Keskisuuret rakennusliikkeet suhtautuvat varauksellisesti allianssiurakoinnin kasvattamiseen

Suurin riski on, että allianssitoteutuksesta tulee kallis, kun kilpailu vähenee ja nykyisessä poliittisessa ilmapiirissä julkisella tilaajalla on suuret paineet osoittaa, että budjetit eivät ylity. Siksi budjetti voi jopa jäädä tarkoituksellisen löysäksi, mikä on kaikkien muiden allianssiosapuolten edun mukaista. Kilpailuttamalla saatu hinta oli todennäköisesti alempi kuin keskenään sovittu.

Tilaajan kannalta riskinä on, että allianssi pilataan osaamattomissa käsissä, kun yrityksillä ei riitäkään enää parhaita resursseja allianssiurakoihin.

Keskisuuret rakennusliikkeet tarjoavat allianssin vaihtoehdoksi KVR-toteutusta tai projektinjohtourakkaa. Niissä molemmissa suunnittelua ja toteutusta voidaan integroida yhteen.

Liikennevirasto on allianssihankkeiden ja integroitujen toteutusmuotojen edelläkävijä Suomessa. Se on kokeillut allianssia kuudessa hankkeessa. Yhdessäkään niissä mukaan ei valikoitunut yhtään keskisuurta rakennusliikettä. Sama koskee allianssimallilla toteutettavia sairaalahankkeita.

Onko allianssimalli siis vain suurten rakennusliikkeiden toteutusmuoto?

Fira ja SSR Group kiinnostuneita

”Pidämme allianssimallia fiksuna tapana, koska siinä lisätään osapuolten vuorovaikutusta ja yhteisiä intressejä. Erityisesti kehitysvaihe hyvin johdettuna voi tuottaa kilpailukykyisiä ratkaisuja. Toki on mahdollista, että niiden kilpailuttamisen malli voisi suosia isoja yrityksiä, mutta en ole ajatellut asiaa siitä näkökulmasta”, Firan toimitusjohtaja Jussi Aho sanoo.

Firalla on kokemusta pienimuotoisista asuntorakentamisen allianssihankkeista ja se testaa parhaillaan tuotantoallianssia, jossa projektinjohtourakoitsija ottaa talotekniikkaurakoitsijat tiimiinsä mukaan.

SSR Group on mukana muutamissa allianssineuvotteluissa.

”Allianssimalli sopii rakentamiseen hyvin etenkin silloin, kun rakennetaan suuren mittaluokan hankkeita, jotka ylittävät rakentamisen perinteiset raja-aidat. Kun mukana on muitakin, yksittäisen rakentajan riski putoaa hieman”, toimitusjohtaja Tapani Pöyry sanoo.

”Allianssimalli vaatii kuitenkin paljon resursseja hankkeen saamiseksi, tarjoamiseksi ja toteuttamiseksi, ja tarjouksen teko on vaativampaa ja kalliimpaa kuin suorassa KVR-urakassa ja elinkaarimallissa. Suunnittelun pitää olla hyvin pitkällä ja esimerkiksi rakennuslupien, energialaskelmien ja elinkaarikustannusten selvillä. Jos kumpikin osapuoli pystyy yksinään hoitamaan urakan, liittoutuminen ei kannata.

Lopulta kyse on siitä, että tilaaja ja urakoitsija ovat samassa veneessä ja urakoitsija sitoutuu kestävään rakentamiseen. Tähän tähtäämme kaikissa hankkeissamme, olipa kyseessä allianssi tai ei.”

Jatkeen toimitusjohtaja Hannu Lokka suhtautuu allianssimalliin varovaisen myönteisesti.

”Allianssimalli soveltuu hyvin isoihin, pääsääntöisesti infrahankkeisiin joissa ei aloitushetkellä vielä tiedetä pilkun tarkasti kaikkia muuttuvia osatekijöitä. Projektin ”pyrokratian” vuoksi aivan pieniin hankkeisiin en lähtisi sitä soveltamaan.

Alianssimalleissa täytyy toki olla selkeä tilaaja, jolle hanketta toteutetaan. Esimerkiksi asuntotuotanto joka kohdentuu suoraan kuluttajille saattaa olla alianssimallina hieman haasteellinen.”

Kallis vai hallittu tapa toteuttaa?

”Allianssi ei välttämättä tule sen halvemmaksi kuin muukaan toteutusmuoto”, sanoi Helsingin yliopiston kiinteistöpäällikkö Teppo Salmikivi maaliskuussa integroitujen projektitoteutusmallien seminaarissa. ”Hanke on kuitenkin paremmin hallinnassa, kun ongelmat on mietitty yhdessä.”

Valtion hankkeissa vaarana voi nyt olla jopa se, että kustannusylityskeskustelun pelästyttämän tilaajat laativat budjetit varman päälle.

”Emme pidä allianssimalleja kaikissa tapauksissa parhaana vaihtoehtona. Suhtaudumme niihin joiltain osin varauksin. Allianssissa kaikki osapuolet laittavat erittäin löysän tavoitehinnan, koska ilman muuta haluavat alittaa sen. Allianssi on kallis tapa toteuttaa rakennushanke”, toimitusjohtaja Juha Metsälä Pohjola Rakennuksesta sanoo.

”Tehokkain tapa toteuttaa rakennushanke on valita urakoitsija heti alkuvaiheessa johtamaan suunnittelua. Tilaajan pitää uskaltaa valita urakoitsija aikaisempien referenssien perusteella ja asettaa projektille kattohinta, josta urakoitsija huolehtii. Näin saadaan myös laatu nousemaan, sillä jos urakoitsijalle tulee merkittäviä huolimattomuus- tai laatuvirheitä ko. urakoitsijaa ei valita enää seuraaviin kohteisiin. Vastaavia malleja on käytössä mm. Australiassa ja Hollannissa. Asiakastyytyväisyys näissä on ollut huikeat 98 prosenttia.”

Rakennusalan uusimman pörssiyhtiön toimitusjohtaja Hannu Lehto ei lämpene allianssihankkeille.

”Emme suosi allianssimallia, koska se ei mielestämme lisää rakentamisen tuottavuutta. Haasteena siinä on erityisesti aikataulut. Useiden osapuolien toimien yhteensovittaminen on työlästä ja vie aikaa. Erityisesti suunnitteluprosessi venyy näissä usein pitkäksi.

Usein myös allianssikilpailutusprosessi on pitkä, raskas ja kallis. Toiseksi jokaista urakkaa varten pitää valita aina uudet toimijat, jonka johdosta toisto ja oppiminen ei kartu vaan kyseessä on yhteen pakotettu ”kertakäyttöorganisaatio”. Yleensä ehdotetut allianssikilpailutuksien mallit ovat urakoitsijoille katteeltaan huonoja. Ne sitovat paljon resursseja ja ovat vastuiltaan raskaita.

Jos tähän malliin halutaan lisää toimijoita, pitää sen kohdella kaikkia osapuolia samalla tavalla. Myös konsulttien olisi tyydyttävä omakustannushintaan (kuukausipalkka *sos.kulut) + kate noin 8 %. Tuotekehitykseen satsanneet rakentajat jakavat tässä mallissa helposti työnsä hedelmät ilmaiseksi muille osapuolille.”

Laptissa kannatetaan suunnittelun ja tuotannon integrointia perinteisen KVR-mallin kautta.

”Allianssimallit sinällään on ihan ok, mutta ei ne lähtökohtaisesti ole kyllä kustannustehokkaita ratkaisuja.  Kannatan enemmään KVR- rakentamista, jossa kaikki osapuolet voittaa,  tilaaja saa laadukkaan ja edullisemman lopputuloksen, kun kokonaisuudesta on selkeä vastuu yhdellä toimijalla”, Laptin toimitusjohtaja Timo Pekkarinen sanoo.

”Liian työläs ja raskas”

Jyrkimmin allianssimallin laajenemisen torjuu Graniitirakennus Kallion toimitusjohtaja Petri Kotkansalo ehkä juuri siksi, että allianssimallia sovelletaan eniten sen leipälajissa infraurakoinnissa.

”Vaadittava yhteistyö ei ole kiinni urakkamuodosta vaan osapuolten välisestä luottamuksesta, reilusta riskien ja vastuiden jaosta ja mahdollisimman tangeeraavasta osapuolten ansaintalogiikasta.

Allianssi on moneen kohteeseen liian työläs. Siinä on liikaa porukkaa, jolloin informaatiovirrassa on vaikea ottaa ulos oleellisuuksia. Tämä lienee suurimpia syistä, miksi Länsimetro viivästyi tai miksi viivästyminen havaittiin niin myöhään.

Mielenkiintoista on, miten allianssin tehokkuutta mitataan ja miten seurataan käytetäänkö siihen allokoidut varat tehokkaasti. Nykyisessä poliittisessa ilmapiirissä on selkeää, että allianssihankkeet pyritään ylibudjetoimaan, ettei vaan budjettia ylitetä. Normaaleissa hintakilpailuissa markkinahinta tulee selvitettyä ja testattua 3-4 ammattiorganisaation urakkatarjousten perusteella. Allianssissa tätä ominaisuutta ei ole. Lisäksi olisi mielenkiintoista tutkia, ovatko nyt toteutetut infra-allianssit toteutuneet myös fyysisesti alkuperäisen skopen mukaisesti.

Vanha projektinjohtourakka on yhä erittäin toimiva, kun vaaditaan korostetusti yhteistyötä jo hankkeen alkuvaiheessa kuukausia ennen töiden aloittamista. Asetettakoot siihen vaikka ranskalaisen urakan mukainen kattohinta, mitä saa maksaa ja sitten funtsitaan yhdessä mitä sillä rahalla saa.”

Lisää rakennusliikkeiden näkemyksiä perjantaina ilmestyvässä Rakennuslehden jo klassikoksi nousseessa teemanumerossa Suurimmat rakennusalan yritykset.