Rakli: Vuokra-asuntotarjonnan kasvuodotukset edelleen pohjalukemissa

Korkojen nousu on heikentänyt vuokra-asuntotuotannon edellytyksiä rajusti vuoden 2022 loppupuolelta alkaen.

Raklin vuokra-asuntobarometrin mukaan ammattimaisten toimijoiden odotukset vuokra-asuntotarjonnan kasvulle ovat vähentyneet jyrkästi, eikä merkkejä tilanteen parantumisesta ole toistaiseksi nähtävissä. Viime vuosina nopeasti kasvanut tarjonta sekä heikko taloustilanne pitävät vuokrien kehitysodotukset edelleen varsin maltillisina.

Pientä piristymistä nähdään kuitenkin vuokra-asuntosijoittamisen yleisessä houkuttelevuudessa, jonka saldoluku nousi nyt positiiviseksi ensimmäistä kertaa sitten kevään 2022.

Vuokra-asuntotarjonnan kasvu hyytyy

Vuokra-asuntojen tarjonnan kehitysodotuksia kuvaava saldoluku oli tämän kevään vuokra-asuntobarometrissa matalampi kuin koskaan aiemmin barometrin vuodesta 2009 alkavassa historiassa. Edelleenkin yli 40 prosenttia vastaajista ennakoi vuokra-asuntotarjonnan jatkavan kasvuaan, mutta toisaalta yli neljännes vastaajista ennakoi tarjonnan jopa laskevan. Kasvua odotetaan lähinnä erilaisten valtion tukemien asuntojen tarjontaan, kun taas kaikkien vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja tarjoavien toimijaryhmien tilanne nähdään hankalana.

Vuokra-asuntotuotannon edellytysten heikkenemisellä oli merkittävä vaikutus rakentamisen volyymien rajuun laskuun vuonna 2023, eikä piristymistä ole odotettavissa kuluvanakaan vuonna.

Matalien korkojen aikana etenkin erilaiset kiinteistösijoitusrahastot ja -yhtiöt kasvattivat ripeästi vuokra-asuntoinvestointejaan. Nyt korkojen nousu ja sijoitusmarkkinaympäristön muutos vastaavasti vaikuttaa voimakkaimmin näihin toimijaryhmiin. Barometrin vastaajista 57 prosenttia odottaa kiinteistöihin sijoittavien rahastojen vähentävän vuokra-asunto-omistuksiaan tulevan vuoden aikana, kun rahastojen pääomavirrat ovat muuttuneet negatiiviseksi sijoittajien siirtäessä pääomiaan muihin kohteisiin.

Myös asuntoihin sijoittavien kiinteistösijoitusyhtiöiden kasvuodotukset ovat matalampia kuin kertaakaan aiemmin, kun kolmannes barometrivastaajista odottaa yhtiöiden vuokra-asuntotarjontaan laskua ja vain viisi prosenttia ennakoi sen kasvavan.

Instituutiosijoittajat – etenkin eläkevakuutusyhtiöt – eivät ole sijoitusrahastojen ja -yhtiöiden tapaan riippuvaisia velkarahoituksesta. Instituutiosijoittajat ovatkin kotimaisista sijoittajaryhmistä ainoa, joiden vuokra-asuntotarjonnan kehityksessä on nähtävissä varovaisia nousuodotuksia, mutta tässäkin ryhmässä tarjontakehityksen saldoluku nousi vain hivenen viime syksyn kaikkien aikojen pohjalukemistaan.

Odotukset ulkomaisten sijoittajien vuokra-asuntotarjonnan kehityksestä putosivat viime syksyn pienen kohenemisen jälkeen jälleen negatiiviseksi. Arvioissa vuokra-asuntosijoittamisen yleisestä houkuttelevuudesta on nähtävissä hienoista paranemista muutamaan edelliseen kyselyyn verrattuna, mutta edelleenkin kolmannes vastaajista ennakoi houkuttelevuuden vähenevän tulevan vuoden aikana.

Rahoitus ja sijoittajakysyntä pullonkauloina

Rahoituksen saatavuus ja hinta nousivat barometrissa vuokra-asuntotuotannon edellytyksiä eniten heikentäviksi tekijöiksi syksyllä 2022. Viimeisimmässä kyselyssä yli kolme neljäsosaa vastaajista arvioi rahoituksen saatavuuden heikentävän vuokra-asuntotuotannon mahdollisuuksia nykytilanteessa.

Korkoympäristön muutos vähentää myös kiinteistöihin kohdistuvien sijoituspääomien määrää, ja sijoittajakysyntä on parin viime vuoden aikana muuttunut vahvimmasta mahdollistajasta kaikkein pahimmaksi pullonkaulaksi, kun lähes 80 prosenttia vastaajista arvioi sijoittajakysynnän heikentävän asuntotuotannon edellytyksiä. Vastaavasti tonttien ja työvoiman saatavuus, jotka muutama vuosi sitten koettiin pahimmiksi asuntotuotannon esteiksi, ovat nyt helpottaneet merkittävästi.

Toimialaa pitkään vaivanneiden korkeiden rakennuskustannusten kustannushuippu on takana. Rakennuskustannukset nähdään nyt ennemmin vuokra-asuntotuotannon mahdollistajina kuin hankaloittajina.

Kokonaiskustannusten, lukuun ottamatta työvoimakustannuksia, odotetaan laskevan. Suurin lasku on tapahtunut rahoituskustannuksissa. Kustannusten lasku tukee jatkossa esimerkiksi korjausrakentamisen käynnistymistä.

Vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu sekä heikko taloustilanne ovat pitäneet vuokrien kehityksen varsin maltillisena ja paikoin jopa negatiivisena viime vuosina. Vuokra-asuntobarometrissa odotukset vuokrien kehityksestä vahvistuivat hienoisesti vuoden 2023 aikana, mutta putosivat jälleen kevään kyselyssä.

Pääkaupunkiseudulla odotukset ovat positiivisimpia Helsingissä, jossa hieman yli puolet vastaajista odottaa pienten asuntojen vuokrien nousevan, ja suurten asuntojen vuokrien nousuun uskoo lähes kaksi kolmasosaa vastaajista seuraavien 12 kuukauden aikana. Vantaalla odotukset pysyttelevät edelleen muita pääkaupunkiseudun kaupunkeja maltillisempina, kun pienten asuntojen vuokrien nousuun uskoo 37 prosenttia ja suurempien asuntojen vuokrien nousuun 55 prosenttia vastaajista.

Tampereen vuokraodotukset ovat viime vuosina olleet barometrin kartoittamista suurista kaupungeista vahvimpia. Nyt noin 70 prosenttia vastaajista odottaa nousua sekä pienten että suurten asuntojen vuokriin Tampereella. Myös Turussa vuokrien nousuodotukset pysyttelevät varsin vahvoina. Suurista kaupungeista maltillisimmat vuokraodotukset löytyvät Lahdesta, jossa pienten asuntojen vuokraodotusten saldoluku asettui neljän, ja suurten asuntojen noin 10 prosentin tuntumaan.

Raklin Vuokra-asuntobarometri kartoittaa alan asiantuntijoiden odotuksia vuokra-asuntomarkkinoiden kehityksestä. Maaliskuussa toteutettuun kyselyyn vastasi 61 vuokra-asuntomarkkinoiden asiantuntijaa. Kyselyn toteutti Raklin toimeksiannosta KTI Kiinteistötieto.