Kiinteistöt Talous Uutiset Mikko Kortelainen 7 kommenttia

Orava-asuntorahaston tappio syveni alkuvuonna – alensi tulosennustetta

Kiinteistösijoitusrahaston tappio oli lähes puolet liikevaihdosta. Asuntosalkun arvon lasku ja rahoituskulut söivät vuokratuotot.

 

Helsingin pörssiin listattu Orava-asuntorahasto teki tammi–maaliskuussa raskaasti tappiota.

Rahaston liikevaihto kutistui viime vuodesta puoleen eli 2,4 miljoonaan euroon.

Asuntosalkun arvon lasku ja suuret lainanhoitokulut painoivat rahaston tuloksen verojen ja rahoituserien jälkeen lähes miljoona euroa tappiolle. Tulos ennen rahoituseriä oli 78 000 euroa tappiolla.

Oravan osakkeen arvo sukelsi helmikuussa, kun yhtiö paljasti tuloksensa painuneen tappiolle viime vuoden lopulla. Osakkeen hinta oli korkeimmillaan kolme vuotta sitten yli 15 euroa.

Tänä keväänä osakkeen hinta on pyörinyt neljän euron tuntumassa. Torstaina iltapäivällä osakkeen hinta oli yli kolmen prosentin alamäessä.

Orava-rahasto panee toivonsa siihen, että asuntojen hinnat kääntyvät nousuun myös maakunnissa. Yhtiö heikensi torstaina kuitenkin tulosennustettaan tälle vuodelle. Vielä helmikuussa yhtiö odotti 2–5 miljoonan euron tulosta, mutta nyt enää 1–4 miljoonan euron tulosta koko vuodelta.

Rahasto teki ensimmäisinä vuosinaan hyvää tulosta ja jakoi siitä osinkoa lähinnä kirjaamalla ostamiensa asuntojen arvonnousua tulokseensa. Arvonnousu perustui siihen, että rahasto osti asuntoja suurissa könttäkaupoissa ja kirjasi sitten niiden arvoksi sen mitä asunnoista saataisiin kun ne myydään yksittäin pois.

Liiketoimintamalli alkoi yskiä, kun yhtiö ei enää viime vuonna pystynyt ostamaan asuntoja osakkeensa halpenemisen ja rahoitusehtojen kiristymisen takia. Olemassa olevan asuntosalkun arvoa jouduttiin laskemaan, kun asuntojen hinnat maakunnissa laskivat.

Rahaston tulos painui viime vuoden loka–joulukuussa jo selvästi tappiolle.

Oravan asuntojen vuokraustoiminta toimii sinänsä ihan hyvin. Nettovuokratuotto oli alkuvuonna 3,6 prosenttia ja asuntojen käyttöaste on parantunut viime vuodesta.

Oravan asunnoista 38 prosenttia on Helsingin seudulla, vajaa kolmasosa muissa isoissa kaupungeissa ja loput pienillä paikkakunnilla.

Keskustelu artikkelista: 7 kommenttia

  • ”Rahasto teki ensimmäisinä vuosinaan hyvää tulosta ja jakoi siitä osinkoa lähinnä kirjaamalla ostamiensa asuntojen arvonnousua tulokseensa”
    Eikö kukaan huomaa, että tuolla samalla liiketoimintamallilla Kojamo (ent. VVO) tekee nytkin huipputulostaan ja jakaa suuria osinkoja, vaikka ei ole edes pörssiyhtiö. Menee varmaan pörssiin ja käy samalla tavalla, että osakkeen hinta tippuu kun alkaa tehdä tappiota. Kojamo teki vuodelle 2016 liikevaihtoa 351,5 mil.€ ja liikevoittoa tuli verojen jälkeenkin peräti 232,3 milj.€. Kiinteistöjen arvonnousua kirjattiin 163,3 milj.€ eikä poistoja käytännössä yhtään.

    Vastaa
    • Vanha rakentaja

      Näin vanhana rakentajana minäkin olen tuota tilinpäätöstapaa ihmetellyt kovasti. 1970-luvulla kun inflaatio laukkasi 10-15%:n tienoilla. Jos silloin olisi tehty tuollaisia tilinpäätöksiä, jossa kiinteistöjen arvonnousu lasketaan tuloksi, olisi se johtanut lopputuloksiin, jossa yritys olisi tuottanut liikevoittoa enemmän kuin sillä oli liikevaihtoa. Ja jos voitto olisi jaettu omistajille osinkoina niin kuin nyt Kojamo tekee, olisi konkurssi ollut edessä vuodessa parissa. Ei kassa olisi kestänyt sellaisia osinkoja. Miten kestänee Kojamolla?
      Silloin 1970-luvulla yksityiset asunnon ostajat menestyivät: inflaatio söi lainan ja jos asunnon möi, siitä sai hyvät voitot. Toisaalta uusi asunto maksoi sitten enemmän. Mutta olihan se niille asuntojen vaihtajille tuloa – jopa verotonta.

      Vastaa
  • Näiden viritysten ainoa tavoite on perustajien varallisuuden maksimointi. Jos haluaa voi toki osallistua omilla rahoillaan.

    Vastaa
    • Perustajien…niin liekkö se Kojamon omistajien ja hallituksen tahto vai onko se toimitusjohtajan junailua, jolla hän saa itselleen mahtavat tulot. Siinäpä kysymys! Hallituksen tietoista menettelyä vai viedäänkö hallitusta kuin pässiä narussa?

      Vastaa
  • Orava = pyramidihuijaus
    Kojamo = koijareiden lypsykone

    Vastaa
  • Mitä liiketoimintamalliin tulee, niin kestävästi liiketoimintaa voi asuntojen vuokrauksessa tehdä vain vuokratulojen ja kiinteistöjen aidon arvonnousun kautta. Tällainen ei ole liiketoimintamalli, ellei osakeannit edusta melkeinpä pysyvää tulonlähdettä yritykselle:

    ”Liiketoimintamalli alkoi yskiä, kun yhtiö ei enää viime vuonna pystynyt ostamaan asuntoja osakkeensa halpenemisen ja rahoitusehtojen kiristymisen takia. Olemassa olevan asuntosalkun arvoa jouduttiin laskemaan, kun asuntojen hinnat maakunnissa laskivat.”

    ”Rahoitusehdoilla” viitataan kai ensisijassa osakeanneista tuleviin rahoihin. Aiemmin yhtiön tulos perustui siihen, että firma järjesti jatkuvasti osakeanteja, joiden varoilla ostettiin uusia asuntoja. Osakeannissa kerätyillä varoilla ostettujen asuntojen arvot kirjattiin kirjanpitoon vaikkapa 15 % ostohintoja korkeammiksi, ja tulos näytti hyvältä. Sen seurauksena kiinteistöjen tasearvot pomppasivat korkeammalle kuin miten markkinoilla arvioidaan Oravan kiinteistösalkun arvoa. Korjaustarvetta tasearvoihin on ollut niin kauan kuin tuota omaisuuden kirjaamista selvästi ostohintojen yläpuolelle on harjoitettu. Orava saattaa joutua jatkossakin vielä laskemaan asuntosalkkunsa arvoa.

    Hyvä juttu, että Orava on edes hiukan kirjannut alas aivan yläkanttiin olevaa rakennusten kirjanpitoarvoaan. Jos markkinat ovat vuosikaudet hinnoitelleet Oravan markkina-arvon aivan huomattavasti sen kirjanpidossa omana pääomana näkyvän kiinteistöomaisuuden arvoa alemmaksi, mutta sama tilanne ei ole pörssin muissa kiinteistöyhtiöissä, indikoi asia aika sitä, että Oravan kiinteistöjen tasearvot on saatetu kirjata taseeseen markinna-arvoa korkeammiksi. Nyt tasearvoja tarkastettiin hiukan alaspäin, mutta yhä jopa 5-10 prosentin korjaukset alaspäin kiinteistöjen tasearvoon voisivat olla perusteltuja. Silloinkin tasearvot olisivat vielä ostohintoja selvästi korkeammat, mutta lähempänä markkinoilla olevaa arviota asuntokannan arvosta.

    Vastaa
    • Eikös koko Orava-rahasto ole melkoista pyramidi huijausta? Se että alussa kirjataan asuntojen arvo jopa 15% todellista korkeammaksi ja sillä näytetään tulosta, jolla puolestaan saadaan uusia sijoittajia. Varmaan rahaston perustaja on myynyt osakkeitaan niiden hinnan ollessa korkeimmillaan ja jättää tappiot muiden kärsittäväksi. Yksityinen ihminenhän hoitaa homman niin, että kuittaa asunnon arvon nousun vasta kun luopuu asunnosta eli myy sen. se on se oikea tapa hoitaa sijoitustaan.

      Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia