Näkökulma Juha Kostiainen Yksi kommentti

Kaupunkitoimintojen oikea sekoitussuhde korostuu Helsingissä

Rakennuslehti jatkaa keskustelua toimistojen muuttamisesta asunnoiksi Helsingin keskustassa. Kaupunkisuunnitteluviraston loppuvuonna tekemän esityksen mukaan ydinkeskustaan olisi tullut käyttötarkoitusten muutosten totaalikielto, mutta lautakunta palautti asian uudelleen valmisteluun. Mainitussa jutussa kaupunkisuunnitteluviraston toimistopäällikkö Tuomas Eskola toteaa, että keskustan rakenteen tulee olla sekoittunutta. Uskoisin, että kaikki kaupunkikehittäjät ovat tässä samaa mieltä, sen sijaan eri toimintojen suhteelliset osuudet ovatkin sitten vaikeampi asia.

Sekoittuneisuudesta puhutaan melko väljästi, mutta Melbournen yliopisto professori Kim Dove on kirjassaan Urban design thinking jakanut sen kolmeen osaan. Toiminnallinen sekoittuneisuus viittaa asumiseen, työhön ja vierailuihin, ja sitä voidaan toteuttaa aina yhden kiinteistön tasolta alkaen. Muodollinen sekoittuneisuus viittaa puolestaan tonttien kokoon ja tyyppiin sekä rakennusten ikään ja tyyppiin. Kolmas sekoittuneisuuden muoto on sosiaalinen sekoittuneisuus, jonka yhteydessä meillä puhutaan yleensä lähinnä segregaation estosta. Rakennuslehti kysyykin huolestuneena otsikossaan ”Tuleeko Helsingin kantakaupungista pelkkä senioreiden huippukallis asuntoalue?”. Meillä kulutuskykyinen ikääntyvä väestö nähdään edelleenkin yhteiskunnallisena ongelmana.

Keskustelussa on välillä sotkettu myös liiketilat ja toimistotilat. Liiketiloja ei kaiketi kukaan erityisesti halua muuttaa asunnoiksi, eivätkä ne siihen oikein sovellukaan. Asukkaat taas ovat tyypillisiä liikkeiden asiakkaita ja palveluiden käyttäjiä, erityisesti eläkeläisväestö, joka ei ole päivisin töissä. Toimistojen käyttäjät taas eivät iltaelämää piristä kuten vaikkapa Ruoholahdessa voimme havaita. Voi myös aiheellisesti kysyä lisääkö kaupungin elävyyttä enemmän tyhjä toimisto vai asuttu asunto? Janne Viitamiehen tuore väitöskirja Kenen Aleksi, sen Helsinki kuvaa hyvin, miten keskustaa on totuttu aina ajattelemaan siten, että sinne tullaan jostakin ja siletä lähdetään pois. Sen sijaan vaikkapa Kööpenhaminan elävä kaupunkimiljöö syntyy juuri suuresta asukastiheydestä.

Osmo Soininvaara on ehdottanut muutoksille konversiomaksua, jota voisi verrata vaikkapa kaavoituskorvaukseen. Se hidastaa muutoksia ja keskittää ne asumisen kannalta arvokkaimmille paikoille, mutta asuntojen myyntihinta ratkeaa lopullisesti markkinoilla. Rakennuslehden mukaan työpaikkatiloille on kysyntää, kun vain hinta on halpaa. Epäilemättä näin, oma kysymyksensä on omistajan mielenkiinto. Tutkimuksesta toki tiedämme, että menestyvä kaupunki tarvitsee myös urbaaneja kesantoja, jossa uudet innovaatiot muhivat, mutta niiden idea on olla enemmänkin tilapäisiä ja siksi edullisia.

Viime vuosina on paljon puhuttu evidence-based policy makingistä. Sillä viitataan päätöksenteon pohjaksi kerättyyn tutkimukseen perustuvaan tietoon. Tässä tapauksessa se tarkoittaisi siis sitä, että määriteltäisiin faktojen pohjalta minkälaista sekoittunutta rakennetta tavoitellaan ja miksi. Jos nykytila on hyvä ja oikea, pitäisi kertoa miksi se on sitä. Lopuksi toistan jo aikaisemmin tekemäni ehdotuksen: laaditaan alueittain tavoitteelliset vaihteluvälit erilaisten toimintojen suhteellisille osuuksille. Vaihteluvälien sisälle voitaisiin sallia kaikenlaiset konversiot, jotka sinänsä kuuluvat luonnollisena osana kaupunkien orgaaniseen kehittymiseen.

Konversiot ovat kiinnostavia kiinteistöjen omistajien kannalta, mutta ne ovat kiinnostavia myös kaupallisten rakennuttajien kannalta, varsinkin siksi, että sopivista tonteista on niukkuutta. Rakennuslehden selvityksen mukaan vuonna 2016 nimittäin noin puolet luovutetuista tonteista luovutettiin kaupungin omalle Asuntotuotantotoimistolle.

Kirjoitus on julkaistu Juha Kostiaisen blogissa Nokkela kaupunki.

 

Juha Kostiainen

YIT:n kaupunkikehityksestä vastaava johtaja, dosentti
Kaikki kirjoitukset

Keskustelu artikkelista: 1 kommentti

  • Seppo Mölsä

    ”Rakennuslehti kysyykin huolestuneena otsikossaan ”Tuleeko Helsingin kantakaupungista pelkkä senioreiden huippukallis asuntoalue?”. Meillä kulutuskykyinen ikääntyvä väestö nähdään edelleenkin yhteiskunnallisena ongelmana.”

    Yhdelle yhteiskunnallinen ongelma, toiselle bisnesmahdollisuus?

    Yhden Y:llä alkavan rakennusliikkeen kohteesta kysyin, mikä on ostajien mediaani-ikä. Vastaus oli 64 vuotta. Keskustassa toimistojen muuttaminen asunnoiksi on nykymääräyksillämme uudisrakentamistakin kalliimpaa. Osmo Soininvaaralle sekään ei riitä, vaan hän haluaisi nostaa hintatasoa (ja asukkaiden varallisuustasolta edellytettävää rimaa) edelleen. Myyntihinnat ovat 12 000 eurosta ylöspäin ja Bulevardilta saisi vuokrata 21 neliön yksiön 1900 euron kuukausivuokralla. Näihin hintoihin ei ole varaa kuin niillä, jotka ovat myyneet oman hulppean omakotitalonsa ja muuttavat yksin tai kaksin huomattavasti pienempään asuntoon. Pöhinä taitaa tällä menolla vaihtua köhinäksi.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia