Taloyhtiö laisti vastuunsa – homeriidasta jättilasku

Helsinkiläisen asunto-osakeyhtiön passiivisuus kävi kalliiksi kosteusvaurioriidassa.

Korkein oikeus ei ottanut käsiteltäväkseen Helsingin Munkkivuoressa sijaitsevan asunto-osakeyhtiön valitusta tuomiosta, jossa Helsingin käräjäoikeus ja hovioikeus tuomitsivat taloyhtiön maksamaan oman osuutensa asukkaan teettämästä kosteus- ja homevaurioremontista. Oikeudessa kiisteltiin asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta, remontin laajuudesta ja tehdyistä materiaalinäytteistä eli kosteus- ja hometutkimuksista.

Taloyhtiön ja yhtiöstä asunnon ostaneiden riita sai alkunsa reilut neljä vuotta sitten, kun helsinkiläinen Terhi Koulumies osti vanhempiensa kanssa Asunto-osakeyhtiö Ulvilantie 11 B:stä 99 neliön asunnon. Vuonna 1958 valmistuneessa asunnossa oli tarkoitus tehdä pintaremontti ja kylpyhuonesaneeraus, jotta yli kymmenen vuotta lähes tyhjillään ollut asunto saatiin päivitettyä nykyaikaan. Pintaremontin alkuvaiheissa esimerkiksi vanhat kokolattiamatot ja kaapistot purettiin.

Ennen remontin alkua remonttimies mittasi kylpyhuoneesta kosteutta lattiakaivon ympäriltä sekä wc-istuimen ja seinän välistä. ”Ilmoitimme yhtiölle kosteusvaurioepäilystä välittömästi”, Koulumies kertoo.

Taloyhtiön isännöitsijä Fred Packalen tilasi paikalle kosteusmittauksia tekevän yhtiön, joka totesi kylpyhuoneen pinnoissa kosteutta. ”Mittausten perusteella arvioimme yhdessä korjausmiesten kanssa, että kosteutta oli vain osakkaan vastuulle kuuluvissa pintamateriaaleissa ja sovimme remontin jatkamisesta”, Packalen sanoo. Taloyhtiö nimitti myös oman edustajansa töiden valvojaksi.

Korjausmies kuitenkin kieltäytyi tekemästä kylpyhuoneen purkutöitä eteenpäin, koska hän epäili, että rakenteissa on asbestia. Koulumiehet tilasivat paikalle purkutöihin erikoistuneen urakoitsijan, joka suoritti purkamisen alipaineistamalla kylpyhuoneen.

”Tämän jälkeen remonttimiehemme teki uudet mittaukset ja havaitsi kosteutta huoneiston rakenteissa wc-istuimen ja makuuhuoneen vastaisen seinän välillä. Olimme uudelleen yhteydessä asunto-osakeyhtiöön, mutta se ei suostunut tekemään asialle mitään”, Terhi Koulumies kertoo.

Välit poikki

Fred Packalen kertoo, että taloyhtiö sai ilmoituksia asunnon kosteus- ja homevaurioista. ”Kerroin, että olemme kartoittaneet tilanteen ja siellä ei ole mitään”, Packalen kertoo.

Tässä vaiheessa Koulumiesten ja taloyhtiön välit katkesivat. Koulumiehet palkkasivat avukseen korjauksiin erikoistuneen rakennusalan ammattilaisen ja lakimiehen. ”Otin selville, että osakkaan pitää edetä tämäntyyppisissä asioissa erittäin tarkasti, jotta kaikki tehdään varmasti oikein”, Koulumies kertoo.

Koulumies ihmettelee taloyhtiön asennetta asioiden selvittämisessä. ”Jos taloyhtiö olisi tutkinut edes vähän vaurioiden syitä, olisi ollut mahdollista saada kustannukset perittyä aiemmalta osakkaalta. Hänellä on ollut huolenpitovelvollisuus asunnosta omistuksensa aikana.”

Koulumiehet käynnistivät omat selvitystyöt ja mittaukset kosteusvaurioepäilyn vuoksi, jotta remontti saatiin tehtyä loppuun. Ensimmäiseksi asunnossa kävivät homekoirat, seuraavaksi tehtiin kuntotutkimus ja otettiin näytteitä sekä laadittiin tulosten perusteella korjausohjeet.

Puolueettomuus syyniin

Hovioikeuden tuomion mukaan asunto-osakeyhtiö ei reagoinut homekoiraraporttiin tai korjausohjeisiin mitenkään. Yhtiölle oli annettu myös määräaika, mutta se ei vaatimuksista huolimatta ryhtynyt mihinkään.

Taloyhtiön silloisen hallituksen puheenjohtajan Hannu Kännön mukaan yhtiö ei ollut tyytyväinen mittausten objektiivisuuteen ja vaati tehtäväksi uudet puolueettomat mittaukset. Vastapuoli ei tähän suostunut. ”Puheyhteys oli koko ajan huono emmekä päässeet keskustelemaan, miten tutkimustulosten suositukset voisivat konkretisoitua taloyhtiöltä vaadittavaksi toimiksi. Tarkempia korjausselostuksia ei koskaan toimitettu taloyhtiölle hyväksyttäväksi. Minua ei päästetty koko aikana paikan päälle”, Kännö kertoo.

Asunnosta löytyi näytteiden perusteella terveydelle haitallisia mikrobikasvustoja. Osa oli sellaisia, joita ei esiinny muutoin kuin kosteusvaurion yhteydessä. Lisäksi löytyi esimerkiksi terveydelle erityisen haitallista sädesientä. Oikeudenkäynnissä näytteenotosta todistanut asiantuntija kertoi, että näytteenotto-oloissa ei ollut mitään erityistä eikä ollut aihetta epäillä näytteiden saastumista.

Hovioikeus ei ottanut huomioon taloyhtiön todistajaa, joka oli tehnyt elämäntyönsä betonitutkimuksen parissa ja jonka mukaan mikrobihiukkaset eivät kulje ehjän betonin läpi. Taloyhtiö ehdotti korjausmenetelmäksi myös kapselointia, mutta se ei ollut todistajien eikä hovioikeuden mielestä riittävä toimenpide mikrobiongelman poistamiseen.

Asunto-osakeyhtiö hävisi kummassakin oikeusasteessa riitansa, ja se tuomittiin maksamaan osakkaalle asuntoyhtiön vastuulle kuuluvat korjaustyöt sekä oikeudenkäyntikulut, yhteensä hieman reilut 111 000 euroa. Yhtiö sai vakuutuksestaan takaisin noin 25 000 euroa.

Hovioikeuden mukaan huoneistossa on ollut kosteusvaurioita ja terveydelle haitallisia mikrobeja. Näytteet otettiin kohdista, jotka kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.

Koulumiehet myivät asunnon tappiolla riidan ratkettua. ”En halunnut jäädä taloyhtiöön ymmärrettävistä syistä”, Terhi Koulumies toteaa.

Lue lisää 13.3.2015 ilmestyneestä Rakennuslehdestä (10/ 2015) kuinka yleisiä taloyhtiöiden ja osakkaiden väliset kosteus- ja homevaurioriidat ovat.

Tätä artikkelia on kommentoitu 14 kertaa

14 vastausta artikkeliin “Taloyhtiö laisti vastuunsa – homeriidasta jättilasku”

  1. Voi kysyä, että ajoiko taloyhtiön isännöitsijä ja hallitus taloyhtiön etuja?

  2. Hyvä kysymys. Hallitus toimi saamiemme tietojen mukaan koko ajan yksimielisesti.

    1. ” Taloyhtiön isännöitsijä Fred Packalen tilasi paikalle kosteusmittauksia tekevän yhtiön, joka totesi kylpyhuoneen pinnoissa kosteutta.”
      Jo tämän mittaajan toteama olisi pitänyt riittää taloyhtiölle, että kosteutta on, sillä isännöitsijän tilaama mittaaja ei varmasti ”ajanut” osakkaan etuja.

      ”Jos taloyhtiö olisi tutkinut edes vähän vaurioiden syitä, olisi ollut mahdollista saada kustannukset perittyä aiemmalta osakkaalta. Hänellä on ollut huolenpitovelvollisuus asunnosta omistuksensa aikana.”

      Tämä ei välttämättä ole näin, mutta tutkimalla sekin olisi selvinnyt, jolloin tämä tutkimus on kuulunut taloyhtiölle, mutta sitä ei ole tehty.

      Taloyhtiön ei kuulu olla missään tilanteessa passiivinen. Oikeuden ratkaisut ovat täysin oikein. Taloyhtiön edustus ei ole ollut tieto/taitoista ja on tahallaan aiheutettu vahinkoa taloyhtiölle, joten siitä syystä taloyhtiön isännöitsijä ja hallitus ovat vastuussa taloyhtiölle aiheutetuista vahingosta ja on pantava vastuuseen.

  3. Tuon aikakauden kylppärilattian kosteustilannetta ei voi mitata pinnasta vaan tulee päästä syvemmälle. Harmi että asoy:n käyttämä tutkija oli amatööri ja otti edes esiin pintakosteuldia joilla ei saada todellista tietoa onko ongelmaa. Tutkijoille lisää ammattiosaamista.

  4. Nii-in! Ammattiosaaminen ei ole koskaan pahasta, mutta sitä pitää olla ainakin yhdellä akselilla, nimittäin isännöitsijä-hallitus ja siinä varsinkin hallituksella, koska sen on johdettava taloyhtiötä.

    Isännöitsijähän on vain ”duunari”, jonka kapeille ”harteille” usein miten hallitus jättää todelliset tehtävänsä eli hallitus ”on vain”.

  5. Luin jostain, että asunto oli aikaisemmin ollut 10 vuotta tyjillään (pitääkö paikkaansa). Miten siinä voi sitten esiintyä pintakosteusmittarilla mitattavaa kosteutta? Jos asunto on ollut 10 vuotta tyhjillään, on siinä todennäköisesti edellinen kylppäriremppa tehty mahdollisesti 80-luvulla (tai on jopa alkuperäinen), jolloin osaaminen vedenristysten kanssa oli lähes olematonta. Eli vettä on saattanut kulkeutua vaikka kuinka kauan rakenteisiin. Teoriassa on mahdollista, että kosteutta löytyisi tiiviin pinnan alta vielä 10 vuoden jälkeen. Vaikka olisi kuiva, saattaa siinä edelleen olla runsaastikin mikrobikasvustoa. Eli korjausten aikaiset havainnot rakenteiden kunnosta olisi tässä tapauksessa ratkaisevia. Mikäli silloin rakenteissa havaitaan kosteusvaurioita, on ilman muuta taloyhtiö vastuussa niiden korjaamista, sillä vaurioituneita rakenteita ei saa jättää. Kaikenkaikkiaan järjetön soppa, joka syntyy siitä, että joka välissä yritetään säästää rahaa. Kukaan ei halua maksaa mistään.

  6. Olen aikoinaan tehnyt kylppäriremonttia ko. taloyhtiön kahdessa eri asunnossa putkimiehen kesäapupojan lomasijaistajana.

    Mikäli oikein muistan, on noissa asunnoissa kaikissa kylppäreissä haperot valurautaiset lattialämmitysputket. Pienen pieni tihkuvuoto (tai sellaisen aiempi pilipalipaikkaus) voisi selittää kosteuden rakenteessa, vaikka asunto ollut asumaton.

    Pahoitteluni niille, jotka asuvat kyseisessä taloyhtiössä ja tämä kommentti juuri romahdutti asunnon arvon 🙂

  7. Kiinnostaisi että miten paljon tuosta ovat korjauskulut. Tietääkseni tuossa rakennuksessa on todella pienet kylpyhuoneet ja vastaavien kylpyhuoneiden täydellinen remontti jossa kaikki väliseinineen ja pintabetonilattioineen puretaan pois maksaa noin 15 000 €, siihen kosteusmittaukset, mikrobinäytteet ja lausunnot korkeintaan 5 000 €, valvonta 2 000€ niin tulee hinnaksi varsinaisille korjaus- ja tutkimistöille maksimissaan 25000€ (vastapuoltahan ei päästetty tutkimaan). Menikö loput 86 000€ asianajajille vai mihin?

    1. Taloyhtiötä suorastaan vaadittiin tutkimaan, mutta kieltäytyivät. Nuo hallituksen jälkenpäin esittämät väitteet ovat keksittyjä ja vain kasvojen pesua, jotta osakjaat eivät vaatisi heitä vastuuseen yhtiön rahojen tuhlauksesta. Mitään sellaista ei myöskään ymmärrettävästi sanallakaan esitetty kummassakaan oikeudenkäynnissä. Asiakirjat ovat julkisia ja jokainen voi tarkistaa asian itse.

      Mikrobivaurioita oli useassa huoneessa, ei vain kph:ssa, summa korjauksista ja tutkimuksista oli jotain 40 -50 000 euron välollä. Loput ovat oikeudenkäyntikuluja, jotka yhtiö olisi voinut vähintään välttää hoitamalka tutkimukset ja korjaukset itse.

  8. Löytyisikö toimitukselta diaarirnumeroa tai jotain muuta tunnistetta, jolla pääsisi oikeuden päätösten jäljille.

  9. Oikeudesta voi pyytää tuomioita asianomistajien nimillä. Jutusta ne näkyvät.

  10. Diaarinumeroa kaipaan minäkin, muuten tuo toimittajan juttu on höpönlöpöä.

  11. Ei tarvitse pahoitella kyseisen talon arvon romahdusta. Taloyhtiössä on juuri saatu valmiiksi putkiremontti, joka kustannettiin myymällä rakennusoikeutta taloyhtiön tontille. Tästä kaikesta kiitos kuuluu jutun yhteydessä mainitulle isännöitsijälle sekä taloyhtiön hallitukselle.

  12. Toisaalta, jos taloyhtiö olisi maksanut tuosta vain 50000 euroa, jolla olisi kustannettu yhden asunnon täydellinen remontti yksityisen osakkaan teettämän kuntoraportin perusteella, ei siis pelkästään pesuhuoneremontti vaan kaksi makuuhuonetta ja keittiö, niin mitähän siitä olisi seurannut ja olisiko vaadittu myös siinä tapauksessa johtoa vastuuseen korjauksista? Epäselväksi jäi, oliko yhtiö tosiaan pyytänyt että teetettäisiin puolueeton tutkimus sädesienistä, siis taloyhtiön teettämä tutkimus? Periaatehan on että taloyhtiö tekee ratkaisuja vain oman tutkimuksensa perusteella, ei yksityisen osakkaan tilaaman tutkimuksen perusteella. Ja luottiko hovioikeus siihen että Kiratek Oy:n ja Työterveyslaitoksen yhdessä toimittamat tutkimustulokset, jotka osakas oli tilannut, olivat kyllin luotettavat. Näytön kannalta epäselväksi jäi myös kosteuden lähde, sitähän ei saatu selville vaan esiintyy tutkimuksissa oletuksena. Tulee mieleen, olisiko taloyhtiön muistakin asunnoista kokolattiamaton alta löytynyt vastaavia sädesieniesiintymiä, ja teetettiinkö vertaileva tutkimus?

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi