Taaleri ja neljä ammattiliittoa perustivat Ara-asuntoja rakennuttavan rahaston

Alkuvaiheessa rahastoon lähtevät sijoittajiksi Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL, Palvelualojen ammattiliitto PAM, Ammattiliitto Pro ja Tehy. Taaleri sijoittaa itsekin rahastoon. Rahasto on kuitenkin avoin myös uusille sijoittajille. Minimisijoitus on miljoona euroa.

”Tästä eteenpäin lähdemme hakemaan lisäsijoituksia tähän rahastoon”, Taalerin kiinteistösijoituksista vastaava johtaja Jouni Alho sanoo.

Alkuvaiheessa Taaleri Vuokrakoti Ky -rahasto lähtee liikkeelle 15–20 miljoonan euron omalla pääomalla. Velkaa rahasto voi ottaa 70­–95 prosenttia. Lainoitettuna rahasto voisi alkuvaiheessa rakennuttaa runsaat 1000 asuntoa. Alho arvioi, että ensimmäiset asunnot valmistuvat vuonna 2018.

Pitkällä aikavälillä rahaston tavoitteena on kerätä noin 50 miljoonan euron pääoma. Jos rahasto käyttää sääntöjensä mukaista enintään 95 prosentin velkavipua, rahaston sijoituskapasiteetti voi kasvaa jopa miljardiin euroon.

Rahasto rakennuttaa asuntoja kasvukeskuksiin ja erityisesti pääkaupunkiseudulle. Pääkaupunkiseudulla tonttien hinnat ohjannevat sijoitukset reuna-alueille. Myös täydennysrakentaminen on mahdollista.

”Tällaiselle rahastolle on laaja yhteiskunnallinen tarve. Asuntojen hinnat ja vuokrat nousevat tarjonnan puutteen vuoksi. Työvoiman liikkuvuus on heikkoa, sillä asumisen kalleus vaikeuttaa paikkakunnan vaihtoa. Erityisesti perheillä, yksin asuvilla, matalapalkka-aloilla työskentelevillä sekä muualta kasvukeskuksiin muuttavilla on vaikeuksia asunnon löytämisessä. Vastaamme yhdessä ammattiliittojen kanssa näihin asumisen ongelmiin tuomalla aidosti kohtuuhintaisia uusia vuokra-asuntoja, joita vuokramarkkinoilla eniten kaivataan.”

Aralta lainaa

Rahaston aikomuksena on hyödyntää rahoituksessa Aran lainoja, mutta ainakin alkuvaiheessa rahasto hakee lainarahoituksen muista lähteistä. ”Olemme tehneet laskelmat niin, että pystymme toimimaan myös markkinaehtoisella rahalla”, Alho toteaa.

Rahaston vuotuinen tuottotavoite sijoittajille on noin 3,5–4,25 prosenttia. Tavoite on selvästi maltillisempi kuin asuntorahastoilla yleensä. Tuotto pohjautuu vain vuokratuloihin, sillä asuntojen myynti ei ole Alhon mukaan rahaston strategiassa. Asuntojen vuokrataso vertautuu kunkin alueen tuetun asumisen vuokriin.

”Asuntojen alempien vuokrien vuoksi sijoittajien saama tuotto on alle markkinatason. Se on kuitenkin nykyisessä markkinatilanteessa kohtuullinen verrattuna esimerkiksi talletusten, valtion lainojen sekä matalariskisten yrityslainojen tuottotasoihin. Myös me hoidamme rahastoa tavanomaista alemmalla palkkiolla. Tuottopalkkioita emme ota rahastosta lainkaan”, Alho kertoo. Hallinnointipalkkio on 0,60 prosenttia vuodessa. Lisäksi rahasto perii sijoittajilta 1 prosentin merkintäpalkkion.

Tarkoituksena on suunnata asunnot tulorajoilla ja markkinoinnilla oikeille kohderyhmille. ”Emme ole vielä päättäneet, mikä se tapa on. Tulorajat on ollut eniten käytetty tapa. Sen takia se on mainittu. Yritämme kuitenkin keksiä siihen jonkun paremman ratkaisun.”

Alemmilla tuotantokustannuksilla

Rahaston tavoitteena on rakennuttaa asuntoja 2500−3000 euron tuotantokustannuksilla neliötä kohti. Asunnot rakennetaan käyttäen uusia rakennusmenetelmiä, kuten moduulirakentamista tai CLT-elementtejä. Lisäksi asuntojen pohjat toteutetaan tehokkaiksi.

Rakennettavissa asuinkiinteistöissä käytetään energiatehokkaita ratkaisuja, kuten aurinkosähköä, maa-, ilma- tai vesilämpöä sekä matalan sähkönkulutuksen kodinkoneita ja valaistusta. Nämä alentavat rahaston juoksevia kuluja asunnoista.

Rahasto aikoo myös kannustaa kuntia osallistumaan talkoisiin edullisen tonttimaan lisäämisellä. ”Lisäksi lähdemme neuvottelemaan kuntien kanssa, jos mahdollista, erilaisten rakentamista säätelevien määräysten helpotuksista”, Alho sanoo.

Vaikka rahasto aikookin pääasiassa rakennuttaa uusia asuntoja, se voi myös hankkia vanhoja jo vuokrakäytössä olevia asuntoja. ”Se tulee kuitenkin olemaan haaste, koska vanhoissa asunnoissa on paljon korjausvelkaa. Mikäli korjausvelka kuitataan, vuokria joudutaan todennäköisesti korottamaan.”

Rahaston toimikausi on lain mukaan kymmenen vuotta. Toimikautta voidaan kuitenkin jatkaa yhden tai useamman kerran.

”Tarkoituksena on, että tämä on erittäin pitkäikäinen rahasto. Lähdemme siitä, että kymmenen vuoden aikaa jatketaan aina kymmenillä vuosilla. Niiden sijoittajien kohdalla, jotka ovat tällä hetkellä mukana ja joita me tavoittelemme, puhutaan kymmenien vuosien sijoitusstrategiasta.”

Pitkäaikaisesta strategiasta kertoo osaltaan myös se, että rahasto voi käyttää rahoituksessa myös Aran 40 vuoden tukilainaa.

Samat ammattiliitot omistajina VVO:ssa

Ammattiliitot JHL, PAM, Pro ja Tehy ovat omistajina mukana VVO:ssa, joka aiemmin keskittyi nimenomaan yleishyödylliseen asuntotuotantoon. Viime vuosina se on kuitenkin keskittynyt vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon. VVO muun muassa myi yhteensä 8631 Ara-asuntoa Y-Säätiölle alkuvuonna 2016.

VVO:n asuntojen korkea vuokrataso on herättänyt kritiikkiä myös omistavia ammattijärjestöjä kohtaan.

JHL:n puheenjohtaja Päivi Niemi-Laine kertoi marraskuussa Rakennuslehdelle, että VVO:n osakeomistuksesta on käyty liitossa keskustelua ja omistuksen kohtaloa pohditaan.

Vastaavasti Pron puheenjohtaja Jorma Malinen sanoi samassa yhteydessä, ettei järjestöllä ole mitään suunnitelmia irtaantua VVO:sta. Hänen mukaansa voisi jopa harkita VVO:n omistuksen lisäämistä.

JHL, PAM, Pro ja Tehy omistavat yhteensä 25,1 prosenttia VVO:n osakkeista. VVO:ssa on omistajina myös muita ammattiliittoja: Metallityöväen Liitto, Rakennusliitto, OAJ ja TEAM.