Se maksaa kuka tilaa – myös KVR-urakoissa

Tietoa kirjoittajasta Kyösti Marjanen
Toimitusjohtaja Arkkitehtitoimisto Jorma Paloranta oy
Kaikki kirjoittajan kirjoitukset

Kunnat ovat keksineet, miten rakennetaan helposti ja halvalla. Rakennetaan KVR-urakalla (= kokonaisvastuu-urakka). Tämä on hyvä ja joustava urakointitapa, mutta sopii huonosti julkiseen kilpailutukseen. Kuntien pienenevät tekniset resurssit ovat johtaneet tähän.

Tilaajalle tällainen hankintatapa näyttää houkuttelevalta, koska tarvitaan vain yksi sopimus ja sillä saadaan koko hanke toteutettua. Ei tarvita useita kilpailutuksia eikä työläitä suunnittelunohjauksia.

Tarjouspyynnössä urakoitsijaa pyydetään suunnittelemaan ja hinnoittelemaan kohde ilmaiseksi. Lähtötietona on yleensä tilaluettelo, mahdollisesti alustava asemapiirustus sekä rakennustapaseloste tilavaatimuksineen. Tarjoaja hankkii suunnitteluryhmän, joka sitoutuu suunnittelemaan hankkeen nimellistä korvausta vastaan tai jopa talkoilla. Suunnitteluvaihe on keskeinen osa hankkeen onnistumisen kannalta. Tästä aiheutuvan kustannuksen tulee tilaajan maksaa täysimääräisesti. Tarjousvaiheessa suunnittelutyöstä tehdään jopa puolet koko suunnittelusta.

Hankintatapa estää tarjousvaiheessa avoimen keskustelun tilaajan ja käyttäjän kanssa, koska julkisessa hankinnassa tarjouksen tulee perustua vain tarjouspyynnön aineistoon. Tämä toimii hankkeissa, joissa tuotannollinen prosessi on rakennuksessa keskeisessä asemassa.

Hankintamallia käytetään myös muun muassa koulu- ja päiväkotikohteissa, joissa ihminen on suunnittelun keskiössä. Kokenut arkkitehti pystyy tekemään tällaisen suunnitelman, mutta suunnitteluvaiheen yksi merkittävä osa, käyttäjien ja tilaajan sitouttaminen lopputulokseen, jää tekemättä.

Jo suunnitteluvaiheessa käynnistetty käyttäjien sitouttaminen luo hyvän pohjan luottamukselle myös rakennuksen terveellisyydestä. Käyttäjien tulee pystyä käyttämään rakennusta ilman pelkoa terveyden menettämisestä. Tämä vähentää ratkaisevasti rakennusten syyksi laitettuja terveyshaittoja.

Suunnitteluvaihe on erittäin tärkeä yhteistyön vaihe, jossa käyttäjän ja tilaajan toiveet saadaan toteutukseen mukaan. Tähän tarvitaan sille kuuluva aika ja suunnittelijalle sille kuuluva korvaus.

KVR-kilpailutus menee näin. Tilaaja valitsee mahdollisen esivalinnan kautta tarjouskilpailuun mukaan esimerkiksi viisi urakoitsijaa. Jokainen näistä valitsee oman suunnitteluryhmänsä. Aikaa annetaan korkeintaan kaksi kuukautta, mikä on yleensä aivan liian lyhyt.

Esimerkiksi 10 miljoonan euron rakennushankkeessa suunnittelukustannusten osuus on 500 tuhatta euroa. Tästä työstä tarjousvaiheen aikana tehdään 20–40 prosenttia. Lisäksi tulee urakoitsijan suunnittelun ohjaukseen tekemä työ tavanomaisen urakkalaskennan lisäksi.

Tarjousvaiheessa tehdyn suunnittelutyön arvo on 100–200 tuhatta euroa kultakin tarjoajalta. Vain yksi urakoitsija pääsee laskuttamaan tilaajaa. Neljä tarjoajaa viidestä tekee tämän työn ilmaiseksi.

Ilmaista työtä ei ole olemassa. Tämä 400–800 tuhannen euron kustannuserä jää muiden rakennushankkeiden maksettavaksi ja on omalta osaltaan täysin turhaan nostamassa rakentamisen kustannuksia. Tilaajan tulisi maksaa kaikille urakkaohjelman mukaisen tarjouksen jättäneille edes osa suunnittelun kustannuksista. Se maksaa, kuka tilaa.

Takaako lähes aina valittu halvin tarjous kohteen toiminnallisen ja teknisen laadun? Tilaaja kuvittelee saavansa hankkeen toteutettua helpolla ja edullisesti. Hankintatapa tuhlaa rakentamisen resursseja ja tilaajan mahdollisesti saama hinnan alennus maksatetaan muilla moninkertaisesti. Eikö tämä ole suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden hyväksikäyttöä?

Tätä artikkelia on kommentoitu 4 kertaa

4 vastausta artikkeliin “Se maksaa kuka tilaa – myös KVR-urakoissa”

  1. Entä asuinrakennuksissa asuttavuus ja asumisen jatkumossa tarvittavat laitteiden, kalusteiden ym. varaosien saatavuus? Voittaja voi säästää menoissaan ja hankkia rakennukseen halpaa ja huonoa, kun kilpailutettaessa julkisella ei ole aina keinoa ilmaista vaatimustasoa eikä kaikkea ole standardoitu.

  2. Erittäin hyvä artikkeli
    Lisäksi tilaaja laiminlyö turvallisuuskoordinaattorin nimeämistä ja koordinaattorin tehtävävien määrittelyä,
    Koska KVR hankkeessa tilaanjan työturvallisuus velvotteet eivät tule esille eikä kukaan todellisuudessa hoida tehtävää.
    Useissa kunnallisissa ja kaupunkien hankkeissa on tilaaja täysin tietämätön mitä kyseiseen tehtävään sisältyy, tarjouspyynnössäkin viitataan asetukseen, mutta todellisuudessa tilaajalla ei ole olemassa tahtotilaa eikä käsitystä minkä tasoista työturvallisuutta ja minkälaisia turvallisuus tasoa haetaan. Kuvitellaan , että turvallisuuskoordinaattori määrittelee nämä turvallisuutta koskevat tasot, jotka kuuluvat tilaajan määriteltäviksi ja joita koordinaattori sitten tehtävässään valvoo.
    Nämä asiat kun ovat huonosti hoidettu ei myöskään muu suunnittelu pysty ottamaan huomioon asioita, jotka tulisi toteuttaa toimivassa ja turvallisessa toteutuksessa koska vain € määrää loppu tulosta

  3. KVR toimii hyvin, jos tilaaja vain viitsii selvittää ensin itselleen, mitä haluaa ja laatii tarjouspyyntöaineiston sen mukaisesti. Turhan usein julkisissa hankkeissa käy niin, että vasta urakoitsijavalinnan aikana ja sen jälkeen tilaajaorganisaation eri osapuolet alkavat miettiä omia tarpeitaan.

    Eivätkä rakennusliikkeet ole alkaneet suunnittelijoiksi, vaan he käyttävät suunnittelutoimistoja alihankkijoina. Tässä tulee koko blogikirjoituksen perimmäinen taka-ajatus esille. Kyseinen arkkitehtitoimiston edustaja haluaisi olla mielellään sopimussuhteessa suoraan tilaajaan. He kun eivät ohjaa suunnitteluprosessia yhtä voimakkaasti kuin rakennusliikkeet. Urakoitsijat taas etenevät hyvin kustannustietoisesti. Tämän hyödyn myös rakennuttaja haluaa saada. KVR on kunnalliselle rakennuttajalle myös hyvä keino päivittää tietouttaan markkinoiden todellisesta hintatasosta ja edullisimmista toteutusratkaisuista. Se tieto on urakoitsijoilla.

  4. Mitä jos tilaaaja kilpailuttaisi KVR urakan tontilleen laatimallaan viitteellisellä tila- ja urakkaohjelmalla sekä takuuehdoilla. Tarjouksessaan urakoitsijat tarjoaisivat hinnan, rakennustapaselostuksen, rakennetyypit ja detaljit jotka tilaaja laatupisteyttäisi. Kaavahan määrittelee kuitenkin tarkkaan mitä tontille saa rakentaa, joten turha sitä rakennusta on lähteä suunnittelemaan ennen, kun tiedetään kuka lystin maksaa.

    Tässä mallissa tilaaja saisi haluamansa tilat ja teknisen laatutason. Urakoitsija saisi käyttää haluamaansa detaljiikkaa, teknistä sisältöä ja suunnitteluryhmää. Lisäksi tarjousprosessi olisi kevyt osapuolille ja hankkeen tekninenlaatutaso selkeästi määritelty sopimuksessa.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi