumistukea osa-asunnossa asuvilla keskimäärin 29 eurolla kuukaudessa. Yksiön vuokra voi olla asukkaalle vaikkapa 150-300 euroa enemmän kuin solu tai kimppakämpän. Vaikka asumistuki laskisi joitain kymppejä kuukaudessa, osa-asunto olisi ilmeisesti jatkossakin silti selvästi edullisempi vaihtoehto opiskelijalle itselleen maksettavaksi jäävien asumismenojen kannalta kuin yli 20-neliöinen yksiö.

    Asumistuen muutokset eivät välttämättä vie kovin paljoa kysyntää opiskelija-asuntoyhteisöjen edullisista soluasunnoista. Niissä kullakin asukkaalla on erilliset lukittavat ovet ja niiden asukkaat Kela tulkitsee herkemmin erillisten ruokakuntien asukkaiksi kuin yksityisten markkinoiden kolmion kaksi asukasta. Ne ovat siten jatkossakin asuntomarkkinoiden halvimmasta päästä olevia vaihtoehtoja opiskelijoille. Sen sijaan yksityisten markkinoiden normaaleiden kolmioiden ja neliöiden kysyntä varmaan vähenee opiskelija-asuntokäytössä. Niissä asukkaiden on hankalampi osoittaa olevansa eri ruokakuntaa. Ruokakuntatulkintoihin liittyvien riskien takia niitä saatetaan jatkossa vältellä opiskelijoiden keskuudessa silloin kun kyse ei ole pariskunnasta tai perheestä.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia