Talous Mikko Kortelainen 8 kommenttia

Tästä ei asuntoralli enää kovene pääkaupunkiseudulla – kaupat jo laskivat, myynnissä hurjasti asuntoja

Rakennuslehden markkinakatsaus osoittaa, että huimat mittasuhteet saavuttanut uusien asuntojen rakennus- ja kauppabuumi alkaa hyytyä.

Vantaalla on rakennettu jo pitemmän aikaa vilkkaasti myytäviä omistusasuntoja. Kuva: Anne Kurki

Myytävien omistusasuntojen aloitukset kiihtyivät kevään ja syksyn aikana huikealle tasolle.

Pääkaupunkiseudulla on aloitettu huhtikuusta lähtien 4068 gryndiasunnon rakentaminen. Se on ylivoimaisesti isoin lukema vuosikymmeniin. Edellinen puolen vuoden ennätys rikkoutui yli tuhannella asunnolla (+33 %).

Jos aloitusmäärää vertaa vuodesta 2011 alkavaan jaksoon, keskiarvotaso ylittyy nyt 89 prosentilla.

Espoossa eniten aloituksia

Asuntoaloitusten kasvu selittyy pääosin Espoon rynnistyksellä. Se nousi gryndialoituksissa Vantaan ja Helsingin ohi pääkaupunkiseudun ykköseksi. Jo pitemmän ajan vilkkaasti rakentanut Vantaa on kakkonen.

Helsinki on pudonnut asuntoaloituksissa kolmannelle sijalle, vaikka mukaan laskettaisiin myös hintasäännellyt hitas-asunnot.

Aloituksissa ei näy vielä hiljenemistä, sillä asuntokohteita on käynnistetty vilkkaasti myös viime viikkoina. Näyttää kuitenkin siltä, että aloitukset kääntyvät vääjämättä laskuun. Lue asiaa käsittelevä blogi.

Ennakkomarkkinoinnin osuus on pääkaupunkiseudulla muuta maata pienempi ja kohteet käynnistyvät nopeammin.

Ennakkomyynnissä ilman aloituspäätöstä on roimasti enemmän asuntoja kuin keskimäärin tällä vuosikymmenellä. Silti määrä riittää nykyisellä aloitustahdilla vain 2,4 kuukauden tarpeisiin.

Aloitusten tapaan Espoo on ennakkomarkkinoinnissa olevien asuntojen määrässä ykkönen ennen Vantaata ja Helsinkiä.

Asuntokaupat vähenivät erityisesti Helsingissä

Uusien asuntojen kaupat ovat vähentyneet selvästi. Pudotusta on viime huhtikuusta 18 prosenttia ja vuodessa 5 prosenttia. Laskusta huolimatta uusia asuntoja on ostettu edelleen todella vilkkaasti. Kymmenen vuoden keskiarvo ylittyi 63 prosentilla.

Asuntokauppa on kaikilla alueilla miinuksella, mutta valtaosa laskusta on tapahtunut Helsingissä. Sääntelemättömiä asuntoja myytiin siellä 39 prosenttia vähemmän kuin edellisellä puolen vuoden jaksolla.

Vantaalla kaupat vähenivät 9 prosenttia ja Espoo–Kauniainen -alueella prosentin.

Myynnissä olevien asuntojen määrä kasvoi rajusti

Raju aloitustahti ja asuntokaupan väheneminen on yhdistelmä, joka on kasvattanut uusien asuntojen tarjontaa voimakkaasti. Myynnissä olevien uusien asuntojen määrä (4264 asuntoa) kasvoi huhtikuusta 1413 asunnolla (+50 %). Vuodessa tarjonta lisääntyi 17 prosenttia.

Asuntotarjonnan määrä on 2000-luvun ennätys ja 65 prosenttia yli 10 vuoden keskiarvotason.

Espoossa myynnissä olevien asuntojen määrä yli tuplaantui huhtikuusta (112 %). Vantaallakin tarjonta kasvoi selvästi (33 %), Helsingissä vähemmän (+19 %).

Valmiita myymättömiä asuntoja on enää 382. Se on 9 prosenttia koko uusien asuntojen tarjonnasta. Asunnot jakautuvat tasaisesti Helsingin, Espoon ja Vantaan kesken.

Rakenteilla olevia myymättömiä asuntoja on lähes 3900, mikä on 28 prosenttia enemmän kuin vuosi sitten.

Tarjonta ja kysyntä nyt tasapainpainossa

Selvityksessä arvioidaan markkinatilannetta myynnissä olevien asuntojen ja tehtyjen kauppojen välisellä suhdeluvulla. Tämä tarjonta-kysyntälukema kertoo, kuinka kauan myynnissä olevien asuntojen kauppaaminen kestää kuluneen kuuden kuukauden kaupantekovauhdilla.

Tarjonta-kysyntätilanne on muuttunut rajusti huhtikuusta. Silloin asunnoista oli alitarjontaa, sillä myytävää oli vain 5,8 kuukaudeksi. Nyt kysyntä-tarjontatilanne on suurin piirtein tasapainossa, sillä myytävää riittää 10,5 kuukaudeksi.

Tilanteet ovat samankaltaiset Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla.

Asunnot kallistuivat nousuprosentteja enemmän

Myynnissä olevien uusien asuntojen hinnat ovat nousseet vain vähän huolimatta kuumasta suhdannetilanteesta. Keskihinnat nousivat huhtikuusta 1,6 prosenttia, mutta laskivat vuodessa 2,3 prosenttia.

Maltillista hintakehitystä selittää se, että asuntoja on rakennettu aikaisempaa edullisemmille paikoille. Kallis Helsinki on menettänyt asemiaan naapureilleen, ja erityisesti Vantaalla asunnot ovat halvempia kuin Helsingissä.

Pelkät prosentit antavat kuitenkin liian kaunistellun kuvan hinnoista, sillä vertailukelpoisilla alueilla asunnot ovat kallistuneet. Rakentajat ovat hinnoitelleet seuraavan kohteen edellistä kalliimmaksi, ja ennakkomyynnissä olleiden asuntojen hintoja on nostettu joissain kohteissa. Toisaalta roikkumaan jääneitä viimeisiä asuntoja on saatettu myydä alennuksella poikkeustapauksissa.

Helsingissä sääntelemättömien asuntojen hinnat laskivat vuodessa 7,1 prosenttia ja Vantaalla 0,3 prosenttia. Espoo–Kauniainen-alueella hinnat nousivat 8,1 prosenttia.

Helsingin keskihinta 6287 euroa neliöltä

Helsingissä sääntelemätön uusi asunto maksaa keskimäärin 6287 euroa neliöltä. Espoo–Kauniainen-alueella asuntoneliöstä pyydetään 5689 ja Vantaalla 4660 euroa.

Helsingin ja Espoon asuntojen hinnanero on kaventunut 598 euroon. Samaan aikaan Espoon ja Vantaan välinen hintakuilu on leventynyt.

Rakennuslehden markkinakatsauksen tiedot perustuvat STH-Group oy:n seurantaan.

Keskustelu artikkelista: 8 kommenttia

  • Alamäki alkaa, Jiihuu!

    6287 euroa neliöltä on sen verran ilmaa täynnä oleva kupla, että kohta paukkuu.
    Isoja velkoja ottaneet joutuvat pulaan ja lopulta pankeille kertyy lainatappioita.

    Vastaa
  • Eikö ne ikinä opi ?

    TAAS mentiin rakennusliikkeissä hurmiossa ylös ja laskeudutaan masennuksessa alas. Miten voi olla mahdollista, ettei rakennusliikkeet pysty säätämään tuotantoaan tasaisesti kannattavaan rytmiin? Osittain myös toimittajat vaikuttavat rakennusliikeiden ja kuluttajien käyttäytymiseen. Kirjoittavat vuodenaikojen vaihtuessa – keväällä auringon paistaessa positiivisia asuntouutisia ja syksyllä ennen lumia negatiivisia uutisia. Näin asuntotuotanto ”sahaa” ylituotannosta – alituotantoon, eikä koskaan ole lähelläkään tasapainoa – kysynnän ja tarjonnan kanssa.

    Vastaa
    • Joo mutta tärkeää on että rakennetaan. Jos rakentamisen tahti hiljenee niin hinnat tuppaavat nousemaan varmasti. Pitkässä juoksussa hinnat sitten asettuvat oikeisiin uomiin. Ilman asuntosijoittajia meillä olisi jatkuva pula asunnoista ja hinnat olisivat entistä kalliimpia.

      Vastaa
      • Eikö ne ikinä opi?

        Joo joo – kyllä pitää rakentaa, mutta tasaiseen tahtiin kaiken aikaa, eikä ”rykimällä” lisää, kun kysyntä on päällä tai jarruttamalla rakentamista, kun kysyntää ei ole. Rakennusliikkeen ”juna” kiihtyy hitaasti ja jarrutusmatkat on tosi pitkät. Siitä juuri johtuu tuotannon epätasaisuus alueittain ja hintojen sahaaminen ylös ja alas. Ja juuri tuon tuotannon ”rykimisen” seurauksena on taas valmiita myymättömiä asuntoja kaupan tai puhe kääntyy asuntokuplaan. Koska yhden kerrostaloyhtiön rakentamiseen kuluu aikaa 9-11 kk, olisi rakennusliikkeen tuotannon aloittamisia jaksotettava niin, että asuntoja valmistuu tasiasin väliajoin ympäri vuoden, välittämättä pienistä kysynnän sykleistä.

        Vastaa
    • Eikös kartellit ole jo aikoja sitten kielletty, miten muutoin kaikki rakennusliikkeiden aloitukset pystyttäisiin koordinoimaan siten että aina on ”riittävä” alitarjonta ja hinnat pysyvät korkeina.
      Ja missä kummassa ylitarjonta mukamas näkyy, seuraavien kohteiden aloitus vain viivästyy jos edelliset ei käynnisty. Yksinkertaista hommaa ja eräs iso rakennusliike joitakin vuosia sitten pysäytti rakentamisen kellarin holviin kun kysyntää ei heti ollut.

      Vastaa
  • Hinta kertoo siitä, että juuri Helsingissä rakennetaan liian vähän halutuille alueille. Kysyntää on hirmuisesti esimerkiksi Kalasatamassa. Juuri äsken 27 vuokrakämppää sai lähes 2000 hakemusta. Ei ole tervettä jos rakennusfirmat päättävät kuinka paljon rakennetaan, vaan ainakin Helsinkiin muuttavien ihmisten ja palkkaavien yritysten etu on se että rakennetaan paljon. Asuntojen hinnat pysyy paikoillaan tai laskevat vähän ja yritykset saavat työvoimaa ihmisten päästessä muuttamaan. Turha katsella keskiarvoja vaan juuri korkeimpia hintoja jotka kertovat mitä halutaan. Yritysten tehtävä on tehdä sitä mitä markkina haluaa, mutta firmoissa on aika vähän ymmärrystä tästä perusasiasta. Kun kalleimpaan muuttaa rikas, niin hyvätuloiselle vapautuu entinen asunto ja duunari pääsee ehkä hyvätuloiselta vapautuvaan.

    Vastaa
  • Ne joilla kynnet pitää noihin hintoihin alkaa loppua.

    Vastaa
  • Kuuluuko niihin hintoihin tontit vai onko ne vuokratontit

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia