Analyysi: Riittääkö saneerausohjelma, yt-neuvottelut ja 12 prosentin hybridilaina pelastamaan SRV:n

SRV:n tervehdyttämisohjelman lyhyen tähtäimen tavoite on varmistaa, että ensi vuoden operatiivinen liikevoitto ja kassavirta ovat positiivisia.

Yhtiö pyrkii palauttamaan vuoden 2021 operatiivisen liikevoiton vuoden 2017 tasolle.Silloin liiketulosprosentti oli 1,4 prosenttia, mitä sitäkään ei voi pitää erityisen tyydyttävänä tasona. Jos rakentamisen huippuvuonna ei pystytty tuon parempaa, niin miten se onnistui laskukaudella?

Ohjelma keskittyy tiedotteen mukaan organisaation ja toimintakulttuurin uudistamiseen, taseen keventämiseen ja kassavirran vahvistamiseen sekä kustannussäästöihin.

Osa ohjelmaa ovat yt-neuvottelut, jotka koskevat koko Suomen henkilöstöä. SRV perustelee niitä tuotannollisilla ja taloudellisilla syillä ja toiminnan mahdollisella uudelleen organisoinnilla. Arvioitu henkilöstön sopeuttamistarve on 90 henkilötyövuotta. Se vastaa noin 6 miljoonan euron vuotuista kustannusvaikutusta.

Yhtiön strategisena tavoitteena on merkittävästi parantaa kannattavuutta sekä laskea sidotun pääoman tasoa asteittain 250–300 miljoonaa euroa.

SRV arvioi, että nykyiset kauppakeskusinvestoinnit, kuten Redi tulevat realisoiduksi vuoden 2024 loppuun mennessä. Venäjän kauppakeskuksissa Pearl Plazassa ja Ohta Mallissa nopeampikin aikataulu on mahdollinen. Perinteisesti kauppakeskuksista irtautuminen on tapahtunut 3-4 vuodessa, mutta nyt aika on venynyt tästä. Yleensä kauppakeskusten talous on parantunut ennen myyntiä, kun vanhoja, usein matalalla hinnalla hankittuja vuokrasopimuksia on onnistuttu muuttamaan paremmiksi.

SRV määrittelee ensi vuoden näkymänsä vasta helmikuun alussa julkistettavassa tilinpäätöksessään. Sen  verran tiedotustilaisuudessa kuitenkin kerrottiin, että pääkaupunkiseudulla kysyntä on ollut vielä hyvä, mutta maakunnissa näkyy jo heikkeneminen. Sen vuoksi toiminnan painopiste tulee olemaan akselilla pääkaupunkiseutu-Tampere-Turku.

Yt-neuvottelujen voi siksi odottaa painottuvat tuon alueen ulkopuolelle ja myös toimintojen lopettamiset ovat mahdollisia. Niistä ei ole kuitenkaan vielä mitään päätöksiä.

Asuntoja ja tontteja myydään nopeutetusti

SRV pyrkii keventämään tasettaan 40 miljoonalla eurolla ensi vuoden aikana.  Se aikoo muun muassa myydä valmiita asuntoja, tontteja ja sijoituksia nopeutetusti. Yhtiö selvittää myös mahdollisuuksia alentaa omistusosuuttaan eri yhteistyöhankkeissa.

Fennovoiman ydinvoimalasta ei mainittu mitään, vaikka siihenkin yhtiö aikoinaan lähti sijoittajaksi siinä toivossa, että se poikisi töitä – ei ole poikinut.

Omaan taseeseen rakentamista SRV vähentää siirtämällä tuotannon painopistettä omaperusteisista hankkeista omakehitteisin hankkeisiin, jotka se myy sijoittajalle ennen rakentamisen aloittamista.

Syyskuussa aloittanut uusi toimitusjohtaja Saku Sipola tuli yhtiöön Satosta, joten vuokra-asuntomarkkinat ovat hänelle tutut. Hän ei ota kuitenkaan vielä kantaa siihen paljonko tuotto-odotuksia lasketaan painopisteen muuttumisen vuoksi. Kuluttajamyynnissä on kovemmat katteet kuin myytäessä asuntoja nippuina sijoittajille.

Valmiita myymättömiä asuntoja SRV:llä oli vain 84. Omaperusteisten ja omakehitteisten hankkeiden valintaa kuitenkin tiukennetaan ja panostukset kohdistetaan harvempiin potentiaalisiin hankkeisiin.

Yksi selitys tälle on rahoituksen tiukentuminen ja halu pitää yllä likviditeettiä eli rakentamispäätöksistä keskustellaan entistä enemmän rahoittajien kanssa.

Likviditeetin loppuminen on perinteisesti ollut suurin uhka voimakkaasti kasvaneille rakennusliikkeille. Se tarkoittaa sitä, että käyttöpääoma loppuu, vaikka tilauksia riittää. SRV:llä on poikkeuksellisen paljon isoja, pääomia nieleviä hankkeita rakenteilla yhtäaikaa. Pientä helpotusta alkaa tulla loppuvuonna, kun Redin Majakasta alkavat rahat kirjautua vuoden viimeiseen osavuosikatsaukseen.

Korkean riskin hankkeiden osuutta aiotaan SRV:ssä rajoittaa. Selitys tälle on se, että sadasta hankkeesta 85 menee hyvin ja viidessä on isompia ongelmia. Viime vuosina nämä ongelmaprojektit ovat olleet niitä isoimpia ja riskipitoisimpia. Pelkästään kahdesta kohteesta tehtiin viimeisessä osavuosikatsauksessa 9,8 miljoonan euron kateheikennykset. Lisäksi Majakan vesivahinkojen kuluja kirjattiin 5,3 miljoonaa.

Tämän tavoitteen onnistuminen on helpommin sanottu kuin tehty. Moni muukin rakennusliike on ilmoittanut ottavansa vain riskittömiä ja kannattavia projekteja, mutta huomannut pian mitä se tarkoittaa liikevaihdolle. Takavuosina SRV:llä oli tapana tulosjulkistuksissa riemuita uusista tilauskannan ennätyksistä, mutta nyt SRV:ssä ei enää ole tarvetta liikevaihdon kasvattamiselle vaan se voi Sipolan mukaan laskea suhdanteiden mukana.

SRV on projektinjohtourakoitsijana voimakkaasti alihankkijoiden varassa. Suhdanteiden tasaantumisen odotetaan nyt helpottavan alihankintahintojen pahimpia kustannuspaineita.

Keskeinen osa tuloksen parantamista on asuntotuotannon hankintojen edelleen keskittäminen, toimitilarakentamisen hankintakategorioiden johtamisen vahvistaminen ja kansainvälisen hankinnan osuuden lisääminen kokonaisvolyymista.

Yhtiö pyrkii säästämään useita prosenttiyksiköitä satojen miljoonien eurojen hankintavolyymistaan. Lisäksi se hakee epäsuorien hankintojen ja toimitilaratkaisujen kautta vähintään miljoonan euron vuosittaisia säästöjä ensi vuoden loppuun mennessä.

Käytännössä hankintastrategian muutos tarkoittaa sitä, että projektikohtaista päätöksentekoa hankinnoista siirretään keskitetymmäksi.

12 prosentin hybridilaina kertoo riskeistä

Iso kysymys SRV:n kohdalla on, kuinka vakavassa kriisissä se on ja kuinka paljon rahoittajat käyttävät valtaa sen suhteen, missä määrin se voi ottaa uusia töitä. Se on ainakin selvää, että tiiviitä keskusteluja heidän kanssaan käydään.  Kun velkaa on puoli miljardia euroja ja tulos pakkasella ja heikko ilmeisesti vielä pitkään, niin yhtiön onni on se, että yleinen korkotaso on nollassa.

Rahasta on maailmalla ylitarjontaa, mutta SRV:lle myydään niukkuutta. Siitä kertoo se, että rahaa ei riitä edes kaikkein kovakatteisimpaan rakentamisen alueeseen eli asuntogryndaukseen vaan sitäkin joudutaan vähentämään.

Yksi kriisiyhtiön tunnusmerkeistä on se, millä hinnalla se saa rahaa. Jos sitä ei saa pankista, niin sitten avuksi huudetaan omistajat. Niistä valikoidut antavat yhtiölle hybridilainaa ja kiitokseksi riskinotosta ne saavat hyvän korvauksen menetetyistä osingoista. Korkotaso kertoo siten myös omistajien omasta riskiarviosta. Hybridilainalla omavaraisuus nostetaan sille tasolle, että pankitkin uskaltautuvat taas rahoittajiksi.

Ensimmäiset hybridilainat laskettiin liikkeelle vuoden 2008 finanssikriisin alun jälkeen, kun pankkirahoituksen saatavuus markkinoilla yllättäen tiukkeni yhtaikaa taloudellisen tilanteen yleisen heikentymisen kanssa. Rakentamisen 2000-luvun syvimmän laman aikana vuonna 2009 esimerkiksi Cramon hybridilainan korko oli 12 prosenttia. Vuonna 2015 tilanne oli rauhoittunut vaikka rakentaminen oli taas pohjalla. Silloin Pöyry sai hybridilainaa 7,5 prosentin korolla. Sen turvin se nilkutti sitten ruotsalaisten syliin.

Lemminkäinen otti vuonna 2012 hybridilainaa 10 prosentin korolla. Siitä huolimatta se oli seuraavana vuonna käytännössä velkojien käsissä ja joutui aloittamaan saman tyyppisen tervehdyttämisohjelman jonka Sipola on nyt aloittanut SRV:ssä. Keinotkin tuntuvat tutuilta. Lemminkäisessä isot odotukset laskettiin hankinnoista saataviin säästöihin, jotka käytännössä kutistuivat vähäisiksi. Pelastukseksi tulivat yrityksen osien myynnit. Lemminkäisellä niitä riitti toisin kuin SRV:llä. SRV:llä paljon on kiinni siinä, että se saa kauppakeskuksensa myytyä järkevässä ajassa järkevällä hinnalla.

SRV sai vuonna 2016 hybridilainaa (45 miljoonaa euroa) 8,75 prosentilla, mutta viime keväänä otetun hybridilainan (58,4 miljoonaa euroa) korko oli jo 12 prosenttia. Sillä maksettiin pois kaksi lainaa, joista 100 miljoonan euron joukkovelakirjalaina (korko 6,875 %) olisi normaalitapauksessa erääntynyt vasta maaliskuussa 2021. Tuo kertoo siitä, että rahoittajien asettamat niin sanotut kovenantit olivat mahdollisesti rikkoutua ja omavaraisuusastetta oli hinnalla millä hyvänsä parannettava.

Myös toinen vaikeuksissa oleva yhtiö, Consti, joutui tänä vuonna ottamaan 12 prosentin hybridlainan. Inderes kommentoi sitä, että taustalla mahdollisesti oli loppuvuonna 2018 tapahtunut kovenanttirikkomus.

Hybridilaina on korkeiden korkokustannuksiensa vuoksi ollut kriisirahoituksen muoto. Yritykset ovat käyttäneet hybridilainoja erityisesti estämään rahoitussopimusten erityisehtojen eli niin sanottujen kovenanttiehtojen rikkomuksesta johtuvaa kokonaisrahoituskustannusten nousua. Tällainen tilanne on voinut tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun yrityksen omavaraisuusasteen alentuminen määrätyn tason alapuolelle on automaattisesti nostanut lainan korkoa tai antanut velkojalle oikeuden lainan eräännyttämiseen.

Hybridilainaa käsitellään yhtiön IFRS-tilinpäätöksessä omana pääomana, mutta verotuksessa vieraana pääomana. Hybridilaina vahvistaa yhtiön rahoitusasemaa oman pääoman tavoin, mutta lainan korot voidaan siis verotuksessa vähentää muiden vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen tavoin.

Yhden rakennusalan pörssiyhtiön entinen talousjohtaja kuvasi tätä Rakennuslehdelle selkokielellä näin:

”Hybridilaina on kuin kani hatussa, jolla muutetaan velat saataviksi, kuten alkemistit valmistivat vedestä kultaa. Hybridilainan nostolla voidaan maksaa velkoja pois ja lisäksi se luetaan omaan pääomaan. Se on siis tuplavaikutteinen lääke. Itse asiassa tripla, sillä korkokuluja ei tarvitse kierrättää tuloslaskelman kautta vaan ne menevät – ”pufff” -suoraan taseesta. Ainoa haitallinen sivuvaikutus on tolkuton korko.”