Talous Kiinteistöt Rakentaminen Uutiset Mikko Kortelainen 9 kommenttia

”Lyömme itse riskileiman otsaamme” – taloyhtiöiden maineen pilaaminen harmittaa Hypon Paunaa

Hypon toimitusjohtaja Ari Paunaa ottaa päähän viime vuosien tapahtumat uusissa asunto-osakeyhtiöissä.

Ari Pauna on iloinen mies, mutta taloyhtiöiden riskeistä hän on hyvin huolissaan. Kuva: Susa Junnola

Sijoittajat mellastavat isoilla yhtiölainoilla rahoitetuissa taloyhtiöissä, ja tonttirahastoilla on hämärretty entisestään ostajan kykyä hahmottaa asunnon ja asumisen kustannuksia.

”Olen kiertänyt finanssikriisin jälkeen puhumassa luottoluokittajille ja rahoittajille suomalaisten asunto-osakeyhtiöiden riskittömyydestä, mutta sijoittajien myötä riskit päästettiin sisään ja taloyhtiöt ovat muuttuneet bisneksen tekovälineiksi. Lyömme itse riskileiman otsaamme. Otan muutoksen hyvin henkilökohtaisesti”, Pauna sanoo.

Suorasanaisesti asioita kommentoiva Pauna on työskennellyt asuntorahoituksen parissa 25 vuotta. Ura alkoi Postipankissa, missä hänen oppi-isänään oli rahoitusalan ”grand old man” Matti Inha.

Inha houkutteli Paunan mukaansa Hypoon, jossa aukesi toimitusjohtajan paikka Inhan jäätyä eläkkeelle.

Tonttirahasto on Inhan luomus

Tonttirahasto on yksi Inhan kehittämistä rahoitustuotteista. Vuonna 2004 luodussa Hypon tonttikonseptissa rahasto omistaa uuden asunto-osakeyhtiön tontin ja asunnon ostaja joko lunastaa huoneistokohtaisen tonttiosuutensa tai maksaa siitä vuokraa.

Pauna seisoo tonttikonseptin takana, vaikka malli on avannut pelikentän hyvin sekalaiselle toiminnalle.

”Kaksi vuotta sitten näimme, mitä tonttirahastojen ympärillä alkaa tapahtua. Kerroimme näkemyksemme kuluttajaviranomaisille ja suojasimme tuotteemme patentti- ja rekisterihallituksessa. Eniten minua harmittaa se, että Hypon maineella ratsastetaan.”

Pauna korostaa, että Hypon tonttikonseptissa sijoittajat ovat pääosin kotimaisia työeläkevakuuttajia ja luottolaitoksia. Ne ovat sitoutuneet tontin omistamiseen 50 vuodeksi.

Tontin lunastushinta kallistuu vain inflaation tahdissa, ja noin 5 prosentin vuokra on Paunan mukaan kaupunkien vuokratonttien luokkaa.

Hän arvostelee kilpailijoita siitä, että ne houkuttelevat asiakkaita alkuvaiheen matalammalla vuokralla. Myöhemmin tontin lunastushinta ja myös vuokra nousevat.

Osa rahastoista sitoutuu vain suhteellisen lyhyeksi ajaksi tontin omistamiseen, minkä jälkeen tontti saatetaan myydä ulkomaille. Tontin lunastushinta ja asunnon kokonaishinta pitäisi avata kunnolla kuluttajille.

Taloyhtiöiden maineen menetys käy Paunan mukaan suomalaisille kalliiksi, kun lainarahan hinta nousee ja ehdot kiristyvät. Korjauslainatkin kallistuvat, mutta erityisesti vaikeutuu uudistuotannon rahoitus.

Rakentajille pitempikainen vastuu asuntoyhtiön taloudesta?

Pauna vaatii sääntelyä taloyhtiöiden lainoitukseen. Finanssivalvonta on jo reagoinut asiaan.

”Toivottavasti taloyhtiöille ja sijoittajille tulee lainakatto. RS-lainoissa pitäisi rajoittaa sijoittajien määrää. Kuluttajille pitää antaa nykyistä paremmat tiedot yhtiölainoista ja tonttirahastoista, toiminnan on oltava kuluttajille turvallista.”

Nyt Pankki, rakennusyhtiö ja ankkurisijoittaja sopivat keskenään yhtiön perustamisesta ja ehdoista. Yhtiön perustamisvaihe sopimuksineen pitäisi Paunan mukaan avata paremmin kuluttajille jo asuntojen ennakkomarkkinointivaiheessa.

”RS-järjestelmää pitäisi uudistaa. Saisiko rakennusliikkeelle siirrettyä vastuuta taloyhtiön taloudesta rakentamisvaihetta pitemmäksi ajaksi?” Pauna pohtii.

Hän peräänkuuluttaa rakentajilta mutta erityisesti rahoittajilta omaehtoista sääntelyä. Nordea on jo kiristänyt taloyhtiöiden lainoitusmenettelyä.

Enduroa harrastava Pauna on tottunut maastossa töyssyihin, mutta asuntomarkkinoille hän toivoo tasaisuutta. ”Olen sanonut rakennusteollisuudelle monta vuotta, että älkää rakentako vain sijoittajille, vaan tehkää monipuolisia tavallisten kaupunkilaisten kukkarolle sopivia asuntoja. Mitä enemmän sijoittajat ostavat asuntoja, sitä kalliimpaa raha on ja myös vuokrat nousevat.”

”Asuntosijoittaminen ei ole kansankapitalismia”

Paunan mukaan rahan hinta nousee kaikilla asuntosijoittajilla, ja kilpailu vuokralaisista kovenee.

”Asuntorahastojen kesken on pudotuspeli käynnissä, maksukykyiset toimijat odottavat hedelmien kypsymistä. Saattaisiko Kojamon pörssilistauksen taustalla olla se, että yhtiö kerää lisärahaa tulevia ostoksia varten”, Pauna pohtii.

Hän hämmästelee tavallisten kansalaisten intoa suntosijoittamiseen.

”On käsittämätöntä, että kotitaloudetkin metsästävät jo vivutettua oman pääoman tuottoa sijoitusasunnoilla. Asuntosijoittaminen ei ole kansankapitalismia. Nyt kuluttajia houkutellaan olemaan oman elämänsä kojamoja, mutta ei se ole niin helppoa.”

Lainakatolla ei ole Paunan mielestä kovin suurta vaikutusta asuntomarkkinoilla.

”Heinäkuussa voimaan tulevalla lainakatolla on vain psykologinen vaikutus. Maksukykyisten kannattaa lykätä asuntokaupat heinäkuuhun.”

Keskustelu artikkelista: 9 kommenttia

  • Eli ensin rakennetaan mekanismi, jolla asunnon ostajat ajetaan keinottelijoiden torppareiksi. Ja sitten itketään, kun näin kävi. Näillä hepuilla ei ole yhtäkään rehellistä luuta ruumiissaan!

    Vastaa
  • Nyt helposti unohtuu asian muut puolet. Ilman yksityissijoittajia moni uudiskohde olisi jäänyt aloittamatta ja vuokra-asuntoja vähemmän saatavilla. Yksittäisen asunnon kassavirtariski tasoittuu useampia asuntoja omistavalla ja voi olla pienempi kuin omistusasujalla, jonka tulot ovat työpaikan pysyvyydestä kiinni.

    Vastaa
  • Artk erittäin hyvä kommentti.
    Pauna on jäänyt suunnitelmatalouden ajalle jolloin kaikki oli säänneltyä ja suunnitelmallista. Pauna voisi tutustua markkinatalouden perusteisiin vihdoinkin, kun asuntomarkkinoissa on edes hitusen markkinalähtöisyyttä. Paunaa varmasti harmittaa, kun ei voi YIT:n kanssa päättää yhdessä, mikä tontti rakennetaan milloinkin ja joutuu jopa kilpaileen tonttirahastollaan kohteista.
    Totuushan tässä taloyhtiölainoitus hössötyksessä on ihan toinen kuin hypon esittämä. Lainat kohdistuu edelleenkin asunto-osakkeisiin eikä niillä lainoilla ole mitään tekemistä muiden osakkaiden kanssa. Näin ollen riskit kohdistuu yksittäisiin asunto-osakkeisiin ja se on markkinataloutta. Toimittajallakin on vastuu korjata uutisesta faktat kohdilleen, vaikka haastateltava höpöttää omiaan. Asunto-osakeyhtiölaissa on kirjattu selkeästi toimenpiteet muiden osakkaiden etujen suojaamiseksi.
    On älytöntä pilata hyvin toimiva asuntomarkkina tälläisellä hyysteeri uutisoinnilla. Kupla tulee aina jossain vaiheessa ja se on markkinataloutta joka pitääkin tapahtua aika-ajoin.

    Vastaa
    • Vuokranantaja

      Kyllä toisen osakkaan talousvaikeudet ainakin ohimenevästi siirtyvät muillekin osakkaille. Kiinteistöliiton suositusten mukaan taloyhtiöllä ei pitäisi olla kassassaan rahaa kuin korkeintaan kolmen kuukauden vastikekertymän verran. Se on keskikokoisessa taloyhtiössä niin vähän, että jos yhtiö joutuu ottamaan loppuun asutun tai peräti tahallaan hajotetun kämpän hallintaansa, ei kassa kestä kämpän remonttia. Ensin joudutaan ottamaan tililuottoa ja sitten perimään normaalia korkeampia vastikkeita pari vuotta, että tilanne saadaan oikaistua. Niin kauan, kuin kyse on vain yhdestä asunnosta, tilanne voidaan oikaista kohtuullisin kustannuksin. Vaan mites sitten suu pannaan, kun vaikkapa kolmannes osakkaista jättää vastikkeet maksamatta eikä vuokramarkkinoilta irtoa rahaa edes vastikkeiden vertaa? Noissa kaikkein kovimmin vivutetuissa kohteissa rahoitusvastike on lyhennysvapaan kauden jälkeen moninkertaisesti hoitovastiketta isompi. Se taas johtaa siihen, että määräaikaisella vuokrasopparilla mahdollisesti heikossa kunnossa olevasta asunnosta ei saa edes omia pois.

      Vastaa
  • Pitää ymmärtää myös velattoman ja myyntihinnan ero. Myyntihinnan verran asunnoissa on tappiosuojaa taloyhtiöillä. Tämä tarkottaa sitä, että taloyhtiö voi myydä osakkeet nollalla eurolla ja velat siirtyy uuden osakkaan vastattavaksi eikä taloyhtiön tarvitse remontoida tai sekaantua asunnon remontointiin mitenkään.
    Faktisesti taloyhtiön riskit on minimaaliset. Sitten on toinen kysymys, että riittääkö markkinoilla ymmärrys vastikkeiden kokonaismäärästä. Kokonaisvastiketta on Pauna itsekin valmis kasvattamaan tonttirahastollaan ja taloyhtiölainalla. Hän vain haluaa, että vastikkeet maksetaan asuntovelallisen palkasta eikä vuokratulosta. Mikäli Hypo kokonaislainoittaa As. Oy:ta liikaa suhteessa sen tuloihin, niin oma on virheensä ja vastuunsa. Tuosta on turha syyllistää sijoittajia tai rakennusliikkeitä. Hypon tulee arvioida kohteen vuokrattavuus ja vuokrien riittävyys taloyhtiön menoihin. Keep it simple!

    Vastaa
  • Pääsin hyvällä hinnalla eroon asunto-osakkeestani Kehä-I sisäpuolelta ja maksoin alle 90 000 € asiallisesta omakotitalosta turvallisin rakenneratkaisuin, lähes 10 000 m2 tontilla. Ihmisillä ei tunnu olevan harmainta aavistusta mihin kätensä lyövät.
    Kustannukset, palvelut ja jatkuvasti kasvava menetetty vapaa-aika PKS:n ruuhkissa ja elinympäristön laatu teki päätöksen helpoksi.
    Nyt Helsinki-Vantaalle pääsee 40 minuutissa ja juna-asemakin on 10 minuutin ajomatkan päässä.

    Mikä on vuokratontille rakennetun kuution todellinen reaali-arvo?

    Käteen jääneellä erotuksella voisin palkata osa-aikaisen autonkuljettajan itselleni kohtuullisen moneksi vuodeksi.

    Vastaa
  • Nallella ja ArtK:lla on ilmeisesti oma lusikkansa tässä sopassa keinottelijoiden ominaisuudessa. Olen sitä mieltä, että tätä markkinointitapaa tullaan vielä joskus kyseenalaistamaan laajemmin tulevaisuudessa, kun tämä selviää tarpeeksi monelle vastuulliselle päättäjälle.

    Vastaa
  • Toivottavasti mahdollisimman moni hyötyy nykyisestä markkinatilanteesta. Kiinteistösijoittajien syyttäminen asuntomarkkinan muutoksista on edesvastuutonta populismia. Pauna ja kumppanit syyttävät niitä, joilla on heikoin ääni. Tämä on trollausta ja populismia parhaimmillaan varsinkin, kun faktat jätetään pimentoon.
    Ensin pitää tarkastella asuntomarkkinan tulovirtoja ja niiden muodostumista. Vuokra-asujan tulot ovat pääosin vivutettu asumistuella, joka mahdollistaa korkeiden vuokrien maksamisen. Omistusasujan tulovirta ei ole vivutettu yhteiskunnan tuella. Pankit kilpailee sijoittajien kanssa tulovirroista ja tästä Pauna on katkera, kun sijoittajat keräävät tulovirrat heitä tehokkaammin.
    Markkina-analyysissä pitää tulovirtoja verrata suoraan rakennusoikeuden hintaan ja rakennuskustannuksiin. Onko nämä kohonneet liikaa suhteessa omistusasujien tulovirtoihin? On, tulevaisuuden tuloista on diskontattu liikaa asuntojen ja tonttien hintoihin, mikä pakottaa ihmiset vuokra-asuntoon, koska siihen saa paremmat tulot.

    Markkinataloudessa vastataan kysyntään ja tarjontaan. Tällä hetkellä vuokra-asujalla on parempi tulovirta kuin omsitusasujalla. Onko Pauna kiinnostunut rakennusoikeuden lisämiseen ja sen hinnan alentamisesta. Ei varmasti, koska hänen tonttirahastonsa ja kaupungit olisivat kärsijöitä. Onko hän valmis vähentämään luototusta asuntomarkkinasta. Ei varmasti ole, koska hänen pankkibisneksensä kärsisi. Tästä, kun vedämme yhteen, niin kaikkien markkinaosapuolien tavoite on nostaa hintoja maksimiin suhteessa asumisen tulovirtoihin. Kaikki muu on populismia.

    Tämä vasta onkin kuin Timo Soinin suusta ”Osa rahastoista sitoutuu vain suhteellisen lyhyeksi ajaksi tontin omistamiseen, minkä jälkeen tontti saatetaan myydä ulkomaille. Tontin lunastushinta ja asunnon kokonaishinta pitäisi avata kunnolla kuluttajille.”. Markkinataloudessa pääomalla ei ole kotimaata ja kilpailu on hyvästä.

    Ensi kerran toivoisin, että toimittaja pyytää faktat Paunalta pöytään ja pyyhkii pölyt tälläisellä populistisella ulostulolla.

    Vastaa
    • Matti Meikälainen - veronmaksaja

      Nallen kanssa samaa mieltä. Pauna on suomalaiselle asunto-osakeyhtiölle Suomen kallein mies – omilla toimillaan nostamassa taloyhtiömarginaaleja. Ensin hän kasvattaa oman pankkinsa taloyhtiölainakantaa kasvuluvuilla huomattavasti enemmän kuin Asuntosijoittajien lainakannan kasvuprosentti Huolestuneena veronmaksajana seuraan Hypon vakavaraisuusprosentin laskua – Paunan kaudella. Toivottavasti kohta ei olla huutamassa helpotusta pienten pankkien viranomaiskäsittelyyn. Vain liiketulosta tekevät pankit pärjäävät pankkikilpailussa.

      Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia