Kiinteistöt Uutiset Noona Bäckgren / HS 8 kommenttia

Kuntotarkastaja kävi maaliskuussa, elokuussa Minna Kalvingin kodin todettiin olevan täysin homeessa – ”Kuka tahansa voi ostaa pintakosteusmittarin ja ryhtyä tarkastajaksi”

Asuntokaupan kuntotarkastusta on yritetty saada lainsäädännön piiriin jo pitkään.

Kirkkonummella asuva Minna Kalving perheineen joutui terveysongelmien vuoksi muuttamaan rivitaloasuntoon vuokralle vain viisi kuukautta sen jälkeen, kun kaupat täysin homeiseksi paljastuneesta omakotitalosta oli tehty. Kuva: Markus Jokela / HS

Kalving kirjoitti kokemuksistaan HS:n mielipidesivuille 2. huhtikuuta. Kirjoituksessaan Kalving ihmetteli, mikä oli kuntotarkastuksen merkitys.

”Teimme ostopäätöksen pitkälti kuntotarkastajan raportin ja näkemyksen perusteella. Kaikki se, mikä kuntotarkastuksessa oli todettu olevan toimivaa, oli rakennusterveysasiantuntijoiden mielestä pielessä”, Kalving kirjoitti.

Rivitalonsa keittiössä hän kertoo, että kiinteistönvälittäjä oli suositellut kuntotarkastuksen tekijäksi tiettyä henkilöä, jonka tekemä kuntotarkastus siis lopulta paljastui sudeksi. Kuntotarkastus maksettiin puoliksi asunnon myyjien kanssa.

”Kuntotarkastaja vaikutti sinänsä tutkivan pätevänoloisesti, hän käytti paljon aikaa. Välineenä oli vain kosteusmittari.”

Maaperän kallistumista tarkastaja Kalvingin mukaan sanoi, että ne ovat poispäin talosta. Myös kuntotarkastajan tekemään raporttiin on kirjattu, että ”maanpinnan kallistukset ovat pääosin riittävät”. Riskirakenteeksi merkitystä piilosokkelista raportissa lukee, ettei siinä ole ”nähtävissä mitään merkkejä rakenteen toimimattomuudesta (…) Omistaja kertoi, että 2005 tehdyssä perushuoneen remontin yhteydessä oli seinärakenne avattu ja todettu, että kaikki on kunnossa.”

Makuuhuoneen sängyn patja oli sisältä vihreänä homeesta vain viisi kuukautta sen jälkeen, kun Minna Kalving perheineen oli muuttanut uuteen omakotitaloon Kirkkonummella.

”Tarkastaja sanoi, että huolta ei ole”

Oli elokuu 2017. Kuntotarkastaja oli käynyt maaliskuussa ja Kalvingin mukaan todennut, että vuonna 1976 rakennettu ja tiiliverhoiltu talo oli kunnossa. Pellon reunalla sijaitsevassa talossa oli toki kuntotutkimusraportin mukaan riskirakenne eli piilosokkeli.

Asunnon kunnon tutkiminen

  • Asunnon kuntoa kartoittaessa termien kanssa kannattaa olla tarkkana: asuntokaupan kuntotarkastus ja kuntotutkimus tarkoittavat eri asioita.
  • Kuntotutkimuksessa talon rakenteita tyypillisesti avataan. Apuna käytetään muun muassa näytteiden ottoa ja analysointia sekä erilaisia mittauksia.
  • Myös asunnon kuntoa tutkivilla asiantuntijoilla on eri nimikkeitä ja pätevyysvaatimukset ja koulutusajat vaihtelevat.
  • Esimerkiksi rakennusterveysasiantuntijan (rta) koulutus kestää noin kaksi vuotta. Rta-koulutus vastaa sisällöltään Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveys­asetuksen mukaisia vaatimuksia.

”Kysyin tarkastajalta erikseen kosteudesta ja homeesta, mutta tarkastaja sanoi, että huolta ei ole”, Kalving kertoo kirkkonummelaisessa rivitaloasunnossa. Perhe joutui muuttamaan sinne, kun omakotitalo paljastui pahasti home- ja sädesienivaurioiseksi.

Kuntotarkastaja oli käynyt maaliskuussa ja Kalvingin mukaan todennut, että vuonna 1976 rakennettu ja tiiliverhoiltu talo oli kunnossa.

Hän kurottaa keittiön yläkaappiin antaakseen tarkastajan raportin näytille. Raporttia säilytetään siellä muovipussissa. Kalving saa nykyään iho-oireita vähäisimmästäkin homealtistuksesta.

Kun Kalving vuoden 2017 kesän lopussa tilasi taloon rakennus­terveys­asiantuntijan, tämä sanoi,että maaperän kallistumat ovat nimenomaan talolle päin. Asiantuntija pyysi haistamaan pistorasioita, joista nousi erittäin selkeä maakellarin haju. Haju viittasi sädesieneen.

Siinä vaiheessa Kalvingien oireilu oli jo näkyvää, ja perhe oli muuttanut tutuilta lainattuun asuntovaunuun talon pihalle. Oli hengittämisvaikeuksia, väsymystä, jatkuvaa flunssaa, poskiontelontulehduksia, korvasärkyä, silmät punoittivat ja vuosivat.

Kauppa purettiin

Asunnon myyjät olivat mukana rakennus­terveys­asiantuntijan tarkastuksessa. Sen perusteella oli selvää, että talo oli laho, homeinen ja sädesienen vaurioittama. Myyjät suostuivat kaupan purkuun, eikä Kalving kanna heille kaunaa.

Huonekaluja alettiin viemään talosta kierrätykseen, ja sängyn patja piti halkaista, jotta se mahtui autoon. Kalving ei meinannut uskoa, kun hänen miehensä soitti ja sanoi, että patja on sisältä ihan vihreä.

”En tiedä taloista tai rakentamisesta. Nyt ymmärrän, että olimme aivan liian naiiveja”, Kalving sanoo.

Hän painottaa, ettei halua kertoa tapahtuneesta nostaakseen yksittäisiä henkilöitä tikun nokkaan vaan siksi, ettei muille tapahtuisi samoin.

”Vastuuasia on tässä se, mikä minua mietityttää. Mikä on kuntotarkastajan ja mikä kiinteistönvälittäjän vastuu tällaisessa tilanteessa?”

”Kuka tahansa voi ryhtyä kuntotarkastajaksi”

Asunnon kuntotarkastusta harkitsevan kannattaa olla tietoinen henkilöpätevyyspalvelu Fisestä, jonka avulla jokainen voi etsiä tietoa pätevistä kuntotarkastajista. Pätevyysrekisterin hakukenttään kirjoitetaan kuntotarkastajan nimi ja pätevyys-kenttään lyhenne ”akk”, joka viittaa tutkintoon. Tutkinto taas edellyttää esimerkiksi soveltuvaa pohjakoulutusta.

Pätevät akk-tarkastajat ovat sitoutuneet noudattamaan Fisen eettisiä ohjeita ja saavat käyttää Fise-lyhennettä tittelin tai ammattinimikkeen yhteydessä.

Kiinteistönvälittäjän Kalvingille suosittelema kuntotarkastaja ei ole Fisen listoilla. Verkostoitumis­sivusto Linkedinissä valokuvallaan esiintyvä kuntotarkastaja on sivuston työhistoriatietojen mukaan työskennellyt myyntitöissä ja tuotepäällikkönä. Sivuston viimeisimmän työhistoria­merkinnän mukaan hän on työtön.

Esko Lindblad näytti HS:n juttua varten viime vuonna, mitä kuntotarkastaja tutkii omakotitalossa. Kuva: Kimmo Räisänen

”Tämänhetkinen lainsäädännöllinen tilanne on, että kuka tahansa voi ostaa pintakosteusmittarin ja ryhtyä kuntotarkastajaksi”, sanoo Fisen akk-lautakunnan pitkäaikainen puheenjohtaja Esko Lindblad. Hän on tutkimus- ja rakentamispalveluiden johtava asiantuntija konsulttiyritys Rambollissa.

Hän näkee nykyisessä järjestelmässä lukuisia ongelmia.

”Kiinteistönvälittäjät haluavat myydä asuntoja. Heillä on motiivi löytää kuntotarkastajaksi henkilöitä, joiden mukaan myytävässä asunnossa on kaikki kunnossa, eikä enempää aikaa vieviä tutkimuksia tarvitse tehdä. Näitä kiinteistönvälittäjien ja kuntotarkastajien yhteispelejä on puitu oikeudessa asti.”

Pätevyyden hankkiminen vapaaehtoista

Kuntotarkastuksen teettäminen on täysin vapaaehtoista, mutta niin on myös työhön vaadittavan pätevyyden hankkiminen.

”Kuntotarkastajan täytyy tehdä raportti työstään, mutta hyvin ja huolellisesti tehty raportti vie paljon aikaa. Liian moni kuntotarkastaja kierrättää samaa raporttipohjaa vähäisin muutoksin. Olen nähnyt raportteja, joissa puhutaan tarkastetun talon tasakatosta, mutta kuvan talossa on harjakatto.”

Lindbladin mukaan pätevät kuntotarkastajat haluavat useimmiten todistaa pätevyytensä ja he ovat siten löydettävissä Fisen rekisteristä. Toisaalta jotkut pätevät tarkistajat vastustavat periaatteellisesti maksullista akk-koulutusta ja sen avulla pätevöitymistä.

Pätevät akk-tarkastajat ovat sitoutuneet noudattamaan Fisen eettisiä ohjeita.

”Kuntotarkastajan pitäisi aina istua asiakkaan kanssa alas ja käydä läpi kaikki tekemänsä havainnot. Hyvä kuntotarkastaja ei esitä osaavansa enempää kuin osaa vaan kertoo reilusti, jos paikalle tarvitaan esimerkiksi rakennus­terveys­asiantuntijaa. Netissä tapahtuvan hakuammunnan sijaan kuuntelisin viidakkorumpua eli ystäviä, sukulaisia ja tuttuja etsiessäni hyvää kuntotarkastajaa”, Lindblad sanoo.

Kuntotarkastus koskee tilannetta vain tarkastusajankohtana

Fisen mukaan pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja (akk) noudattaa tarkastuksessaan aina suoritusohjetta nimeltä Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä – tilaajan ohje. Heti ohjeen ensimmäisellä sivulla sanotaan, että:

”Tarkastustuloksia arvioitaessa on otettava huomioon aistienvaraisen ja rakenteita rikkomattoman menetelmän aiheuttamat rajoitukset sekä epävarmuustekijät. Rakenteiden tarkastaminen edellyttää tarkastajalta korkeaa rakennusteknistä ammattitaitoa ja talotekniikan tuntemusta. Täyttä varmuutta rakenteiden kunnosta ei voi koskaan saada ilman laajoja rakenteiden avauksia.”

Kuntotarkastuksen tarkoitus on suoritusohjeen mukaan tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille. Menetelmät ovat käyttäjien haastattelu, kosteusmittaukset ja mahdolliset vähäiset rakenteiden avaukset. Tehdyn työn päätteeksi tilaaja saa kirjallisen raportin.

Kuntotarkastuksen tilaajan ohjeessa huomautetaan, että kuntotarkastus koskee tilannetta vain tarkastusajankohtana. Tilanne kohteessa saattaa muuttua oleellisesti hyvinkin lyhyen ajan kuluessa tarkastuksesta, ohjeessa sanotaan.

Kun tilaajan ohjetta lukee, herää kysymys, miksi kenenkään kannattaisi maksaa kuntotarkastuksesta, jonka tulokset ovat epävarmat, menetelmät pinnalliset ja tekijänä on mahdollisesti epäpätevä henkilö?

Usein kuntotarkastus ei yksinään riitä

Finnish Consulting Groupin (FCG) rakennusterveyden ja sisäilmaston toimialajohtaja Juhani Pirinen vastaa, että kuntotarkastajan palkkaamisessa kannattaakin olla tarkkana, ja usein kuntotarkastus ei yksinään riitä.

”Ala on villi länsi. Kuntotarkastuksia on yritetty saada lainsäädännön piiriin, mutta oikeus- ja työ- ja elinkeinoministeriö eivät ole halunneet tarttua ongelmaan. Taustalla on se, että lainsäädännöllä ei haluta estää ihmisten vapaata ammatinharjoittamista”, hän sanoo.

Menetelmät ovat käyttäjien haastattelu, kosteusmittaukset ja mahdolliset vähäiset rakenteiden avaukset.

Pirisen mukaan asia on moni­mutkainen, koska harva rakennus on täydellinen. Jos rakennukset aina tutkittaisiin terveellisyys­näkökulmasta rakenteita avaten ja materiaali­näytteitä ottamalla tutkittaisiin erittäin huolellisesti, voisi käydä niin, ettei koko Suomesta juuri löytyisi terveellisyyskriteerit kaikilta osiin täyttäviä koteja. Silti useimmat ihmiset elävät asunnoissaan oireetta.

”Mutta totta kai on niinkin, että asuntojen huolelliset kuntotutkimukset haittaavat asuntokauppaa.”

Pirinen ohjeistaa asunnon kuntoa epäileviä ostajia tilaamaan itse kuntotarkastuksen ja mahdolliset jatkotutkimukset. Niin he voivat olla varmoja siitä, että työhön palkataan puolueeton asiantuntija.

”Tekisin itse niin, että tilaisin paikalle heti alkuun rakennus­terveys­asiantuntijan, jolla on rakennusinsinöörin koulutus. Tällaisella henkilöllä olisi ymmärrystä sekä talon rakenteista että mikrobiologiasta ja sisäilma­kemiasta. Rakennus­terveys­asiantuntija tekisi ensin rakenteiden riskiarvioinnin. Sen pohjalta tutkittaisiin, millä alueilla suoritetaan kuntotutkimus.”

Keskustelu artikkelista: 8 kommenttia

  • Kokemuksesta von sanoa että kun ostaja reklamoi kaupan kohteesta ei välittäjällä (LKV) ja kuntotarkastajalla (iso toimija) ole mitään vastuuta kun aletaan hakemaan ratkaisua piilevään virheeseen.

    Vastaa
  • Lukemalla lakia olisit voinut päästä samaan lopputulokseen. Myyjän vastuu on aina rakennuksen myyjällä, ei välittäjällä eikä varsinkaan kuntotarkistajalla. kuntotarkistaja vastaa ainoastaan siitä, että hänen raporttinsa on totuudenmukainen/ vastaa tarkastajan kohteessa tekemiä havaintoja.

    Vastaa
  • Ei edes fise-pätevä rambollin asiantuntija laita raporttiinsa, että yritys takaa ja maksaa antamansa lausuntonsa mahdolliset virheet.

    Vastaa
    • Oletko valmis maksamaan 70% talon kauppahinnasta kuntotarkastajalle, että hän ottaisi vastuun kaikesta?

      Vastaa
      • En tietysti, mutta jutun perusteella fise pätevyyden omaava rambollin valvoja olisi. Loppujen lopuksi tuo fise- sana ei takaa mitään.Sitä yritin sanoa.

        Vastaa
  • Jopa VTT:n asiantuntijat ovat ilmoittaneet, että rakenteita avaavia materiaalianalyysejä ei tarvita rakennusten kohdalla, muilla alueilla ne ovat pääsääntö.

    Vastaa
  • kuntotarkastusvastuista

    Kuntotarkastushan perustuu aistinvaraisin menetelmin tehtyihin havaintoihin. Eli jos esim. kallistukset pihalla pääosin riittävät niin näin hän on asian nähnyt. Jos hajua löytynyt niin voinut miettiä että ei ole tainnut asukas siivota viime aikoina mutta ei ole kirjannut raporttiin. Mitään vastuita ei siis ole. Kannattaa selvittää kuntotarkastajan taustat ja viidakkorumpu on paras akk:n lisäksi.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia