Korjausrakentaminen Arto Rautiainen Ei kommentteja

Mannerheimin virkahuone on vain yksi arvotalon herkuista – näitä luksusasuntoja ei panna yleiseen myyntiin

Helsingissäkin on asuntoja, jotka eivät tule koskaan yleiseen myyntiin. Ohrana-talo Johanneksen kirkon naapurissa on yksi sellainen. Constin korjaustöissä korostuvat poikkeuksellisen vaativien loppuasiakkaiden miellyttäminen.

Huikeat kattomaalaukset, 69 kaakeliuunia ja "Mannerheimin henki" ovat 1800-luvulla valmistuneen Ohranan talon valtteja asuntomarkkinoilla.

Päivitetty 9.10.2017

Kun asuntojen neliöhinnat ovat kaupungin ehdotonta kärkitasoa, ostajille täytyy tarjota parasta mahdollista sisustusta ja viimeistelytasoa. Korkeavuorenkatu 21:een tulee myös vuokra-asuntoja. Kymmenestä asunnosta on kuitenkin tehty jo alustavat kaupat.

Kiinteistöön valmistuu 58 asuntoa, esimerkiksi kuusi ullakkoasuntoa. Ylimmäksi tulee 180 neliön ”omakotitalo”,  joka on varustettu pitkällä kattoterassilla.

Toimistokäytössä pitkään toiminut rakennus peruskorjataan täysin, ja yli 5 000 neliön tilat muutetaan jälleen asuinkäyttöön. Kivijalkaan tulee ravintoloita ja liiketiloja

Ohranan talo

Helsinkiin muuttanut ruotsalainen maalarimestari ja tapettitehdas Sanduddin perustaja Per Erik Färlander rakennutti upean uusrenessanssikiinteistönsä vuosina 1888-1889.

Puolustusvoimien Ohranan talon osti yhtiö, jonka hallituksessa ovat Erkka Valkila ja Juha Hetemäki. Se muutetaan asunnoiksi. Kuva Mika Ranta / HS

Vuonna 1904 talo myytiin Venäjän valtiolle. Se palveli Venäjän tsaarin virkamiehiä, näistä huomattavimmin  salaista poliisia, Ohranaa. Tuo aika päättyi 1918. Tällöin omistus siirtyi juuri itsenäistyneelle Suomen valtiolle.

Vuonna 1921 taloon muutti puolustusministeriö ja yleisesikunta. Tapahtumien keskeiseksi näyttämöksi talo päätyi erityisesti 1930-1939. Marsalkka Mannerheimin johtama Puolustusneuvosto kokoontui tuolloin talon neljännessä kerroksessa, ja neljännessä kerroksessa oli myös Mannerheimin työhuone. 1939-2012 talossa toimi Suomen rajavartiosto, kunnes Suomen valtio vuonna 2012 päätti kiinteistön myymisestä ja sen palauttamisesta asuinkäyttöön. Ostajaksi tuli Grand Residence Development vuonna 2014.

Uuden omistajan taustalta löytyy kaksi mielenkiintoista nimeä, yhtiön hallituksen puheenjohtajana toimiva Saton entinen toimitusjohtaja Erkka Valkila sekä hallituksen jäsen, Suomen Skanskan entinen toimitusjohtaja Juha Hetemäki.

Omistajien etuja valvoo kohteessa arkkitehti Jani Prunnila, joka vastaa suojelutalon suunnitelmista.

Varsinkin 69 kaakeliuunin ja porrashuoneiden upeiden kattomaalausten säilyttäminen ja kunnostaminen on hänelle tärkeää, mutta muuten hän haluaa tehdä modernia arkkitehtuuria.

Henkilöt ratkaisevia urakoitsijavalinnassa

Valkila ja Hetemäki tietävät, mitä tällaisen arvokohteen rakentajalta pitää voida vaatia. Tilaaja haastatteli useita urakoitsijaporukoita. Yritysten nimiä tärkeämmäksi osoittautui se, ketkä ovat rakentajina.

”Tyypit ratkaisi.  He ovat todellisia moniosaajia”, Prunnila sanoo Constin avainhenkilöistä työmaalla. Työmaapäällikkö Jani Hjulberg oli sopivasti tullut porukoineen NCC:ltä, missä hän oli kunnostautunut arvotalojen korjaajana.

Tärkeäksi nähtiin myös se, että Constilla oli tarjota paitsi julkisivukorjaamisen myös  talotekniikan osaamista suunnitteluun.

Tilaaja oli jakanut hankkeen erillisiin purku- ja suunnitteluvaiheeseen sekä toteutusvaiheeseen.

”Halusimme saada myös toteutusurakan, joten lähdimme jo purku-urakkaan täydellä miehityksellä, vaikka meillä ei vielä ollut sopimusta jatkosta”, Jani Hjulberg sanoo

Constin työpäällikkö Arttu Närvänen kertoo, että purku-urakan jälkeen suunnitelmat tarkennettiin ja hinnoiteltiin kokonaishintaurakan pohjaksi.

”Teimme purkutyöt samalla organisaatiolla kuin nyt menossa olevan rakennusurakan. Purkuvaiheessa osallistuimme seuraavien vaiheiden suunnitteluun,” hän kertoo. Kyseessä ei siis ole puhtaasti kokonaishintaurakka vaan pikemminkin yhteistoimintaurakka, joka etenee vaiheittain niin, että urakoitsija on mukana myös suunnittelun ohjauksessa.”

Käytännössä kyse on myös maailmalla yleisestä shell and core -urakasta,  sillä Consti rakentaa asunnot aluksi minimitasoon asti. Rakennusvalvonta on hyväksynyt toimintatavan.

Sisustustöiden osuus kustannuksista nousee tässä luksuskohteesssa jopa 40 prosenttiin. Sisustustyöt suunnitellaan aina yhdessä ostajan kanssa. Lähtökohtana on neljä perustasoa, joihin ostaja voi hankkia haluamiaan lisäominaisuuksia vähän samaan tapaan kuin autokaupassa.

”Tarjoamme kuumimmat jutut maailmalta”, Prunnila lupaa.

Sisustustyöt tehdään yksikköhintaurakoina.

Yksi Constin hankintainsinööri istuu tilaajan konttorilla varmistamassa, että yhteistyö sujuu. Sisustuksen erikoistuotteissa tilausajat voivat olla hyvinkin pitkät.

”Näkyvään pintaan on satsattu paljon. Se on mikä ratkaisee asukkaalle. Meillä on räjäyttävä vaihtoehtomäärä, enemmän kuin asukas pystyisi itse kuvittelemaan”, Prunnila sanoo.

Pintojen laadun on oltava moitteeton, samoin palvelun.

Asuntojen luovutuksen jälkeen Constin työmiehet ovat vielä kolme kuukautta käytettävissä tekemään asukkaille pieniä fiksauksia tai taulujen kiinnittämisiä tai vaikkapa auttamassa digiboboxin ja kodinkoneiden säätämisessä. Tämä tapahtuu veloituksetta.

Työmaapäällikkö Jani Hjulbergin mukaan koko työmaaorganisaatio panostaa siihen, että laatua pystytään tuottamaan tilaajan tahdon mukaisesti. Laadunvarmistuksen ytimenä on mallitöiden teettäminen ja mallikatselmukset. Syksyllä valmistuu 140 neliön malliasunto, jonka avulla haetaan kriittisiä töitä.

Vaativia korjaustöitä

Sisäpihan muuta rakennusta uudemman siiven julkisivut on nyt purettu ja niiden tilalle tulee lasiseinät.

Sisäpihalle rakennetaan uusi pihakansi, jonka alle mahtuu täysautomaattinen pysäköintijärjestelmä, joka siirtää autot kolmeen tasoon kannen alle. Järjestelmä hankittiin Saksasta sen jälkeen, kun ilmeni, että Lahteen muutama vuosi sitten hankitussa suomalaisessa järjestelmässä oli ollut lastentauteja.

Museovirasto on ollut alusta saakka korjaustöissä mukana. Vesikattoa uusittaessa se tosin heräsi vasta siinä vaiheessa, kun katto oli lähdössä pois. Museovirasto halusikin säilyttää osa katosta. Myös joitakin runkorakenteita säilytettiin ja jätetään näkyville. Uuden katon pellistysmallien pitää olla identtiset vanhan katon kanssa.

Museovirasto olisi antanut luvan ikkunoiden vaihdollekin, mutta työmaa päätyi niiden kunnostamiseen. Neuvoja desibelimääräyksiin pääsemiseksi saatiin veteraani-ikäiseltä akustiikan mestarilta Alpo Halmeelta.

”Louhinnat, betonityöt, uusittavat vesikatot, ja pihasiiven lasijulkisivut”, Hjulberg luettelee rakennusurakan vaativimpia töitä. Erikoiselta näyttää myös sisäpihan teline, joka roikkuu ”ilmassa”.

Hjulberg selittää ratkaisua sanomalla, että nyt pihakannen korotus voidaan tehdä samaan aikaan kuin julkisivutyöt. Muutenkin aikataulutuksen periaatteena on se, että monia töitä pyritään tekemään samanaikaisesti niin, että talossa ei ole juuri tiloja, joissa ei tapahdu mitään.

Suunnittelun ohjauksesta vastaava projekti-insinööri Jarmo Lampinen kertoo, että työmaan ja suunnittelijoiden yhteistyö toimii mainiosti.

”Pääsuunnittelija, arkkitehti Jani Prunnila käy työmaalla päivittäin. Tällä tavoin on varmaa, että suunnitelmia tehdään oikeasti myös työmaan tarpeisiin.”

Välipohjien riskit poistettiin

Constin riskianalyysissä pahimmiksi riskeiksi määritettiin välipohjien ja hirsirakenteiden kunto, julkisivujen kopot, betonitöiden onnistuminen sekä logistiikka.

Vanhat hirsirakenteiset välipohjat olivat täynnä orgaanista täyteainetta, kuten tämän ikäisissä taloissa yleisesti. Monissa keskustan arvokohteissa on tyydytty lattiarakenteiden parantamiseen ja tiivistämiseen, mutta Korkeavuorenkadulla ei haluttu ottaa mitään piileviä sisäilmariskejä.

Turvallisimmaksi vaihtoehdoksi nähtiin täyteaineen poisto, rakenteiden puhdistus ja tiivistäminen.

Hyvän sisäilman takeeksi ilmanvaihdoksi valittiin koneellinen tulo ja poisto, jotta ilmanvaihto ei vaan lähtisi imemään mitään haitta-aineita rakenteista, kertoo hankekehityspäällikkö Erik Jokinen.

”Purkuvaiheessa välipohjista imettiin 400 kuutiometriä tavaraa, joka piti saada pois työmaalta. Nyt jokaiseen kerrokseen tuodaan kahdeksankymmentäviisi 1 200 kilon kipsisäkkiä eli kolmen täysperävaunurekan verran”, Hjubberg täydentää.

Paljon uutta korjaamiseen

Vaativa kohde on ollut opettavainen myös rakentajille. Työpäällikkö Arttu Närvänen sanoo, että kokonaisurakan ja yhteistyömallin yhdistäminen on juuri sellaista uutta, minkä soisi yleistyvän muuallakin.

Projekti-insinööri Jarmo Lampinen kertoo, että hänelle uutta on ollut käänteinen lisä- ja muutostyömenettely.

”Rakennusurakkaan on määritetty ennalta miljoonan euron varauspotti lisä- ja muutostöille. Jos tämä summa alitetaan, tilaaja ja urakoitsija jakavat säästyneen summan”, hän kertoo.

Hjulberg kehuu järjestelyä sanomalla, että perinteinen lisätyömaailma sotkee työmaan toimintaa ja että nyt työmaalla voidaan keskittyä oikeaan tekemiseen.

Yleisaikatauluun on panostettu kunnolla, sillä siinä on peräti 400 riviä. Töiden rytmitys vaikuttaa järkevältä, kun eri työvaiheita on pystytty limittämään niin, ettei juuri missään tiloissa ole tyhjäkäyntiä. Erikoisuutena voi mainita, että pihasiiven ylin holvi valettiin ensimmäisenä, minkä ansiosta sääsuoja saatiin pois nopeasti ja aikaa säästyi 1,5 kuukautta.

Hjulbergilla tuntuu olevan järkevä toimintatapa myös aliurakoitsijoiden valinnassa. ”Sanon tarjoajille, että laske töiden hinta tarkkaan ja lisää hintaan oikea kate. Jos työhön sisältyy riskejä, suunnitelmat avataan ja riskien eliminointia mietitään yhdessä. Tämä menettely parantaa työmaan ilmapiiriä. Minulle on ihan sama, mistä urakoitsija tulee, kunhan tämä sitoutuu muun muassa hankkeen laatukriteereihin.”

Grillijuhlat nostattavat henkeä

Kolmannes työntekijöistä tulee ulkomailta. Katon tekijä löytyi Vaasta, mutta kipsikoristeiden tekijät tulevat Latviasta ja ikkunoiden kunnostajat Virosta. Työmaalla kuulee paljon myös venäjää. Luottomiehenä näiden suuntaan toimii inkeriläistaustainen Nikolai Bonde, joka puhuu sekä viroa että venäjää ja jolla on vankka kokemus betonitöiden teosta metrotyömailta.

Julkisivut Consti tekee omalla väellään.

Kansainvälisestä kulttuurista oli Hjulbergin mukaan aluksi se haitta, että kukaan ei halunnut ilmoittaa läheltä piti tapauksista tai muista vaaratilanteista. Ilmoituksia alkoi tulla vasta, kun ne sai tehdä nimettömänä.

Vaikka taloa tehdään yläluokan ostajille, ei työmaalla ole kahden kerroksen väkeä. Siitä pitää huolen työmaapäällikkö Jani Hjulberg.

”Ilmapiirin nostaminen on tärkeää, jotta päästään yhteiseen tavoitteeseen”, hän sanoo. Yhtenä keinona tähän Hjulberg käyttää yhteisiä grillijuhlia. Niissä on viihdytty hyvin.

Raadin arvio

Rakennuslehden työmaakilpailun raati oli  yhtä työturvallisuuspuutetta lukuun ottamatta varsin tyytyväinen Constin työmaahan. Kyseessä on upean, historiaa täynnä olevan arvotalon korjaus, joka on hoidettu erinomaisesti niin tilaajapäässä kuin työmaallakin.

Hyvä oivallus oli, että ensin tehtiin kevyt purku-urakka, jonka jälkeen suunnitelmia voitiin korjata ja vasta sitten päätettiin lopullinen hinta. Avoimen rakentamisen ideat toimivat mainiosti siinäkin, että sisävalmistusvaihe on erotettu runkourakasta ja tehdään yksikköhinnoilla. Hyvää on myös se, että lisä- ja muutostyörumbasta on päästy näppärästi eroon.

Työmaalla oli tehty paljon omia innovaatioita, joista rungon pystytysjärjestys oli yksi.

Laadun merkitys oli ymmärretty hyvin vaativien loppuasiakkaiden kannalta. Esimerkiksi sisäilman laadun suhteen ei tehty mitään kompromisseja. Arkkitehdin aktiivinen osallistuminen varmisti, että suunnittelu ja toteutus ymmärsivät toisiaan.

Kyse on vaativasta korjaustyömaasta, jolla tapahtuu koko ajan paljon. 140 miestä ja 15 toimihenkilöä puhaltavat yhteen hiileen. Omien työntekijöiden merkittävä osuus on johtanut siihen, että työntekijöiden viihtyvyyteen on kiinnitetty huomiota. Kun työskennellään vieraiden kanssa, huudetaan helposti naama punaisena. Tällä työmaalla oli kuitenkin myös vieraista huolehdittu hyvin yhteisten illanviettojen ja omankielisen pomon kautta.

Työmaapäällikkö osasi korostaa työmiesten eikä vain toimihenkilöiden merkitystä. Hän nosti oma-aloitteisesti mittamiehet työmaan ehdottomien avainhenkilöiden joukkoon.  Timo ”Härski” Heinonen esimerkiksi on monitaitoinen ammattilainen, joka voi mittaustöiden lisäksi tehdä betonitöitä, laatoitusta, listoitusta ja on kaiken lisäksi kouluttautunut kosteudenhallintaankin.

Monitaitoinen arvojulkisivujen maalari Janne Lindström on finalistina Rakentamisen laatuteko -kilpailussa.

Kirjoittajat: Arto Rautiainen ja Seppo Mölsä (raadin työmaakäynnin ja arvion jälkeen)

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia