Talous Rakennuslehti 17 kommenttia

Imatralla valmistuneesta puukerrostalosta ei ole ostettu yhtään asuntoa – kaupitellaan alennuksella  

Etelä-Saimaan uutisen mukaan Imatrankoskella sijaitsevan kolmikerroksisen puutalon osakehuoneistoista ei ole vielä tehty yhtään kauppaa.

Tällä hetkellä Reinonkatu 5:n huoneisoista on varattuna vain yksi.

SKV Kiinteistövälityksestä kerrotaan varauksia olleen enemmän viime marraskuussa, kun puukerrostalo valmistui.

”Imatralle on nyt valmistumassa lisää uudisrakennuksia. Tästä syystä asunnon ostoa harkitsevat haluavat tehdä rauhassa vertailuja ennen ostopäätöstä”, myyntipäällikkö Tiina Kytösalmi sanoo Etelä-Saimaassa.

” Monelle ostaminen on vaikeaa pelkän pohjapiirroksen perusteella. Asunto halutaan yleensä käydä katsomassa, jotta tilaratkaisut hahmotetaan paremmin.”

Kytösalmen mukaan puukerrostalon huoneistojen vähäiseen kysyntään ovat vaikuttaneet lisäksi muut seikat kuten se, onko oma asunto mennyt kaupaksi.

10 prosentin alennus huhtikuussa

Reinonkadun puukerrostalossa on 13 osakehuoneistoa, jotka ovat kooltaan 31,5—86,5 neliötä. Asuntokauppaa pyritään nyt vilkastuttamaan tarjouskampanjalla.

Kytösalmi kertoo, että huhtikuun aikana tehtävistä kaupoista ostaja saa kymmenen prosenttia alennusta huoneiston hinnasta.

”Täytyy katsoa saako kampanja tuulta purjeisiinsa. Yksittäisiä katsojia on kyllä käynyt. Tänään tapaan erään asiakkaan, ja hänen kanssaan mahdollisesti tehdään kauppoja.”

Kytösalmen mukaan huoneistojen vähäinen kysyntä on tullut hieman yllätyksenä, sillä kiinnostusta puukerrostaloa kohtaan on ollut.

”Ensiesittelyssä kävi noin 70 asunnonkatsojaa. Olettaisin, että siitä määrästä olis löytynyt muutama ostajakin.”

Keskustelu artikkelista: 17 kommenttia

  • Tuo alue on Imatralla taloudellisilta reunaehdoiltaan hankalaa aluetta rakennuttajan kannalta. Perusongelma on peräisin Imatran kaavoituksesta, joka jostain syystä on kieltänyt yli 3-kerroksisen rakentamisen tuolla kerrostaloalueella. 3-kerroksinen kerrostalorakentaminen oli kannattavaa siihen aikaan kun hissejä ei niihin tarvinnut tehdä, mutta näin ei ole enää. 3-kerroksisen ylärajan kaavamääräykset ovat pysäyttäneet etenkin monen asukasluvultaan kutistuvan paikkakunnan uudiskerrostalorakentamisen kokonaan sitä rajaa soveltavilta alueilta, kun rakennuttajat ovat laskeneet, että neliöhinnat tulevat liian korkeiksi myyntihintoihin nähden. En ymmärrä, minkä takia 3-kerroksisuusraja edelleen on yleisessä käytössä monessa muuttotappiokunnissa, kuten myös Imatralla, kun sellaisen kaavaehdon on havaittu monin paikoin estävän taloudellisesti kannattavan kerrostalorakentamisen nykyisillä kustannustasoilla. Muuttotappiokunnissa rakentaminen pitäisi pystyä tekemään edullisemmin kuin muualla, mikäli uusirakentamista halutaan niihin tehdä, koska ihmisten valmius maksaa asunnoistaan on alempi kuin monessa muussa kunnassa.

    Optimikerroskorkeus rakentamiskustannusten kannalta on puukerrostaloissa nykyisin 4-5 kerrosta. 2-kerroksisen talon kustannuskilpailukykyä parantaa se, ettei se vaadi hissiä. Mutta 3-kerroksiset kerrostalot ovat näitä suhteessa kalliimpia tehdä. Imatralla uudiskohteista voisi saada keskustan palveluiden ääressä ehkä noin 3000 euroa neliöltä yksiöissä tai pienissä kaksioissa, ja vähän vähemmän isommissa asunnoissa, ja kohteen rakennuttamiskustannukset pitäisi pystyä painamaan siksi niin alas, että kohteen myyntihinnat voi saada sellaiselle tasolle tavoiteltujen katteiden jälkeenkin. Jos jokin kaavamääräys, kuten tuossa tapauksessa kerroskorkeusraja, nostaa rakentamisen neliökustannuksia, tilanteesta tulee rakennuttajan kannalta hankala, koska ihmiset eivät ole valmiita maksamaan kaavamääräyksen tuomia lisäkustannuksia ostohinnoissa.

    Vastaa
  • Erikoisia kommentteja kiinteistönvälittäjällä. Eikö näitä huoneistoja pääse ollenkaan katsomaan? Tai eikö normaaleissa kerrostaloissa tarvitse omaa huoneistoaan myydä ensin?

    Vastaa
  • Rakennusvaiheessa tuosta kirjoitettiin, että on jo yli puolet varattu.
    Ei ne taineet sitten valmiina niin hienoja ollakaan, kun ei mennetkään kaupaksi.

    Vastaa
  • Mikko Isotalo

    Onko tämä nyt sitä puukerrostalorakentamisen autuutta, jolla Suomi pelastetaan? Kansa äänestää lompakollaan: kivirakenteiset kerrostalot on loppuunmyyty Imatralla, puukerrostalosta ei ole kukaan ostanut omilla rahoillaan samanhintaista asuntoa. Miksiköhän?

    Vastaa
  • Jussi Mattila

    Usein kuultu kommentti mm. ympäristöministeriön virkamiehiltä on, että kyllä puukerrostaloille on kysyntää, jos vain olisi tarjontaa. Tämä kohde taitaa kertoa korutonta kieltään kysynnästä.

    Ja on kai aika kohtuuton vaatimus, että puurakentamiselle pitää järjestää juuri optimaalinen kerrosluku yms. että asunnot alkavat käydä kaupaksi. Viittaan tällä yllä olevaan kommenttiin,

    Vastaa
    • Jussi Mattila,

      nyt tulkitset yllä olevaan kommenttiin sellaista, mitä siinä ei lue. Kolmen kerroksen käyttö enimmäiskerrosrajana tekee rakentamisesta kalliimpaa muuttotappiokunnissa niin betoni-, puu- kuin teräsrakentamisenkin kohdalla. Kun kysyntää ei näissä kunnissa löydy kovin kalliille uudiskerrostaloasunnoille, markkinaehtoisen rakentamistoiminnan edellytys näissä kunnissa on se, että rakentamiskustannukset saadaan painettua sellaiselle tasolle, jolla hinta on kilpailukykyinen ja kysyntää uusille asunnoille löytyy. Hinta saa poiketa merkittävästikin alueen halvimman asuntokannan hinnoista, mutta kysynnän löytymiseksi hinnat eivät saisi olla liian kaukana vastaavalla sijainnilla olevien, nykyaikaisiksi kunnostettujen asuntojen hinnoista. Kokeilin etsiä, montako 2010-luvulla rakennettua 3-kerroksista betonista rakennettua kerrostaloa Imatran seudulta löytyy myynnistä. En löytänyt ensimmäistäkään. Vaikuttaisi ainakin nopean katsauksen perusteella siltä, että Imatran seudulla hissillisiä betonikerrostaloja on 2010-luvulla rakennettu vain sellaisille tonteille, joissa kerroksia on sallittu Imatran perinteistä kerrostaloille määrättyä 3:n kerroksen rajaa enemmän.

      Havaitsin asuntomyynti-ilmoituksia selatessani, että Imatralla on toinenkin kerrostalo, jonka asunnot ovat alennusmyynnissä. OPKK välittää tällä hetkellä seitsemää uutta asuntoa osoitteessa Myötävirrankuja 8 sijaitsevasta betonikerrostalosta. Samasta talosta kauppaa lisäksi Lemminkäinen kuutta asuntoa. Osassa myynti-ilmoituksista valmistumisvuodeksi sanotaan 2014, osassa 2015. On kyse kumman vuoden valmistumisvuodesta tahansa, aika pitkään nuo asunnot ovat tainneet roikkua myytävinä. Hintojen alennusten myötä puukerrostalossa uusista asunnoista pyydetään nyt 3170 euroa neliöltä (44,5 m2:n asunnossa kerroksessa 1) ja betonikerrostalossa hintapyyntö on viimeisimmillä alennuksilla uusista asunnoista 2940 euroa neliöltä (53 m2:n, eli isompi kaksio kerroksessa 1). Kauppojen syntymisen edellytys on tarjonnan olemisen lisäksi myös se, että hinta vastaa sitä tasoa, jota kullakin alueella ollaan valmiita maksamaan.

      Vastaa
  • On myös fiksua, jos ostajat ovat ymmärtäneet, että puukerrostalon vastike tulee olemaan betonitaloa korkeampi, koska puutalon huoltokustannukset ovat huomattavasti suuremmat kuin betonikerrostalossa. Tätä ei kukaan muista kertoa.

    Vastaa
    • Nimetön kuka sitten oletkin olet oikeassa. Tein 80-luvulla Betoniteollisuuden keskusjärjestölle näyttävää mainoskampanjaa teemalla: Paras pysyä betonissa. Useita taloja rakentaneena pysyn edelleenkin kivessä.

      Vastaa
  • On edullisempaa kuin luullaan! Betonitaloissa syntyy myös erittäin kalliita korjauskustannuksia elinkaaren aikana, mitkä ovat puutalossa halvempia.

    Vastaa
    • Mikko Isotalo

      Voisitko Juha yksilöidä hieman näitä kustannuksia, mihin viittaat?

      Yleisessä tiedossa on, että puukerrostalon julkisivu vaatii jatkuvaa, kallista huoltoa. Betoni kestää kymmeniä tai jopa 100-200 vuotta ilman huoltoa. Muutamat kittisaumojen vaihdot riittävät, rappausjulkisivuissa ei edes niitä ole näköpiirissä.

      Kuka uskoo, että puujulkisivu kestää 100 vuotta jatkuville viistosateille alttiina?

      Vastaa
  • Onhan se nyt tuhannen tulimmaista, kun puurakentemisen tutkimukseen on näyttää syydetyn tolkuttomasti rahaa, eikä mikään näytä muuttuvan: kallista ja riskaabelia. Onko niin, että eri rahoilla enemmänkin toistetaan samoja vanhoja ”tutkimus”tuloksia kuin, tuotetaan jotain uutta? Herätys VTT, herätys yliopistot!

    Vastaa
  • Taas samat eipäs-juupas ”ammattilaiset” äänessä.
    Sijainti, sijainti, sijainti on tärkein myyntiargumentti.

    Vastaa
  • Kyseessä on sellainen peräkylä, jonne ei pitäisi rakentaa mitään uutta! Ei helmiä juntheille.

    Vastaa
    • Imatralla on ollut pitkään paljon työttömyyttä. Tämän ja ensi vuoden aikana seudulla saattaa tapahtua kuitenkin käännettä taloudessa uusien investointien myötä. Toistaiseksi työttömyys on vielä korkeaa, mutta nyt käynnissä on monta hanketta, jotka saattavat parantaa alueen työllisyystilannetta sekä suoraan että välillisesti sekä investointivaiheessa että investointeja hyödynnettäessä. Suurin yksityinen pitkäaikaisvaikutteinen investointihanke lienee kaiketi Stora Enson parhaillaan käynnissä olevat yli 80 miljoonan euron investoinnit Imatran tehtaaseensa. Immolan varuskunta-alueella alkaa kesällä 2017 Senaatin tilaamat noin 10 miljoonan euron remontit (jotta päästäisiin mm. sisäilmaongelmista eroon) ja Imatran kylpylää laajennetaan kesäksi 2018, millä pyritään tukemaan seudun matkailua. Vuonna 2018 on lähdössä liikkeelle iso infrahanke Luumäki-Imatra -välisellä rataosuudella (kustannusarvio 165 miljoonaa euroa), joka työllistänee monia, ja tuonee uusia (ainakin väliaikaisia) asukkaitakin alueelle, sekä tuottanee kysyntää hyväkuntoisille asunnoille ratatyömaan lähikunnissa radanrakentamishankkeen ajan. Merkitystä voi alueen työpaikkakehityksen kannalta olla tulevina vuosina myös sillä, että Suomi ja Venäjä saivat aikaan vuonna 2016 pitkien neuvotteluiden jälkeen sopimuksen siitä, että kansainväliset rajanylityspaikat Imatralla, Niiralassa ja Vartiuksessa voidaan sopimusten puolesta avata jatkossa myös kansainväliselle rautatieliikenteelle. Rajan ylittävän puuliikenteen määrän odotetaan kasvavan kun uudet biotehtaat aukeavat. Esim. jo pelkän Ääneskosken biotehtaan aukeamisen myötä puun kysynnän odotetaan kasvavan miljoonaa kuutiota ylöspäin. Nähtäväksi kuitenkin jää, milloin radat saadaan molemmin puolin rataa siihen jamaan, että puuta aletaan kuskata junilla rajan yli, ja että mitä asia tarkoittaa rajapaikkakuntien työllisyydelle ja asuntomarkkinoille.

      Useamman vuoden tähtäimellä katsottuna Imatralla lienee kysyntää uusille asunnoille, jos ne saadaan kaupattua kilpailukykyisellä hinnalla, vaikka väestön väheneminen alueella jatkuisikin. Monessa alueen vanhassa taloyhtiössä on käytössä ”loppuunajamisstrategia”, jossa taloa ei enää korjata kun se alkaisi vaatia isomman remontin. Talojen kunnon ja jälleenmyyntihinnan annetaan romahtaa, kunnes rakennus ei ole enää käyttökuntoinen. Imatralla nähtäneen asuntopuolella vastaavaa kuin samalla seudulla olevassa Parikkalassa, eli vanhojen asuinrakennusten kohdalla saatetaan tulla johtopäätökseen, että suhteellisen edullisten asuntojen kunnassa on korjaamista kannattavampaa purkaa vanhoja rakennuksia pois ja tehdä tilalle uusia: http://www.ita-savo.fi/uutiset/lahella/vanha-rivitalo-tekee-tilaa-uudisrakennukselle-parikkalassa-363633

      Vastaa
  • Jussi Mattila

    Onko siis tässä rakennushankkeessa lähdetty ”soittelen sotaan” selvittämättä ensin kysyntää? Rakennusliikkeet tekevät kai poikkeuksetta ennakkomarkkinointia, ja rakentaminen laitetaan liikkeelle vasta, kun riittävä osuus on myyty. Käsittääkseni myytynä / sitovasti varattuna pitää olla noin puolet asunnoista. Huonoina aikoina enemmän, hyvinä hieman vähemmän.

    Vastaa
    • Kohteisiin tehdään ennakkomarkkinointia, mutta asuntokauppalain mukaan ennakkomarkkinointivaiheessa ei voi sitoa kuluttajaa sitoviin sopimuksiin. Näin suojellaan kulutajan asemaa, koska lopputuote ei siinä kohtaa ole täysin varmuudella tiedossa, eikä edes se, lähteekö hanke käyntiin, tai koska se valmistuu. Ennakkomarkkinointivaiheessa tehdään varauksia, ja asunnon varaaja maksaa varausmaksun. Varausmaksu saa olla enintään 4 % kauppahinnasta, ja se palautetaan, jos esim. kohde peruuntuu tai varaus jostain muusta syystä perutaan. Jos asuntoja kaupataan siinä kohtaa, kun kohde on rakenteilla tai valmis, tilanne on erilainen. Silloin saa tehdä sitovia sopimuksia, joihin voidaan liittää ehtoja, että ostaja menettää käsirahan tai vakiokorvauksen, jos peruu kaupat sopimuksen tekemisen jälkeen. Rakentamisvaiheessa toimitaan ns. RS-järjestelmän mukaan, jossa asunnon ostajilta perittyjä maksuja vastaan asetetaan vakuuksia yms. Tuossa kohteessa oli ilmeisesti ennakkomarkkinointivaiheessa tehty varauksia, mutta ilmeisesti kaikki silloin varauksen tehneet jättivät varauksen hyödyntämättä ja peruivat sen.

      Jos kyse olisi isomman rakennuttajan kohteesta, hanke todennäköisesti keskeytettäisiin kesken rakentamisen, jos ilmenisi, että mikään varaus ei johda sopimukseen. Siinä kohtaa voisi joko perua koko hankkeen tai muuttaa sen sisältöä. Esimerkiksi tuon hankeen osalta olisi voinut maanrakennustöiden tekemisen jälkeen pysäyttää hankkeen, kun rakentamisvaihe oli alkanut, ja jäädä odottamaan sitä, että ainakin joistain asunnoista saadaan rakentamisvaiheen alettua sitovat kaupat ennen kuin hanketta viedään pidemmälle. Se olisi voinut tarkoittaa esim. vuoden viivästystä rakentamisen etenemiselle, mutta tällöin ei olisi päädytty tilanteeseen, jossa kohteen valmistuttua myytyjä asuntoja on 0.

      Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia