Raju muutos: Vain murto-osa uusista asunnoista päätyy tavallisiksi omistusasunnoiksi

Uusien asuntojen markkinoilla on syntynyt mielenkiintoinen ilmiö.

Helsingin asuntotuotannosta on tullut myyntiin reilu kolmannes, kun hintasäännellyt hitasit lasketaan mukaan. Kuva Mika Ranta / HS

Kerrostalojen gryndituotanto on menettänyt selvästi osuuttaan vuokra- asuntorakentamiselle. Yhä useampi rakennettava uusi asunto päätyy joko sijoittajan tai Ara-toimijan omistamaksi vuokra-asunnoksi.

Kun puhutaan uusien asuntojen omistusasuntomarkkinasta, se käsittää enää vain noin kolmasosan asuntotuotannosta.

Tiedot perustuvat kokonaisaloitusten osalta Tilastokeskuksen lukuihin. Gryndituotannon tiedot puolestaan perustuvat Rakennuslehden markkinakatsauksiin, joiden tiedot on kerännyt STH-Group oy.

Asumisoikeusasunnot on katsottu selvityksessä vuokra-asunnoiksi.

Iso muutos vuodessa

Muutos on ollut raju uusien asuntojen markkinoilla.

Vielä vuosi sitten puntit olivat suurin piirtein tasan gryndi- ja vuokratuotannon osalta. Puolet asunnoista tuli myyntiin ja toinen puoli päätyi vuokra-asunnoiksi.

Nyt asetelma on kuitenkin keikahtanut vuokra-asuntojen suuntaan. Enää vain noin joka kolmas uusi asunto tulee myyntiin ja kaksi kolmannesta siirtyy suoraan vuokrakäyttöön.

Vuoden aikana on käynnistetty Tilastokeskuksen syyskuun tietojen mukaan 29600 kerrostaloasunnon rakentaminen. Gryndituotantoa siitä on 10000 asuntoa. Vuosi sitten tilanne oli se, että 27000 kerrostaloaloituksesta oli gryndiä 13700 asuntoa.

Vuokra-asuntojen osuus tilastojakin suurempaa

Myytävien ja vuokra-asuntojen suhde ei eroa oleellisesti pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä.

Keskimäärin vuokra-asuntojen osuus on ollut pääkaupunkiseudulla hieman muuta maata suurempi. Kuluneen vuoden aikana vuokra-asunnot ovat kuitenkin kasvattaneet muualla maassa osuuttaan niin paljon, että nyt vuokra-asuntopainotus on siellä vahvempaa kuin pääkaupunkiseudulla.

Todellisuudessa vuokra-asuntojen osuus on kasvanut vielä enemmän kuin tilastot näyttävät. Myyntiin tulleista gryndiasunnoistakin iso osa on päätynyt sijoitusasunnoiksi vuokrakäyttöön.

Karkea sääntö on, että sijoittajien vahvasti operoimilla alueilla on jopa puolet myyntiin tulleista asunnoista päätynyt sijoitusasunnoiksi. Silloin ostajan omaan käyttöön on päätynyt enää alle viidesosa tuotannosta.

Vantaalla vain murto-osa omistajan käyttöön

Vantaa on kuvaava esimerkki. Siellä gryndin osuus kokonaisaloituksista on vain 31 prosenttia. Tästäkin tuotannosta on jopa puolet päätynyt sijoittajille pieniksi vuokra-asunnoiksi, jolloin omistustuotannolle on jäänyt enää pieni siivu asuntotuotannosta.

Buumin hellittäminen on kuitenkin vähentänyt niiden ostajien osuutta, jotka ostavat asuntoja kuluttajamyynnistä sijoituskäyttöön. Väheneminen näkyy niin Vantaalla kuin myös muualla Suomessa.

Vauras Espookin on harpannut vahvasti vuokra-asumisen suuntaan. Vain joka kolmas aloitettu asunto (33 %) on tullut kuluttajamyyntiin. Muu tuotanto on päätynyt vuokra-asunnoiksi.

Helsingissä sääntelemättömän gryndin osuus asuntotuotannosta on vain 26 prosenttia. Kun hitasasunnot lasketaan mukaan, reilu kolmannes (37 %) asuntotuotannosta on tullut myyntiin.

Vuokra-asunnot pienentävät rakentajan riskejä

Vuokra-asuntojen painoarvon kasvun taustalla on kovan rahan vuokra-asuntorakentamisen vahva meno.

Vantaa käy esimerkiksi myös siitä, miten asuntosijoittaminen on jyrännyt omistusasuntotuotannon yli. Uusien omistusasuntojen tarjonnan väheneminen on osaltaan alentanut myös kauppojen määrää.

Rakennusliikkeille on ollut houkuttelevaa tehdä sijoittajille sopivia asuntokohteita tai muuttaa kohteita sijoittajakohteiksi, kun ostaja on heti valmiina. Kate tosin pienenee, mutta samalla katoaa myyntiriski ja syntyy tilaa uusien kohteiden aloituksille. Huoli ennakkovarausasteista poistuu.

Tilannetta kuvaa hyvin se, että uutisia rakennusliikkeiden ja asunto-omistajien kaupoista tulee tiuhaan tahtiin.

Voi syntyä vuokra-asuntojen keskittymiä

Tuntuma on, että gryndiin suunniteltuja kohteita on muutettu enemmän vapaarahoitteisiksi vuokra-asunnoiksi kuin Ara-tuotannoksi. Pienet asunnot soveltuvat paremmin sijoituskäyttöön.

Asuntomarkkina-asiantuntija Hannu Ahola Arasta kertoo, että virastosta alettiin kysellä noin 1,5 vuotta sitten hiljaisemmilla alueilla sijaitsevien gryndikohteiden muuttamisesta Ara-tuotannoksi. Mitään ryntäystä ei ole kuitenkaan näkynyt.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen buumi saattaa aiheuttaa joillakin alueilla vuokra- ja omistusasumisen välisen tasapainon järkkymistä. Alueista saattaa tulla yksipuolisesti vuokra-alueita, kun omistusasunnoiksi suunnitellut kohteet tulevatkin vuokrakäyttöön.

Esimerkiksi Vantaalle ja Tampereelle on rakennettu paljon pieniä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja.

”Yksityiset vuokra-asunnot muuttavat alueita, joihin on rakennettu paljon pieniä asuntoja. Omistusasuntoihin muuttaakin enemmän vuokralaisia kuin omistusasujia. Siihen liittyy segregaatioriskejä, joita vilkkaan rakentamisen vaiheessa ei haluta ajatella”, Ahola sanoo.

Yksityisten vuokra-asuntojen buumi jatkuu

Rakennusteollisuus RT:n marraskuun jäsenyrityskysely osoittaa, että rakentajat tekevät sijoittajille kokonaisia kohteita myös jatkossa.

Yritykset arvioivat käynnistävänsä ensi vuonna 6560 vapaarahoitteisen vuokra-asunnon rakentamisen. Määrä on toiseksi korkein koko sijoitusasuntobuumin aikana. Tätä isompi lukema oli vain viime tammikuussa ennen koronan iskua.

Tätä artikkelia on kommentoitu 7 kertaa

7 vastausta artikkeliin “Raju muutos: Vain murto-osa uusista asunnoista päätyy tavallisiksi omistusasunnoiksi”

  1. Vuokraasujat sekä omassa osakkeessa asuvat ovat verotuksen suhteen suuria kärsijöitä ja maksajia, suhteessa kiinteistösijoitusasuntoon. Onhan se kannattavaa asuntosijoittaminen kun verottaja antaa vähentää menot tulosta. Käytännössä jos on taloyhtiössä 2 asuntoa rinnakkain, niin 30vuoden aikana. Osakkeessa asuva maksaa kaikki kulut ja pääomavastikkeet, saamatta niitä vähentää tuloistaan menoina. Sama koskee sitä joka asuu vuokralla. Mutta se omistaja joka omistaa sen vuokra-asunnon, saa vähentää tuloistaan kulut ja pääomavastikkeet. Mielenkiintoista tässä on se, että verottaja hyväksyy erilaisen verokohtelun, toinen saa vähentää tuloistaan asuntoon liittyvät kulut ja hankkeet, toinen ei. Aikamoinen epäkohta,voi sanoa että törkeä epäkohta suoraan sanottuna. Verotus pitäisi vähennysten osalta kohdistua rakennuksessa samalla lailla jokaista ihmistä kohtaan.
    Perittaatteessa jos verottaja ei muuta linjaa, niin kannattaa nuorilla tehdä seuraavasti. Ostatte samanlaisen asunnon. Muutatte toistenne asuntoon vuokralle. Silloin molemmat saatte vähentää tuloistanne niihin asuntoihin kuuluneet vastikkeet ja muut pääomakulut. Tämä lain puitteissa täysin sallittua.

  2. Onneton on se, joka ostaa vuokra- omistusyhtiöstä itselleen omistusasunnon omaan käyttöön. Huumeiden sekakäyttäjät riehuvat rapuissa ja pihoilla, rapuissa käy jatkuva trafiikki ja kolina, huumeita myydään yötä päivää, asunnon omistava yhtiö ei ole kiinnostunut asiasta, omistajayhtiötä kiinnostaa vain, että vuokralainen maksaa vuokransa, taloyhtiölle sanotaan: voittehan ottaa asunnon haltuun. Ja nämä vesselit ovat hyviä vuokranmaksajia.

  3. Ainahan varakkaissa piireissä on tehty niin, että lasten aloittaessa opiskelun heille vuokrataan perheen omistama asunto, johon opiskelija saa asumistukea ja vanhemmat kulut vähennyksinä. Näppärästi järjestetty. Jos koskisi minua, olisin varmaan niin tehnyt itsekin.

    Nuorten ihmisten ei yleisesti ole mahdollista tehdä kuten Heikki ehdottaa, koska asuntolainaa ei saa ostaakseen vuokrattavan asunnon kaverilleen. Jos on tarpeeksi rahaa, voi järjestellä asioita. Samalla tavalla, jos tuloja vain on tarpeeksi, voi palkata verokonsultin ja säästää enemmän kuin konsultin palkkio. Täysin lain kirjaimen mukaan.

    Jos moraali antaa myöten. Ja antaahan se :-\

    Usein lukee jossain keskustelussa, että ”kuka tahansa” ottaisi vaikka kuinka suuren summan yhteisistä varoista jos vain saisi. Tämän ajatuksen esittäjät varmasti niin tekisivät, mutta toivon hiljaa mielessäni, ettei se pitäisi paikkaansa ihan jokaisen kohdalla… vaikka olisi kuinka laillista.

    Saatan tietysti vain olla tyhmä ja taas väärässä.

    1. Vanhempien omistusasunnossa vuokralaisena asuva jälkeläinen voi saada vain pienen asumistuen.

      1. Noin oli joskus vuosia sitten silloin kun opiskelijat eivät olleet yleisessä asumistuessa. Nykyisin on toisin. Nykyisin vanhempien omistamaan asuntoon saa yhtä ison asumistuen kuin muidenkin omistamiin asuntoihin. Lisäksi toimeentulotuessa voi 18-vuotta täyttänyt saada huomioiduksi myös vuokramenot 100 %:sti, vaikka asuisi vanhempien kanssa samassakin asunnossa, jos vain vanhemmat perivät vuokraa. Vuokraan voi saada toimeentulotuessa enimmillään 100 %:n tuen, eli koko vuokran katetuksi. Niissä tilanteissa vuokranantaja saa vastaavasti vähentää kyseisten neliöiden osuuksista sijoitusasunnon tavoin menot omassa verotuksessaan. Eli jos on vuokrannut osan asunnosta, saa niiden neliöiden osalta vähentää mm. asuntolainan korot ja remonttimenot täysimääräisesti.

        1. Viimeksi mainittu johtuu siitä, että Suomessa vanhempien elatusvelvollisuus loppuu 18 ikävuoteen. Vanhemmilla ei ole sen jälkeen mitään lakisääteistä pakkoa olla veloittamatta lapseltaan kotona asumisesta korvausta, joten Kelan perustoimeentulotuessakin sitten huomioidaan vanhempien lapseltaan perimä vuokra ihan normaalina asumismenona, kaiketi vastaavin ylärajoin kuin muissakin alivuokra-asuntotapauksissa.

        2. Kiitos huomiosta ja korjauksesta! Tietoni perustuivat siihen vanhaan normiin, että opiskelija ei saa asua vanhempiensa omistamassa asunnossa eikä edes sellaisessa asunnossa, joka sijaitsee samassa taloyhtiössä missä vanhemmat omistavat jonkin toisen asunnon. Näin oli tapauksia, joissa opiskelijalta evättiin miltei koko asumistuki, kun hänen vanhempansa omistivat asunnon ison taloyhtiön jossakin muussa talossa (joka saattoi olla esim. puolen kilometrin päässä opiskelijan vuokra-asunnosta). Viranomaisen typeryydellä ei siis ollut mitään rajaa!
          Onneksi tuohon hullutukseen on siis nyt saatu muutos. Se, onko muutos sitten paras mahdollinen, on kokonaan toinen juttu ja vaatisi asioiden harkintaa ehkä vielä uuden kerran.

Jätä kommentti