Vajaakäyttöisten arvoasuntojen määrä Helsingin ytimessä on lisääntynyt rajusti. Nykyään joka kolmas Helsingin ydinkeskustan asunnoista on vailla vakituista asukasta, kertoo Hypoteekkiyhdistys uudessa asuntomarkkinakatsauksessaan.
Esimerkiksi Kluuvissa jo yli 40 prosenttia asunnoista on vailla vakinaista asukasta ja Kaartinkaupungissa liki joka kolmas asunto. Vastaavat luvut olivat alueilla vielä vuonna 2011 alle 20 prosenttia. Hypon mukaan vajaakäytöllä pidettyjen arvoasuntojen mysteeri on rantautunut Helsinkiin maailman metropoleista, kuten Lontoosta, New Yorkista ja Pariisista. Ilmiön syyt ovat osin arvoituksellisia.
Pohjimmiltaan selitys lienee päinvastainen kuin haja-asutusalueilla, joilla asuntoja on vaikea saada myytyä. Helsingissä kyse on enemmänkin siitä, ettei asuntoja haluta myydä, vaikka niille ei olisi täyttä käyttöä.
Metropoleissa sama ongelma
Tyhjien arvoasuntojen arvoitusta on ehditty Hypon mukaan miettiä maailman metropoleissa jo pitkään.
”Tyhjentävää vastausta ei ilmiöön löydy, mutta Lontoosta Vancouveriin vajaakäytöllä olevat asunnot löytyvät juuri keskustan tuntumasta”, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus sanoo.
Merkittävä osa tyhjillään olevista asunnoista kuuluu varakkaille yksityishenkilöille, jotka käyttävät asuntoa vaihtelevasti kakkos- tai kolmoskotina ja ”rahojen parkkipaikkana”. Monesti heidän vakituinen asuntonsa sijaitsee maan rajojen ulkopuolella. Nämä ihmiset voivat olla suomalaisia tai ulkomaalaisia.
Esimerkiksi kansainvälisen liike-elämän palveluksessa olevat johtajat tai varakkaat eläkeläiset saattavat hyötyä siitä, että ovat kirjoilla ulkomailla, vaikka viettäisivät ison osan ajastaan myös Suomessa.
Toinen vajaakäyttöisiä arvoasuntoja omistava ryhmä on rikkaat kuolinpesät ja säätiöt, jotka pitävät asuntoja vajaakäytöllä ja lähinnä lähipiirin käytössä. Niillä ei ole pakottavaa tarvetta myydä asuntoja ja pankkitilien nollakorot vähentävät kannustetta vajaakäyttöisen asunnon realisoimiseen.
Helsingin keskustan asuntojen pitkäaikainen hinnannousu on saattanut myös lisätä luottamusta siihen, että hinnat nousevat alueella myös jatkossa.
Kolmas tilastoa selittävä ilmiö on asuntojen lyhytaikainen vuokraaminen esimerkiksi Airbnb-palvelun kautta. Helsingissäkin on vakiintunut joukko asuntosijoittajia, jotka eivät edes pyri hakemaan pitkäaikaista vuokralaista vaan keskittyvät vuokraamaan asuntoaan Airbnb:n tai vastaavien palvelujen kautta.
Hypo tulkitsee kuitenkin tilastoja niin, että ”Airbnb-ilmiön” vaikutus on kolmesta mahdollisesta selityksestä vähäisin. Tähän viittaa esimerkiksi se, että vapaiden vuokramarkkinoiden sydämessä Kalliossa tyhjiä asuntoja on vain vähän koko Helsingin keskiarvoa enemmän. Vajaakäyttöiset asunnot ovat siis keskittyneet nimenomaan arvoalueille, kuten Kaivopuistoon, Kluuviin ja Kaartinkaupunkiin.
Laajat taloudelliset vaikutukset
Hypo muistuttaa, että vajaakäytöllä pidettyjen arvoasuntojen taloudelliset vaikutukset voivat ulottua laajalle.
Arvoasuntojen mahdolliset vakituiset asukkaat toisivat kaupungille huomattavia verotuloja ja alueen palveluihin ostovoimaisia asiakkaita. Jos tyhjillään olevat asunnot kaupat ja kahvilat menettävät asiakkaita, palvelut heikkenevät kaikilla alueen asukkailla.
”Lopuksi tyhjät asunnot ovat iso pulma tietenkin muille kuntalaisille: vapaita asuntoja parhailta paikoilta jää vähemmän muille, kun kantakaupunkiin ei tahdota enää juuri rakentaa lisää asuntoja johtaen asuntojen hintojen nousuun. Moni joutuukin muuttamaan yhä kauemmas keskustasta”, toteaa Brotherus raportissa.
Hypon mukaan toimiva ratkaisukeino voisi olla korotettu kiinteistövero pysyvämmin tyhjille asunnoille. Se patistaisi omistajia tuomaan asunnon markkinoille täysimittaiseen käyttöön.
Majoituspalvelu Forenomin toimitusjohtaja Johannes Kangas arvioi myös, että Forenomin tai Airbnb:n tarjoamat lyhytaikaisen vuokraamisen palvelut eivät selitä ilmiötä itsessään. Niiden volyymit eivät ole tarpeeksi suuria.
Kangas pohtii, että osansa voi olla kakkosasuntojen lisääntymisellä. Verottajan tarjoama työasuntovähennys nousi vuonna 2019 jo 450 euroon, mikä voi kannustaa ihmisiä saapumaan Helsinkiin töihin arkipäiviksi ja samalla pitämään kirjansa muualla.
Tätä artikkelia on kommentoitu kerran
Yksi vastaus artikkeliin “Helsingin keskustan arvoasunnot jäävät tyhjilleen yhä useammin: Jo joka kolmas on vailla vakituista asukasta”
”Hypon mukaan toimiva ratkaisukeino voisi olla korotettu kiinteistövero pysyvämmin tyhjille asunnoille. Se patistaisi omistajia tuomaan asunnon markkinoille täysimittaiseen käyttöön.”
Ehdotus on ajatuksellisesti ymmärrettävä, mutta verotusteknisesti kaukana reaalitodellisuudesta. Kerrostaloasunnoistahan ei makseta kiinteistöveroa. Kiinteistövero peritään lain mukaan kiinteistöistä. Eli sen maksaa esimerkiksi taloyhtiö, kun taas asunnon omistaja itse ei ole edes kiinteistöverovelvollinen – jolloin kiinteistöveroa ei voi asukkaan osalta edes asettaa korotettuna, kun ei ole olemassa edes tätä suoraan koskevaa perustason veroa, jota korottaisi. Maksaisiko taloyhtiö tällöin yhteistilojen kiinteistöveron ja asukkaat suoraan vain asuntojensa kiinteistöverot? Miten vero kohdennettaisiin minkäkinlaisiin asuntoihin? Kuka vastaisi maapohjan verosta? Verottaja on nykyisin ratkaissut asian niin, että taloyhtiö maksaa kiinteistöveron kokonaan, ja osakkaat saavat sitten vastikkeiden kautta jakaa sen maksun edelleen niin kuin jakavat. Tuosta seuraisi se, että ”tyhjien” asuntojen tapauksessa koretettava kiinteistövero jouduttaisiin kohdentamaan myöskin koko kiinteistölle. Vastikkeiden kautta maksu sitten jakaantuisi osakkaiden kesken.
Vähemmän arvokkaissa kerrostaloissa se voisi saada aikaan väestökadon kiihtymistä, jos vastikkeet (joita peritään sekä käytössä olevista että tyhjistä asunnoista) kohoaisivat sitä enemmän, mitä enemmän asukkaita talosta muuttaisi pois.
Mitä arvoalueisiin tulee, asunnoista niissä osa tapaa olla vailla sinne rekisteröitynyttä asukasta myös siksi, että osa asunnoista on yrityskäytössä: toimistoina, kampaamoina ja niin edelleen.