Rakli: Pääkaupunkiseudun rakentamisen kasvu jatkuu – kapasiteetti tiukoilla

Uudistalonrakentamisen määrä ei ole pääkaupunkiseudulla vielä vuoden 2008 tasolla, mutta useita hankkeita on käynnistymässä vielä tämän vuoden aikana.

Kappaleissa mitattuna asuntorakentaminen on jo reippaasti yli vuoden 2008 tason. Osin sitä selittää asuntokoon pieneneminen.

Korjausrakentamisen määrä on noin 15 prosenttia korkeammalla tasolla kuin vuonna 2008. Myös infran rakentaminen jatkuu korkealla tasolla.

Rakentaminen painottuu pääkaupunkiseudulle

Samalla tavalla kuin muuttoliikekin myös rakentaminen painottuu pääkaupunkiseudulle.

Uudistalorakentamisessa pääkaupunkiseudulla on suuri rooli. Alueen väestö kasvaa noin 16 000 asukkaalla vuodessa, mikä on selkeästi enemmän kuin muilla kaupunkiseuduilla. Nopea väestönkasvu merkitsee uusien asuntojen, toimitilojen ja liikennerakentamisen tarvetta.

Vuonna 2016 kaikista uudistalonrakentamisen aloituksista pääkaupunkiseudulle sijoittui noin 20 prosenttia, kerrostaloasunnoista 35 prosenttia ja vapaarahoitteisista 50 prosenttia. Tällä hetkellä nopeasti kasvavasta toimistorakentamisesta pääkaupunkiseudun osuus on suurin, 75 prosenttia. Liikerakentamisesta osuus on noin viidennes ja julkisista palvelurakennusten rakentamisesta reilut 10 prosenttia.

Valmistuvien asuntojen määrä tulee pääkaupunkisedulla yli kaksinkertaistumaan vuodesta 2015 vuoteen 2019.

Toimitilarakentamisen määrä on hyvällä tasolla suurten ja pitkäkestoisten hankkeiden takia. Selkeintä kasvua on tapahtunut toimistorakennusten puolella.

Liikenteen rakennuksissa saavutettiin huippulukema viime vuoden lopulla, mutta kuluvana vuonna aloitusmäärät normalisoituvat.

Viime vuonna käynnistettiin useita julkisia palvelurakennuksia, mutta aloitusmäärät ovat nyt puolittuneet. Laskua on tapahtunut sekä hoito-, kokoontumis-, että opetusrakennusten ryhmissä.

Projektitiedosto RPT:n hanketiedoston mukaan seuraavan puolen vuoden aikana aloitettavaksi suunniteltujen rakennushankkeiden kokonaismäärä on vuoden takaisella tasolla.

Jo valmistuneet Kehärata ja Länsimetro ovat saaneet käyntiin runsaasti asunto- ja toimitilarakentamista. Vuoden 2019 alussa alkaa Raide-Jokerin rakentaminen. Tekeillä olevat asemakaavat mahdollistavat sen varrelle noin 20 000 uutta asukasta.

Kiinnostus asuntosijoittamiseen laskemassa

Asuntorakentamisen hurja kasvu on ollut pitkälti sijoittavetoista. Tämän seurauksena pienistä asunnoista on tullut hittituote. Ulkomaisten sijoittajien kysynnän painopiste on kuitenkin siirtynyt jo asunnoista toimisto- ja liikekiinteistöihin.

Tästä siirtymästä kertoo myös tuore Rakennuslehden tekemän asuntomarkkinaselvitys. Sen mukaan markkina ei enää vedä viime aikojen aloitusmäärää, vaikka asuntokauppa on edelleen erittäin vilkasta. Seuraus on, että rakentajat vähentävät asuntoaloituksiaan.

Sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa uusien vuokrasopimusten vuosinousu on ollut KTI:n mukaan 1–2 prosenttia.

Pienten asuntojen vuokrien nousun odotetaan jatkuvan vahvana pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella. Suurien asuntojen vuokrien nousuodotukset ovat aiempia vuosia korkeammalla.

Suurten kiinteistösijoittajien pääkaupunkiseudun toimistojen käyttöaste on edelleen matala. Se on pysytellyt viimeiset kaksi vuotta 81–82 prosentin tuntumassa.

Helsingin ydinkeskustassa uusien vuokrasopimusten neliövuokrien mediaanitaso on noussut ennätyksellisen korkeaksi, lähes 30 euroon. Odotettavissa on, että Helsingin keskustassa sekä toimisto- että liiketilojen vuokratasot nousevat hieman. Liiketilojen osalta käyttöasteet ovat pienessä laskussa, mutta toistaiseksi säilyneet korkealla tasolla useimmissa suurissa kaupungeissa.

Kesällä tehtiin kaikkien aikojen suurin kiinteistötransaktio Suomessa, kun yhdysvaltalaisen sijoitusjätin Blackstonen hallinnoima Polar Bidco osti Spondan koko osakekannan. Kaupan siivittämänä vuoden 2017 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen volyymi kohosi jo 7,2 miljardiin euroon, ja lokakuun aikana ylitettiin jo viime vuoden ennätyksellinen 7,4 miljardin euron kokonaisvolyymi. Tammi-syyskuussa tehtiin eniten toimistokiinteistöjen kauppoja, joiden osuus kokonaisvolyymista oli 44 prosenttia. Liikekiinteistöjen osuus kokonaisvolyymistä oli 34 prosenttia. Tänä vuonna moni kauppakeskus ympäri Suomea on saanut uuden omistajan.

Vahvan sijoituskysynnän myötä Helsingin keskustan prime-kohteiden tuottovaatimukset ovat edelleen jatkaneet laskuaan. Muissa suurissa kaupungeissa toimistojen prime-tuottovaatimukset ovat jopa 2-3 prosenttiyksikköä Helsinkiä korkeammat, mikä saattaa houkutella entistä enemmän kotimaisia ja ulkomaisiakin sijoittajia näiden kaupunkien kiinteistömarkkinoille. Kaupankäyntivolyymi onkin ollut nousussa useassa kasvukeskuksessa.