Korjausrakentaminen Johanna Aatsalo 4 kommenttia

Rakennusliikkeet kehittävät nopeita putki­remontteja

Linjasaneeraus ei ole juurikaan nopeutunut yli 30 vuodessa

Suomen sukittajien Sebastian Lindholm (oik.), Wille Andersson ja Pontus Stjernberg (vas.) liittämässä uusia viemäreitä sukitettuun pohjaviemäriin.

Helsinkiläiskohteessa toteutettu ennätyssaneeraus luvattiin toteuttaa kahdessa viikossa. Lehdistö otti hankkeen innoissaan vastaan, sillä luvassa oli vihdoin tilanne, jossa asukas ei joudu kärsimään kuukausien remonttievakosta.

Perinteistä putkisaneerausta nopeampia menetelmiä on kokeiltu jo vuosikymmeniä sitten. Esimerkiksi 1980-luvun lopulla Helsingin Asuntotuotantotoimisto Att:n kahdessa kohteessa päästiin 16 päivän korjaukseen asuntoa kohti. Asukkaat asuivat kotonaan ja vaihtoivat tavaroineen vain huonetta töiden edistyessä.

Kokemukset työmaalla asumisesta eivät kuitenkaan olleet hyvät, ja tästä syystä Att siirtyi
porraskohtaisiin korjaustöihin ja hotelliportaan käyttöön.

Att:n toimistopäällikkö Raimo Siewert totesi Rakennuslehden haastattelussa lokakuussa 1988, että asuntokohtainen 20 päivän korjausaika on lähellä optimia ja ajan lyhentäminen kostautuisi lisätöissä. Tuolloin myös ammattikuntarajat estivät tehokkaan korjaustyön. Tampereen teknillisen yliopiston tutkija DI Marja Kallio totesi samassa yhteydessä, että pikasaneeraus on erittäin häiriöherkkä ja aikataulu menee sekaisin pienistäkin poissaoloista.

Skanska toteutti Kallion johdolla 2000-luvun alussa hankkeen, jossa tehtiin putkisaneeraus kolmekerroksiseen kerrostaloon 2,5 viikossa. Jokaisessa rapussa oli kolme pystylinjaa ja kerroksissa kolme asuntoa. Kohteen pihalle tehtiin parakeista väistöasunnot.

”Asukkaat asuivat omassa pihassaan. Lisäksi heidän yhteyshenkilönään toiminut vastaava mestari oli jatkuvasti tavoitettavissa. Tästä syntyi positiivinen kierre, joka kantoi loppuun saakka”, Skanskan korjausrakentamisyksikön vetäjänä tuolloin työskennellyt Kallio muistelee.

Nopeus kilpailutekijäksi

Constin kehitysjohtaja Juha Salmisen mukaan on hyvä, että nopeiden putkiremonttien markkinoille tulee lisää toimijoita.

”Se saa taloyhtiöt ottamaan myös nopeuden yhdeksi kilpailutekijäksi ja vertailemaan eri vaihtoehtoja. Nykyisellään nopeutta ei osata juuri vaatia eikä sille lasketa arvoa tarjouksia arvioitaessa, joten urakoitsijatkaan eivät panosta siihen. Läpimenoajoista puhuttaessa pitää olla tarkka siinä, mitä milloinkin tarkoitetaan ja mitä tavoitellaan”, Salminen huomauttaa.

Salmisen mukaan nopeus ei saa olla yksistään itseisarvo, vaan pitää hakea optimia sen ja kustannusten välillä.

”Näkemyksemme mukaan perinteisessä putkiremontissa optimi osuu tällä hetkellä jonnekin kuukauden, puolentoista tienoolle. Sitä nopeampi yhden putkilinjan läpimeno alkaa nostaa kustannuksia ja aiheuttaa epätasaista resurssien käyttöä”, Salminen huomauttaa.

Nopeiden läpimenoaikojen tavoittelemisessa on myös esteitä ja jäykkyyksiä, joita pitäisi murtaa. Suurin este on nykyinen rakennuttamistapa, jossa pääsääntöisesti kilpaillaan vain valmiiden suunnitelmien mukaisesta työsuorituksesta. Jos kilpailutettaisiin vaikka suunnittelu ja toteutus samalla kertaa, urakoitsijat voisivat tarjota omia vaihtoehtoratkaisujaan.

Hyviä kokemuksia on myös yhteistoiminnallisista toteutusmuodoista, joissa suunnittelu toteutetaan yhteistyössä ja tehdään vaihtoehtolaskelmat parhaan ratkaisun löytämiseksi.

Taloyhtiöiden korjaamiselle tyypillinen pieni sarjakoko on yksi este pitkäjänteiselle kehittämiselle. Remontit suunnitellaan ja toteutetaan yksittäisinä ja sen jälkeen tekijäporukka hajoaa.

”Tekemällä laajempia ryhmä- ja aluekorjauksia ja panostamalla niiden suunnitteluun myös menetelmät kehittyisivät. Esimerkiksi ryhmäkorjaushankkeissa Vantaalla ja Espoossa hyödynnettiin Flowall-tekniikkaseinäratkaisua tyyppikerrostalojen kylpyhuoneiden ja keittiöiden korjaamisessa. Tekniikkaseinän arvioitiin nopeuttavan korjausten putkiremontointiosaa noin 10 prosentin verran”, Salminen kertoo.

Perinteinen, hybridi vai talotekniikkaseinä?

Perinteinen menetelmä

  • Vanhat putkilinjat, kylpyhuoneet puretaan, uudet rakennetaan paikalla
  •  6–10 viikkoa/putkilinja/asunto
  •  600–750 e/m2
  • sopii kaikenlaisiin kohteisiin, etenkin vanhempiin taloihin

Consti Ideal

  • kevyt purku, tehdasvalmisteinen kylpyhuonemoduli vanhan kylpyhuoneen sisälle
  • 2–3 viikkoa/putkilinja/asunto
  • 550–700 euroa e/m2
  • järkevä 60- ja 70-luvun taloissa, joissa samantyyppiset kylpyhuoneet

 Consti Hybridi

  •  viemäriputket sukitetaan, vesijohdot uusitaan, ei uusita vedeneristystä eikä pureta kylpyhuonetta
  • 4–5 viikkoa/putkilinja/asunto
  • 400–500 e/m2
  • vaihtoehto, kun taloyhtiö ei halua uusia kylpyhuoneita putkiremontin yhteydessä

Fira Ketterä

  • yhdistelmä perinteisiä ja uusia menetelmiä
  • 2–6 viikkoa/putkilinja
  • yhteinen taloudellinen malli osapuolten kesken
  • soveltuu 20 asuntoa tai sitä isompiin kohteisiin

Pilaster-järjestelmä

  •  Hormielementti, asennetaan talon ulkopuolelle. Samalla linjasaneeraus, uudet pohjaviemärit, ilmanvaihto, energiaremontti sekä poistoilmapumppu (jäähdytys ja lämmitys)
  • 1–3 viikkoa/asunto, koko talo puoli vuotta
  • 400–800 euroa/m2
  • 1960–90-luvun elementtitaloihin

Silotek-talotekniikkaelementti

  • Tehdasvalmisteinen elementti, jossa eristetyt putket vuodonilmaisimineen. Kotelorunko valmiina, jos nousulinja voidaan asentaa uuteen paikkaan, esimerkiksi eteiseen.
  • 14-30 päivää per linja
  • noin 500-700 e/nousuelementti, ei sisällä työn osuutta
  • Elementtiin voidaan sisällyttää viemärit, ilmanvaihto, kaasu, sähkövaraukset ja sadevesijärjestelmä.
  • Sopii  60-80 luvun elenttikohteisiin. Voidaan räätälöidä muihinkin.

Lisäksi vaihtoehtoina esimerkiksi Uponorin R2i-moduulit, tekniikkaseinä, tekniikkahormi ja Flowall, jotka sopivat betonielementti – myös osin paikalla valettuihin 1950-luvun kohteisiin

HUOM. Hinnat ja läpimenoajat arvioita, joita voi lyhentää vuorotyöllä ja perusteellisella valmistelulla.

Suunnittelu kahden tunnin tarkkuudella

Roihuvuorelaisen kerrostalon putkiremontti oli mahdollinen paremman suunnittelun avulla. Valmistelevia töitä kohteessa tehtiin elokuusta lähtien. Suora vertailu korjausajoissa on vaikeaa, sillä esimerkiksi Roihuvuoressa sijaitsevassa 19 asunnon kohteessa oli käytännössä minimoitu osakasmuutokset ja asukkaille ei annettu asumismahdollisuutta saneerauksen kiihkeimmän kahden viikon ajan.

Projekti toteutettiin allianssimallilla, ja sen osapuolina olivat suunnitteluohjauksesta ja toteutuksesta vastannut Fira Palvelut, saneerauksen suunnittelija Vahanen, putkitöistä vastannut LVI Star ja Sähköurakointi Aho Oy. Lisäksi mukana oli isännöinnistä vastaava Vuo-Kiinteistöpalvelut.

Saneerauskonseptin kehittymistä on seurattu alusta lähtien aikuiskouluttaja Amiedun, Fira Palveluiden sekä Rakentamisen Laatu RALA:n yhteisessä projektissa. Näkökulmat ovat asiakashäiriö ja asentajien ammattitaidon laajentaminen.

Taustalla käytettiin myös rakennustekniikan DI Ville Vuorion diplomityötä linjasaneerausten pullonkauloista. Vuorion mukaan hukka rakennusalalla lähtee esimerkiksi yksittäisten töiden osaoptimoinnista, tuotannon vaihtelusta, ylisuurista aikapuskureista ja suuresta määrästä urakkarajoja.

”Nykyinen tuotannonohjaus perustuu vahvasti massatuotantoon, jossa muita työvaiheita ei tarvitse ottaa huomioon tarkasti. Eri tehtävät pyritään pitämään käynnissä kaikin keinoin eikä nähdä tehtävien välille syntyvää hukkaa. Tämä on lean-periaatteiden vastaista työntämiseen perustuvaa ohjausta, jossa yleisaikataulun mukaisia tehtäviä työnnetään eri aliurakoitsijoille riippumatta siitä, onko heillä resursseja. Myös kommunikaatio ja informaation kulku on erittäin heikkoa”, Vuorio kertoo.

Vuorion tutkimus sai herätteen jopa yli 80 prosentin hukka-ajasta linjasaneerauksissa. ”Hukkamäärän yksi merkittävä tekijä on suuri tuotantotahdin vaihtelu eri tehtävien välillä. Kun hitaita työvaiheita eli pullonkaulatyövaiheita saadaan nopeutettua, koko prosessi nopeutuu.”

Hukka johtuu myös liian nopeista työvaiheista, sillä jos jokin työvaihe liikkuu edellä muita nopeammin, työn puskurit kasvavat suuriksi. Silloin käynnissä olevien linjojen määrä ja näin myös töiden määrä kasvaa suureksi ja työntekijät joutuvat pomppimaan paikasta toiseen ja syntyy turhia siirtymisiä eli hukkaa.

Roihuvuoressa hyödynnettiin tahtiaikasuunnittelua, jonka avulla päästiin lyhyempiin läpimenoaikoihin, kun keskeneräisen työn määrä ja varastot olivat pienempiä. Työmaan vastaava työnjohtaja Sami Ansala käytti työmaan suunnitteluun normaalia enemmän aikaa.

”Vuoroja limitettiin ja osin työmaalla tehtiin pidempää päivää. Päivittäin viimeinen tapahtuma työmaalla olivat materiaalitoimitukset, jotka kannettiin asuntoihin kello 23 alkaen. Tärkeintä oli kuitenkin reagointi poikkeustilanteisiin heti työn aikana ja saimme järjestettyä mestaa vapaaksi”, Sami Ansala selvittää.

Keskustelu artikkelista: 4 kommenttia

  • Jo pelkkä keskustelukin linjasaneerausten asumishaitan merkittävästä lyhentämisestä ja kustannusten vähentämisestä on tervetullutta. Asiakasnäkökulma on muillakin toimialoilla noussut tärkeäksi, joten kehitys on luonnollista ja väistämätöntä. Pörssinoteerattu rakennusliike Lehto lupaa kustannusten alenevan jopa niin, että lopullinen hinta olisi vain noin 600€/neliö. Taloyhtiöiden olisi hyvä tietää, että perinteisin menetelmin tehtyjä linjasaneeraksia tehdään pääkaupunkiseudulla jo nykyäänkin tuohon hintaan vakavasti otettavien urakoitsijoiden ja suunnittelijoiden toimesta.

    Vastaa
  • Kyllähän tällä alalla laiskuus ja varma rahantulo ovat muodostaneet Molotovin cocktailin jonka asukas maksaa.
    Saneerataan jopa 90 vuotta vanhoja putkia hajottamalla puoli taloa ja annetaan uudelle ratkaisulle 30 vuoden elinikä. Ajatelkaa asiakkaan kannalta miltä nykymeno näyttää !

    Vastaa
  • Linjasaneerauskin jaetaan pieniin urakoihin. Yksi firma vaikka putkipuoli tulee projektiin pienillä resursseilla niin siinä alkaa koko homma kusemaan hyvin nopeasti. Remonttiaika ei saa olla eikä tulla mittariksi kun vanhaa purkukuntoista paskaa elvytetään halvalla vain siksi kun joku Jorma tai Hilkka haluaa perintökämpälleen parhaimman tuoton.

    Vastaa
  • Jos unohettaan asbestituuletukset, tulokset, betonin ja vesieristeiden vaatima kuivumisaika niin mikäpä siinä.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia