Korjausrakentaminen Seppo Mölsä 44 kommenttia

35 000 euron valvoja joutuu maksamaan miljoona euroa

Korjausurakoitsija meni konkurssiin –valvoja joutui maksumieheksi törkeistä virheistä. Hovioikeus kaksinkertaisi käräjäoikeuden määräämän korvaussumman. Maksettavaa tuli monikymmenkertainen määrä siihen nähden, mitä konsulttitoiminnan sopimusehdot pitää sopivana.

Järvenpääläisten taloyhtiöiden julkisivuremontit epäonnistuivat. Valvoja maksaa vahingot urakoitsijan tehtyä konkurssin.

Hovioikeus korotti marraskuussa korjausurakan valvojalle määrättyjä vahingonkorvauksia puolesta miljoonasta noin miljoonaan euroon. Valvontasopimuksessa valvojan vastuun enimmäismääräksi oli sovittu valvontapalkkion kaksinkertainen määrä eli 75 000 euroa.

Tässä tapauksessa valvonnan puutteet olivat niin törkeät, että tuota ylärajaa ei sovellettu päätöksessä.

Julkisivun korjausurakka meni pieleen

Kyseessä oli Järvenpäässä tehty kahden taloyhtiön (Tanhupirtti ja Tanhupuisto) julkisivu-urakka. Tanhuniityn alue on 1970-luvulla rakennettu 2-kerroksisista rivitaloista koostuva puutaloalue.

Asunto-osakeyhtiöt purkivat urakkasopimuksen viivästyksen ja virheiden vuoksi ja teettivät työn toisella urakoitsijalla loppuun.

Urakoitsija haastettiin oikeuteen vastaamaan tekemistään vahingoista. Se oli ehtinyt kuitenkin mennä konkurssiin, joten tilaajat nostivat kanteen myös valvojaa vastaan. He katsoivat valvojan ja urakoitsijan vastanneen yhteisvastuullisesti vahingoista.

Tapauksessa käytettiin poikkeuksellisesti oikeuden kutsumia asiantuntijatodistajia. Rakennuttajapäivässä tapausta esitellyt käräjätuomari Markku Saarikoski piti tätä hyvänä ratkaisuna, sillä hänen mukaansa osapuolten omat todistajat kertovat tyypillisesti vain päämiestään puoltavia seikkoja.

Asiantuntijalausunnon mukaan tässä urakassa kaikki meni pieleen: oli mahdollisimman halpa suunnittelu, tumpelo urakoitsija ja konsultti, joka teki pienellä palkkiolla vähän valvontaa. Alun perin valvojan työmääräksi oli arvioitu vain 2–3 tuntia viikossa eli noin 150 tuntia, mutta se laajeni lisätöiden myötä 500–600 tuntiin.

Tilaaja oli palkannut hankkeeseen rakennuskonsultin, mutta tämän sopimus oli irtisanottu siinä vaiheessa, kun valvoja oli palkattu hankkeeseen. Rakennustöitä oli tehty siinä vaiheessa kaksi kuukautta.

Pian paljastui, että isännöitsijän rakennuksesta teettämä kuntotutkimus oli ollut puutteellinen, sillä rakennuksesta paljastui kosteusvaurioita, jotka moninkertaistivat korjaustyön määrän. Siinä vaiheessa valvojan olisi oikeuden mukaan pitänyt huomauttaa tiedonantovelvoitteensa mukaisesti tilaajaa, että rakennuskonsultti olisi ollut syytä palkata uudelleen. Näin hän ei kuitenkaan tehnyt.

Valvoja hoiti kyllä paperilla työnsä hyvin, mutta käytännössä hän katsoi läpi sormien urakoitsijan törkeitäkin virheitä.

Käräjäoikeus olisi laittanut puolet vahingoista tilaajan omien laiminlyöntien piikkiin. Tilaaja oli oikeuden mukaan myötävaikuttanut vahinkoon laiminlyömällä kuntotutkimuksen, valitsemalla väärän urakkamuodon (pilkottu urakka) ja asettamalla maksuerätaulukon liian etupainotteiseksi.

Hovioikeus oli käräjäoikeutta tiukempi

Hovioikeus oli toista mieltä. Sen mielestä asunto-osakeyhtiöllä oli täysi oikeus luottaa, että konsulttitoimistolla, jonka liikevaihto on 300 miljoonan euron luokkaa, löytyy ammattitaitoinen valvoja, joka pitää huolta amatööritilaajan edusta.Hovioikeuden mukaan valvoja ei ollut hankkinut käyttöönsä edes asianmukaisia urakkasopimuksia ja asiakirjoja.

Hovioikeus kiinnitti huomiota siihen, että valvonta olisi pitänyt kohdistaa erityisesti peittyviin rakenteisiin kuten palokatkoihin ja talotekniikkaan. Palokatkojen lisäksi törkeitä puutteita ja virheitä paljastui myös parvekkeissa ja tuuletuksessa.

Korkeimman oikeuden harkintaa toivotaan

17.2. ilmestyneessä Rakennuslehdessä kerrotaan tarkemmin kuinka sekä käräjätuomari Markku Saarikoski, että asiantuntijatodistajat toivovat, että korkein oikeus ottaisi tapauksen käsittelyyn.

Toisen,  rakennuttajakonsulttitahoa edustavan asiantuntijatodistajan mukaan valvoja oli joutunut kohtuuttomaan tilanteeseen, kun joku muu oli valinnut ilmeisen konkurssikypsän urakoitsijan ja laiminlyönyt suunnittelua sekä selvityksiä.

Oikeus voisi linjata, mikä on konsultin vastuu toisten tekemistä virheistä ja omista puutteista ja onko korvausvelvollisuudelle mitään ylärajaa. Kyse on myös siitä, mikä on tilaajan oman myötävaikutuksen merkitys.

Samanlaisia tapauksia on ollut aiemminkin. Vuonna 2001 hovioikeus määräsi valvojan maksamaan viiden miljoonan markan korvaukset Loimaan kirkon julkisivukorjauksen epäonnistumisesta. Tässäkin tapauksessa urakoitsija oli mennyt konkurssiin. Valvontapalkkio oli 46 000 markkaa.

Vuonna 2011 Helsingin hovioikeus linjasit yhdessä asunto-osakeyhtiön urakkariidassa, että valvojan vastuu ei rajoitu valvontapalkkioon silloin, kun valvoja on menetellyt törkeän tuottamuksellisesti. Valvoja katsottiin yhteisvastuulliseksi urakoitsijan kanssa virheiden korjauskustannuksiin.

Saarikosken Rakennuttajapäivässä pitämä esitelmä tapauksesta löytyy tästä.

Lisäys: Lukuisissa taloyhtiöiden riitatapauksissa mukana ollut diplomi-insinööri Aarno Karttunen kirjoittaa Näkökulma-blogissamme, miten taloyhtiöiden osakkaat voivat välttää vastaavanlaiset ongelmat. Hänen asiantuntijakirjoituksessaan on paljon asioita, jotka osakkaan on syytä tietää, jotta voi välttyä huijaukselta ja vedätykseltä ja jopa siltä, että hallituksen puheenjohtajalla tai isännöitsijällä olisi jääviysongelmia. Karttunen on hyvin huolissaan alan heikosta moraalista.

 

 

Keskustelu artikkelista: 44 kommenttia

  • Hyvä päätös. Jotain vastuutakin täytyy ottaa.

    Vastaa
  • Kun lukee oikeuden päätöstiedot ja taustat, niin korkeimmassa tulee kaatumaan mennen tulleen. Ei sopimatta jätettyjä asioita voi siirtää toisen sopimusosapuolen vastuulle, eli kyllä ne tehtävät pitää tilata, mitä haluaa teettää. Aivan älytön päätös

    Vastaa
    • Tuskin mihinkään sopimukseen kuuluu tyriminen ja ison vahingon aiheuttaminen.

      Vastaa
    • Taitaa PerttiP:llä olla oma lehmä ojassa. Ei kannata tyriä, niin ei tarvi korvata. Tuottamuksellisesta toiminnasta on aina itse vastuussa. Jos ei rakennusvalvoja huolehdi edes perusasioista, kaikki muu ”sopimatta jätetyt” asiat ovat täysin sivuseikka. Siksi konsultteja ja valvojia palkataan, että maallikkotilaajan ei tarvitse olla perillä joka ikisestä yksityiskohdasta.

      Vastaa
  • Haloo, kauankohan meillä jatkuu tämä käsittämättömän tyhmä toimintatapa, palkataan esim. korjausrakentamiseen ”valvoja”. Tilaajat, jotka ovat useimmiten täysiä amatöörejä, hakevat palvelukseen valvojaa, ja sitäkin liian myöhään! Valvojaa tarvitaan toteutuksen teknilliseen valvontaan, mutta jos projektin edeltävät vaiheet; hankesuunnittelu, alustava- ja toteutussuunnittelu, toteutuksen valmistelu ja sopimusvaiheen ammattitaitoinen hoito on ollut amatöörien kuten esim. isännöitsijätoimiston hapuilevassa hoidossa, niin millä ”välineillä” valvoja työtään suorittaa? Kysymys on rakennuttamistoimen osaamisesta, sen yhteydessä ammattinsa osaava rakennuttajapäällikkö voi ottaa mukaan toteutusta valvovat ammattilaiset perehtymään ja tuomaan alansa osaaminen tulevaan työkenttään. Rakennuttamisen työosuus hyvin usein unohtuu, termikin on outo edelleen jopa rakentamisen ammattilaisille,sen sisällöstä puhumattakaan.
    Muistutan myös, että kokeneitten valvojien joukosta löytyy myös rakennuttamistehtäviin perehtyneitä henkilöitä.

    Vastaa
  • Hovioikeus totesi, että valvoja ei ollut perillä edes perusasioista, ja nyt oli kyseessä vain sopimuspaperit eli muotopuoli.

    Vastaa
  • Tässä vaikuttaa, että jopa toimijoiden temperamentti on jees-henkisyydestä johtuen tuomittu epäonnistumaan. Työmaalla urakoitsijan toimitusjohtaja ei usko, ellei laita kova-kovaa vastaan tai vähintään eriävää mielipidettä.

    Kiinteähintaisten kokonaisurakoiden aikaan valvojan työ oli helppoa, valvojia alettiin tarvita vasta pj-konsultoinnin yleistyttyä. Urakkamuodolla on vähän vaikea perustella epäonnistumisia, koska pj-toteutustakin on tiettävästi hoidettu menestyksellä. Sama koskee maksuerätaulukoita, mitkä voi sopia aivan vapaasti. Insinööreillä lakiasioiden alkeetkin ovat aivan hukassa, he eivät osaa perustella ainakaan määräysten pohjalta kovin hyvin. Lakiteknisesti vastaava on poissa pelistä, hänellä olisi ollut todella iso vastuu muuten.

    Herää kysymys, onko valvojan rooli vapaaehtoisena juoksupoikana amatöörirakennuttajalle vain pitkällä kepillä ohjata työmaata.

    Tässä tapauksessa on luultavasti sorruttu tarjoamaan omakeksityillä tarjousmuotoisilla pohjilla valvontaa, ja tilaaja on niellyt syötin. Valvoja teki tässä pelissä suurimman munauksen ottamalla rakennuttajakonsultin vastuut. Rakennuttajakonsultilla olisi ilmeisesti ollut laitteet, millä todeta kosteusvariotyömaan ongelmia etukäteen, valvojalta ei edellytetä muuta kuin, että hänellä on koulutusta tai kokemusta, vähemmän vaativissa kohteissa ei edes molempia.

    Suunnitteluahan tässä ei käsitellä, joten se voi olla vain lupiin tehtyä, mikä ei ole suunnittelijan vika, jos häneltä ei pyydetä suunnitelmaa tarkemmilla vaatimuksilla. Talotekniikkaakin rakennuspuolen valvoja voi tarkastella vain yleisellä tasolla. Yleensä on hankesuunnittelu, joka kestää vuosia, koska ala on sairas. Siinä karsitaan alihankkijat paku ja ämpäri pohjalta ensin pois ja tutkitaan rakennuttajan tahtotila, mutta pj-konsultoinnissa pyritään vedättämään aloituksia jo ennen kuin niihin olisi alihankkijoilla mitään valmiuksia, tämä taas johtaa kokonaisprosessissa dominoilmiöön, missä mikään ei enää onnistu, koska toisilleen tuntemattomat pikkufirmojen toimitusjohtajat käskevät tekijöidensä nostaa kytkintä työmaalta. Tämän pystyisi hanskaamaan vain pääurakoitsijan työnjohto, mutta sitä ei ole.

    Valvojan tehtävä on vaatia, että urakkaohjeita noudatetaan ja tehdä tarkastuslista varsinkin kosteusvauriotyömaan osalta ja vaatia poistamaan pilaantunut aines urakoitsijan laskuun. Nyt oikeus on katsonut teon törkeäksi, tämänkään merkitystä insinöörikommentoijat eivät näytä käsittävän, mutta suhteutettuna siihen, että Suomen suurimpiin kuuluva hoitaa asiaa samoilla vastuilla ikään kuin kysessä olisi yhden miehen toiminimi, niin ilmeisesti tähän haetaan ennakkotapausta. Tämä on nimittäin erittäin kannattavaa liiketoimintaa, jos valvoja voi laskuttaa yhtäpaljon kuin suunnittelija. Tässä nyt nähdään, että vastaavana ei voi toimia ilman pääurakoitsijan resursseja, eikä valvojana ilman rakennuttajakonsultin resursseja, sittenkin jää riskitekijäksi vielä aliurakoitsijoiksi tuupatut erityisalat.

    Pääongelma saattaakin olla se, että on näperrelty energiamääräysten kanssa, ja rakentamisen valvontaa ja tarkastusta koskeva osuus riittää vain pikkumökkien kohdalla. Henkilöllä, jonka piti allekirjoittaa rakennusvalvontaviranomaisen arkistoon päätynyt lopputarakastusasiakirja, kävi huono tuuri. Alalla kannattaa miettiä tarkaan, mihin ryhtyy, ja tämä nykytapa hoitaa asioita, kannattaa pilkkoa asianajotoimistossa vielä pienempiin paloihin, vaikka istumalla joka viikko juristin kanssa miettimässä, mitä voi seuraavalla viikolla tapahtua, koska alan toimijoiden kanssa ei voi ruveta mihinkään ilman tällaista menettelyä, kun tarvitaan todistajia vaikka sopimus olisi kirjallinen.

    Olisi vielä syytä miettiä vastaavalle työnjohtajalle työnnettyä taakkaa määräyksissä, onko se järkevä. Onko projektin johdolta alettava vaatia hankesuunnitteluun rakennuttajakonsultin pätevyyden tasoista organisaatiota, ettei vastaava tai tässä tapauksessa valvoja jää yksin vastaamaan toteutuksesta, minkä hanskaaminen osoittautuu korkeimmassa oikeudessa mahdottomaksi inhimilliseltä kannalta. Olisi varmaan alan tulevaisuuden kannalta saada KVR-tyyppistä kokonaisvastuuta takaisin, eli koota palapeli takaisin kokonaiseksi vaativissa kohteissa vaikka lain voimalla kieltämällä projektin johto pohjalta läppäri ja sähköposti, ei niillä rakenneta, vaan ”ohjataan”. Opettajat kouluissa laiminlyövät myös täysin operatiivisen toiminnan tärkeyden, menemällä näiden ajastaan jäljestä jääneiden määräysten taakse opetuksessaan.

    Vastaa
    • Mikä on tämän ”hankkijan” työkokemus? Tyhjänpäiväistä löpinää metrikaupalla, asian vierestä kaukaa!

      Vastaa
      • Sinä olet se, joka kyseenalaistaa asiantuntijatodistajien sekä oikeuden argumentit, joita on esitelty jokaisessa lehtijutussa. Urakkasopimuksen ensimmäisenä liitteenä on muistio urakoitsijan toimitusjohtajan ja tilaajan välisistä huomioista työmaan lopputulosta, jos valvoja ei ole tietoinen muistiosta, niin hänen on mahdoton suorittaa valvontaa.

        Urakkaohjelmassa taas on ehtoja hankkeelle, ja siinä on yleensä:

        Valvojan tehtävät määräytyvät valvonnan tehtäväluettelon RT 16-10746 mukaisesti.

        RT 16-10746 on kattava ohje valvontaan.

        Alalla on tätä Napoleon-kompleksia ja hölynpölykonsulentteja, että voidaan omaan asemaan tuijottaen olla täysin piittaamattomia, mutta siitä näyttää nyt tulevan tuomittavaa.

        Vastaa
    • Lapsellinenoptimisti

      Urakoitsijalle on tässä pelissä varteenotettava vaihtoehto hakeutua oy-muotoisena konkurssiin. RT-korttien eräänä tehtävänä valvojalle on jopa tehdä selvitystä konkurssitapausten varalta, mutta tämä kohta yleensä vedetään yli!

      ”Olisi vielä syytä miettiä vastaavalle työnjohtajalle työnnettyä taakkaa määräyksissä, onko se järkevä. ”

      Vastaa
    • Korkeinhankkija

      ”pj-konsultoinnissa pyritään vedättämään aloituksia jo ennen kuin niihin olisi alihankkijoilla mitään valmiuksia, tämä taas johtaa kokonaisprosessissa dominoilmiöön, missä mikään ei enää onnistu, koska toisilleen tuntemattomat pikkufirmojen toimitusjohtajat käskevät tekijöidensä nostaa kytkintä työmaalta. Tämän pystyisi hanskaamaan vain pääurakoitsijan työnjohto, mutta sitä ei ole.”

      Oli tämän isännöitsijän onni, että hän ei ruvennut ainakaan aluksi pj-konsultin kanssa ”yhteistyöhön” jakamaan vastuuta, vaan pisti nimensä vanhoihin kiinteähintaisen kokonaisurakan papereihin, tavoitehinta on pelkkä syötti hölmöille.

      Vastaa
  • Seppo Mölsä

    Tapaus on tuonut mielenkiintoisella tavalla esiin paitsi valvojan myös tilaajan vastuun. Tapauksessa suunnitteluvirheillä ei ollut niin isoa vaikutusta kuin urakoitsijan virheillä. Tästä kertoo sekin, että rakennusvalvonta ei ollut huomauttanut mistään, vaikka ongelmia oli jopa palokatkojen kanssa. Viranomaisvalvonnan varaan amatööritilaajat eivät ainakaan voi tuudittautua.

    Saamani palautteen perusteella taloyhtiöiden isännöinti ja hallitusten toiminta vaikuttaa olevan pahasti hunningolla. Ihan oma lukunsa ovat puhelut joissa puhutaan isännöitsijöiden pahoista jääviysongelmista (korruptiosta?), mutta näitä tuntuu olevan taloyhtiöiden puheenjohtajillakin.

    Yhdessä tuoreessa riitatapauksessa hallituksen puheenjohtajalla oli oma firma, joka hoiti korjaustöiden suunnittelua ja valvontaa. Nyt kun korjaustöiden virheistä haetaan vastuuhenkilöitä, pitäisi hallituksen puheenjohtaja luonnollisesti ensimmäiseksi vaihtaa. Siihen ei muilla hallituksen jäsenillä ole ollut kuitenkaan riittävästi energiaa eikä tilintarkastajakaan ole puuttunut jääviysongelmaan vaikka se juridisesti nimenomaan hänelle kuuluisi. Pahinta on, että ilmeisesti isännöitsijän pitkän sairasloman ja urakoitsijan kuoleman takia, korvausvaateiden esittämistä on tässä taloyhtiössä lykätty liian pitkään.

    Toisessa taloyhtiössä tarkastajaksi oli valittu 80-vuotias eläkeläinen. Hän ei ymmärtänyt puuttua hallituksen puheenjohtajan ilmiselvään jääviyteen kierrättää putkikorjausurakan laskuja oman yrityksensä kautta. Myös muutamilla muilla hallituksen jäsenillä on ollut jääviysongelmia tässä epäonnistuneessa remontissa. Tässäkin tapauksessa urakoitsija teki konkurssin eli ainakaan hänestä ole susitöidensä korjaajaksi. Yhtiökokouksesta valvoja juoksi karkuun joulukiireisiin vedoten, kun häneltä alettiin tivata selityksiä. Sen jälkeen hänestä ei ole kuulunut mitään ja kysymykset ovat jääneet vaille vastausta.

    Varmaan näitä tapauksia tulee lisääkin, kun asiat ovat nyt nousseet julkisuuteen.

    Ikävää olisi on, jos valvojia ryhdyttäisiin syyttä suotta laittamaan vastuuseen muiden tekemisistä. Ensin taloyhtiön pitää hoitaa kuntoon oma pesänsä ja tilaajan roolinsa, jotta työhön valitaan osaavat eikä vain halvimmat tai hallituksen puheenjohtajalle tai isännöitsijälle tutuimmat suunnittelijat ja tekijät. Valvojan on vaikea puuttua näihin jo tapahtuneisiin virheisiin, ja tietenkin valvojakin voi kuulua tähän tuttujen hyvä veli -kerhoon.

    Vastaa
  • Tässä jutussa mainitaan kaksi tapausta, joissa ”Urakoitsija haastettiin oikeuteen vastaamaan tekemistään vahingoista. Urakoitsija oli mennyt konkurssiin, joten tilaajat nostivat kanteen valvojaa vastaan.”
    Eli syyllinen on löydettävä keinolla millä hyvänsä. Mitäpä on kuulunut urakoitsijan työn aikaiseen vakuuteen ja miksi sitä ei ole käytetty?
    Pitäisikö konsulttien ottaa vakuutus urakoitsijan konkurssia vastaan, eikä niinkään oman vastuunsa takia?

    Vastaa
  • Huono isännöinti loi helpon pohjan kaikelle vedätykselle. Isännöintifirmat kertovat olevansa taloyhtiöiden toimitusjohtajia ja tekninen isännöinti osaa kilpailuttaa ja tietää mitä tekee. Huonon isännöinnin (osaamattoman) takia homma levis jo alkumetreillä.

    Vastaa
    • Huono isännöinti syö pian urakoitsijan kädestä, kun huomaa, että resurssit loppuvat alkuunsa. Huono hallitus voi kyllä suostua laskutusperusteiseen teknisen isännöinnin vetämään urakointitapaan. Isännöitsijä vetäisi parhaiten välistä hankinnoilla, mutta urakoitsija tietenkin haluaa tätä myös. Toinen ääripää on, kun hallituksen puheenjohtaja on itse puuhapete, ja alkaa käyttämään valtakunnallisella tasolla tunnettuja ja isolla rahalla markkinoituja konsultteja, lopputulos voi olla hyväkin, mutta remontin lasku on sitten luokkaa yli 1000 e/m2. Lisälasku alan keskittymisestä on kova As Oy:lle. Tarvitaan keskitie, mutta kohtuuhintainen konsultti onkin erikoistunut ja nirso kohteidensa suhteen sekä kenties ylityöllistetty. koska vaihtoehdot ovat, joko kasvaa tai karsia kuluja, jos on päässyt kunnan hovihankkijaksi, niin tilanne on toinen (Espoon uimahallit).

      Vastaa
    • Toivottavasti tuomio muuttuu korkeimmassa oikeudessa.
      Suurin syntipukki tässä remontissa on isännöitsija ja koko homman ympärillä pyörivä hyväveli-organisaatio.
      Ehdotan, että seuraavaa korvausten jakoa: isännöitsijälle 60 %, taloyhtiölle 10 % valvojalle 30 %..
      Isännöitijällä on As Oy lain mukaan paljon vastuuta.

      Vastaa
      • Korkeinhankkija

        Tuleekohan riskeistä koskaan tuollalailla yhteisiä oikeusasteissa, taitaa olla konsulttien fantasiamaailmassa vain.

        Vastaa
        • 24 luku,7 pykälä.

          Vastaa
        • Toivottavasti kaikki syylliset joutuvat vastuuseen.
          Kiinnostava asia on myös se, että voidaanko laissa määrättyjä velvoitteita , määräyksiä ja vastuita siirtää muille osapuolille tekemällä sopimuksia tai pöytäkirjoja,joiden tarkoitus on nimenomaan välttää omaa vastuuta?

          Vastaa
  • ”Valvoja hoiti kyllä paperilla työnsä hyvin, mutta käytännössä hän katsoi läpi sormien urakoitsijan törkeitäkin virheitä.”
    vaikeasti ymmärrettävä lause, jos paperilla hoitanut hyvin niin silloinhan on valvojan pitänyt ottaa kantaa urakoitsijan virheisiin. Jos näin niin vastuu toimenpiteistä jää tilaajalle nyt artikkelista ei selviä onko näin tapahtunut ja onko tilaaja jättänyt asian puolitiehen jos kuitenkin paperilla hoidettu hyvin.
    Oma lukunsa on tämä sopimus oikeudellinen asia, jossa sopimuksella pyyhitään niin sanotusti persettä. Eli tämän jälkeen pitää valvonta hinnat kolminkertaistaa jotta voi ottaa kaiken kattavan vastuu vakuutuksen.

    Vastaa
  • Konttorirotta

    Helsingin hovioikeus – Tuomio – Antamispäivä 11.10.2016 – Nro 1497 – Diaarinumero – S 14/3327
    Ratkaisu, johon on haettu muutosta: Helsingin käräjäoikeus 3.10.2014 – nro 42858

    Noilla tiedoilla asian oikea tausta on kaivettavissa, joka on aika karua luettavaa siitä miten voi joutua miljoonan korvausvastuuseen 35.000eur sopimuksen perusteella:

    ”Vahanen Oy on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät perusteet
    kanteen kiistämiselle.

    Vahanen Oy:n ja Asunto Oy Tanhupuisto (jäljempänä Tanhupuisto) olivat sopineet rajoitetusta, jopa tavanomaista suppeammasta valvontatehtävästä. Tarjouksessa oleva maininta ”muun muassa” ei laajentanut tehtäväkuvausta käräjäoikeuden tulkitsemalla tavalla. Vahanen Oy:n ei ollut näytetty syyllis-
    tyneen laiminlyönteihin, jotka olisivat syy-yhteydessä Tanhupuiston väittämiin vahinkoihin. Vahanen Oy ei ollut toiminut törkeän tuottamuksellisesti, minkä vuoksi konsulttisopimuksen vastuunrajoitusehto soveltui joka tapauksessa.”

    ”Tanhupuisto oli itse ottanut vastattavakseen rakennuttajatehtävistä, vaikka sillä ei ollut ollut riittävää asiantuntemusta ja pätevyyttä. Korjaushanke oli epäonnistunut ja arvioidut kustannukset olivat ylittyneet sen vuoksi, että kohteessa ei ollut tehty asianmukaista kuntotarkastusta ja koska Tanhupuis-
    ton rakennuksissa oli hankkeen aikana löytynyt laajoja, piileviä lahovaurioita ja muita virheitä, jotka olivat aiheuttaneet urakkasopimuksen ulkopuolelle jääneitä lisä- ja muutostöitä.”

    ”Tanhupuiston isännöitsijällä ei ollut ollut rakennuttajatehtävien hoitamiseen minkäänlaista koulutusta tai kokemusta.”

    ”Tanhupuisto ei ollut osoittanut yhtään laskutettua lisätyötä, jota ei olisi tehty tai joka olisi kuulunut alkuperäiseen urakkaan.”

    ”Tanhupuisto oli vastuussa urakan loppuunsaattamiskustannuksista. Mikäli
    urakkasopimusta ei olisi purettu, urakoitsija olisi ollut velvollinen suoritta-
    maan työn loppuun sovitulla hinnalla. Tanhupuisto ei ollut järjestänyt talou-
    dellista loppuselvitystä, joten Tanhupuiston esittämien korjaus- ja loppuun-
    saattamiskustannusten perusteet ja määrät olivat jääneet epäselviksi.
    Sekä urakoitsijan että valvojan työ oli jäänyt kesken. Valvoja ei olisi hyväk-
    synyt virheellisiä työsuorituksia vastaanotettaviksi. Taloudellinen valvonta
    ei kuulunut Vahanen Oy:lle.”

    Vastavalitus

    ”Asunto Oy Tanhupuisto on vaatinut, että Vahanen Oy:n maksettavaksi tuomittuja korvauksia korotetaan vahingonkorvauksen osalta 434.670,60 euroon ja oikeudenkäyntikulujen osalta 60.149,02 euroon. Lisäksi Tanhupuisto on vaatinut, että Vahanen Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeuden-
    käyntikulut hovioikeudessa 29.902,95 eurolla korkoineen.”

    Eli vaade on ollut 524 722,57 + korkoa.

    ”Asunto-osakeyhtiövetoisissa urakoissa ei käytetty rakennuttajakonsulttia, vaan niissä ostettiin pelkästään valvonta. Vahanen Oy:ltä ostetut yleisvalvonta, taloudellinen valvonta, laadun valvonta ja aikataulun valvonta, joissa urakka oli pettänyt, eivät olisi kuuluneet rakennuttajakonsultin tehtävänku-
    vaan. Urakkasopimusmuutosten neuvottelu olisi kuulunut rakennuttajakonsultille, mutta Vahanen Oy oli hoitanut tämän osuuden ja myös laskuttanut siitä.”

    Eli valvoja on ottanut hoitaakseen tehtäviä, joita ei ole tarjonnut sopimuksessaan ja laskuttanut niiden hoitamisesta. Kiistanalaiseksi kuitenkin jää sisältyikö hankkeen taloudellinen valvonta valvojan tehtäviin vai ei.

    ”Vahanen Oy:lle ei ollut kuulunut yleisvalvonta, taloudellinen valvonta, laadunvalvonta eikä aikatauluvalvonta. Valvontatehtävän sisältö oli määritelty konsulttisopimuksen liitteenä olevassa tarjouksessa.”

    Mitä siis Vahasen valvontaan olisi heidän mielestään kuulunut?

    Hovioikeus on todistelujen jälkeen päätynyt ratkaisuun, että vaikka tarjoaja ei ollut tarjonnut, eikä sopimuksessa ole siitä mainintaa, niin Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo RT 16-10746 on kuitenkin kuulunut kokonaisuudessaan Vahasen suoritsvelvollisuuteen tehdyn 13.000 eur sopimuksen perusteella!!!

    ”… Edellä olevilla perusteilla hovioikeus päätyy siihen, että vastoin Vahanen Oy:n kiistämistä valvontasopimus on kattanut myös aikatauluvalvonnan ja taloudellisen valvonnan ja että valvontatyön arviointi voidaan tehdä RT-kortin perusteella siltä osin kuin tarjouksen tehtäväluettelosta ei muuta ilmene.”

    ”Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen (KSE 1995) kohdan 3.2.2 mukaan konsultti on vastuussa tilaajalle aiheutuneista vahingoista, jotka johtuvat konsultin tekemistä virheistä ja laiminlyönneistä. Ehtojen kohdassa 3.2.3 tarkoitettua ja konsulttisopimuksessa sovittua vahingonkorvauksen rajoitusta ei sovelleta, koska Valvojan on edellä todettu aiheuttaneen vahinkoa törkeällä tuottamuksellaan.”

    Hovioikeuden tuomio 524 722,57 + hieman korkoa, eli kyllä jutun otsikossa on hieman reippaasti pyöristetty ylöspäin kun on päädytty raflaavasti miljoonaan… mutta kyllä reilu 500.000eur on paljon alunperin 13.000eur sopimuksesta…

    Vastaa
    • Lapsellinenoptimisti

      RT 16-10746 on ihan hyvä ohje valvontaan, ja siitä karsiutuu luonnostaan räjäytystyöt ym. rakennetöiden aikana, eriasia sitten, jos räjäytystöitä tarvitaan urakoinnin jälkien korjaamiseen, niin siinä on hyvä lisätyökeikka. RT 16-10746 otetaan pois turhat kohdat, jotka eivät tätä kohdetta koske, niin se on ok.

      Vastaa
  • Seppo Mölsä

    Olit katsonut vain toisen tuomion. Tanhupirtin tapauksessa korvaus oli 345 935 euroa plus 46 063 euroa oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta ja 30 175 euroa hovioikeudesta.

    Tässä on tiivistelmät Tanhupirtin ja Tanhupuiston hovioikeuden tuomioista.

    URAKKA 1
    urakkasopimus 30.12.2009
    AS OY Tanhupirtti – Helsingin laatupalvelut Oy
    kiinteä kokonaishintainen urakka 580.265 € sis alv 22%

    URAKKA 2
    urakkatarjous 14.12.2009 (aineistossa ei ollut sopimusta)
    AS OY Tanhupuisto – Helsingin laatupalvelut Oy
    kiinteä kokonaishintainen urakka 507700 € sis alv 22%

    H:gin ho 11.10.2016 no 1496 (Dn S 14/3326) (käo 3.10.2014 no 42859)
    • H:gin ho 11.10.2016 no 1497 (Dn S 14/3327) (käo 3.10.2014 no 42858)
    • Kysymyksessä kahden asunto-osakeyhtiön, urakoitsijan ja valvojan
    vastuusta sekä urakoitsijan ja valvojan yhteisvastuullisuudesta
    • As.oy:t purkivat urakkasopimuksen viivästyksen ja virheiden vuoksi ja
    teettivät urakan toisella urakoitsijalla loppuun
    • Alkuperäinen urakoitsija meni konkurssiin, joten as.oy:t nostivat
    vahingonkorvauskanteen valvojaa vastaan
    • Korjauskustannukset, viivästys- ja loppuunsaattamiskorvaukset olivat
    kohde 1: 345.000€ ja kohde 2: 435.000€
    • Valvojan vastuuta arvioitiin KSE 1995 ehtojen 3.2.3§ nojalla.
    Valvontasopimuksessa oli valvojan vastuun enimmäismääräksi sovittu
    valvontapalkkion kaksinkertainen määrä, 75.000€

    Vastaa
  • Konttorirotta

    No niimpä tietysti. Muhahahah

    Vastaa
  • Seppo Mölsä

    Sain tällaisen viestin alueen rakentamisessa mukana olleelta:

    ”Olin töissä siellä työmaalla silloin ja kauhistelin sitä talojen suunnittelua silloin.
    Talot tehtiin kaikki tasakattoisiksi, niin kuin silloin oli tapana.
    Ehdotin arkkitehdille, että talojen julkisivut eivät kestä, kun taloissa ei ole harjakattoja ja räystäitä.

    Arkkitehti vastasi, että taloihin tehdään harjakatot vain hänen kuolleen ruumiin yli. Kävin pari kolme vuotta sitten alueella ja taloihin oli tehty harjakatot.

    Jos alue on sama, niin ei ole ihme, että julkisivut on pitänyt tehdä uusiksi. Eihän sellaiset lautaseinät kestä jatkuvaa sadetta pitkin lautaseiniä.”

    Aluetta alettiin rakentaa vuonna 1975. Silloin tasakatot olivat hyvin yleisiä, voi jopa sanoa, että hyvän rakentamistavan mukaisia.

    Tasakatot muutettiin harjakatoiksi vuonna 1988.

    Tanhuniitty on Järvenpään Kyrölän pientalokylä (valmistunut 1975–1978) jonka suunnittelussa otettiin huomioon ensimmäisiä kertoja Suomessa erityisesti mahdollisuudet asukkaiden yhteistoiminnalle ja helpolle kanssakäymiselle. Uudenmaan liiton maakuntahallitus valitsi sen vuoden uusmaalaiseksi kyläksi 1997.

    Vastaa
    • Ei liity tähän caseen, mutta tuo arkkitehtien vastaus on käsittämättömän tuttu lukuisilta työmailta ja erilaisiin käsittämättömiin rakenneratkaisuihin liittyen. Useimmiten kyseessä koulut, päiväkodit tai muut julkiset rakennukset, joihin kaupunkikuvallisin syihin vedoten tehdään kaikki mahdolliset kosteus- ja sisäilmaongelmia kerjäävät rakenneratkaisut.

      Vastaa
  • Lapsellinenoptimisti

    Täältä MRL:stä löytyy syitä tuottamusvastuuseen päätymisestä:

    151 a §

    Rakennushankkeeseen ryhtyvän velvollisuudet rakennuttajavalvonnassa

    Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että valvontasuunnitelmaa noudatetaan.

    Rakennushankkeeseen ryhtyvän on ilmoitettava rakennusvalvontaviranomaiselle, jos:

    1) rakennuttajavalvonnan hyväksymisen edellytyksissä tapahtuu muutos, joka vaatii rakennusvalvontaviranomaisen mahdollista uutta harkintaa;

    2) valvontasuunnitelmaa täydennetään;

    Vastaa
  • Mikä konsulttitoimisto on kysymyksessä ? Liikevaihto uutisen mukaan on 300 miljoonaa euroa?

    Vastaa
  • Lapsellinenoptimisti

    Valvojalla on täysin teoreettinen tausta usein, johtuen rakennuttajan tietämättömyydestä häntä valitessaan, mutta hänen pitäisi kertoa urakoitsijan tj:lle, miten joku RTY;n detalji toimii käytännössä. Ei tule parannusta milloinkaan näihin kuvioihin, koska jotain työmaatekniikkaa ja rakennussopimuksia vain harva oppilaitos edes opettaa. Valvojina on varmaan iso osa sellaisia, jotka eivät ole edes istuneet kertaakaan rakennussuunnittelun luennoilla. Nämä detaljit ovat siis teoriassa tarkastettuja ihan viran puolesta, mutta kahden kerroksen väen takia asiaa ei varmisteta kuin sattumalta käytännössä, ja nyt kävi huono tuuri, eikä edes urakoitsija saanut vetää välistä kunnolla hutiloimalla. Hutiloimalla tulee pienen aliurakoitsijan tulos, viivan alle jää sitä enemmän, mitä enemmän tehtäviä laiminlyö. Kuviteltu dokumentoitu päiväkirja kyllä kelpaa laskutuksen perustaksi, kun siinä on valtavasti turhaa, joka on kopioitu alan tehtäväluetteloista.

    Vastaa
  • Tuula Koskinen

    Useinkin on Taloyhtiön Hallitus täysin tietämätön vastuistaan.
    Pienemmissä vahingoissa ja huolimattomissa töissä on taloyhtiön kiinteistön täysarvovakuutus hyvä ottaa käyttöön. Ennen sitä on kuitenkin todettava työ huolimattomasti tehdyksi riittävän pätevien ulkopuolisten tarkastajien taholta.
    Useinkaan suurten isännöintitoimistojen palkkalistoilla olevat valvojat eivät ole päteviä. Noita palkkalistoilla olevia valvojia saattaa johdatella se isännöintitoimisto ja pahimmassa tapauksessa epäpätevä isännöitsijä, jolla saattaa olla omat intressit rakentajaan.
    Yhtiön ei pidä ottaa valvojaa isännöintitoimiston kautta, en suosittele urakoitsijankaan valitsemista isännöintitoimiston kautta. Sitä käytetään monesti kun se tuntuu helpoimmalta ratkaisulta.

    Vastaa
    • Korkeinhankkija

      Taas kommentii, joka on täyttä puutaheinää, isännöitsijä toimi esimerkillisellä tavalla, oikeuden päätösten perusteella. Ei valvoja ollut isännöintitoimiston palkkalistoilla, vaan sopimussuhteessa. Valvoja on melko varmasti ollut muodollisesti pätevä, siitä ei ole kyse, vaan siitä, miten hän on antanut urakoitsijan viedä itseään. Loppu on pelkkää viisastelua, As Oy:lle olisi jäänyt ainoaksi mahdollisuudeksi vaihtaa isännöitsijää, mutta sekin on silkkaa spekulointia, koska isännöitsijä aina sitouttaa itsensä näihin hankkeisiin panemalla ne vireille asianosaisena rakennuttajana, ja nyt on kyse rakennuttajan valvojasta, kuka muu olisi voinut valvojan valita. Urakoitsijan kuuluu valita konsultin/suunnittelijan laatiman tarjouspyynnön perusteella, ja uloslyöntikisassa sopivin tarjous valitaan urakkasopimusneuvotteluihin. Tällaiseen remonttiin varmaan tulee ainakin puolentusinaa tarjousta, että se on aika huono argumentti. Isännöitsijän toiminta pikemminkin viittaa siihen, ettei hän tuntenut urakointikenttää, ja tästä syystä työt menivät pommiin.

      Vastaa
    • Konttorirotta

      Täyttää tuubaa taas täällä kirjoiteellaan…
      1) Mikään vakuutus ei korvaa väärin tehtyä tai tekemättä jätettyä.
      2) Lähes tulkoon kaikki valvontatyötä tekevät ovat siihen muodollisesti päteviä, aika tihellä kammalla täytyy kammata jos aikoo jostain löytää sellaisen valvojan, joka ei olisi jollain tavalla pätevä työtään tekemään.
      3) Ei prkl, uskokaa nyt, ei tällainen isännöitsijöiden jatkuva mustamaalaaminen ole mistään kotoisin. Ei maailma ole oikeasti niin paha paikka ja täynnä täysiä huijareita, että kaikilla isännöitsijöillä olisi ”omat intressit rakentajaan”. Todella paljon kokemattomia, osaamattomia ja muutoin saamattomia toki on ísännöitsijöinä, kuten kaikissa muissakin ammattiryhmissä, mutta ei nyt sentään pelkästään rikollisia oman hyödyn tavoittelijoita. Kyllä isompi osa on ihan rehellisessä päivätyössä yhtiön edun mukaisesti.
      4) Valvojaa tai urakoitsijaa ei pidä koskaan kenenkään ottaa sellaiselta osapuolelta, johon on jo entuudestaan sopimsuhde, jonka pitäisi vahtia toisen tekemisiä. Tällaiset ”tekniset isännöitsijät” ovat jo melko harmaata vyöhykettä ja iso lisärahastuksen ansa. Isännöitsijät tilaavat melko herkästi yhtiöiden piikkiin omalta firmaltaan tällaisia lisäpalveluja käypää korvausta vastaan, vaikka iso osa niistäkin töistä pitäisi tehdä peruspalkkioon kuuluvana tai ostaa kokonaan kilpailutettuna ulkopuolelta.

      Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia