Asuntojen sertifiointi on lisääntynyt Suomessa valtavasti ja jopa puolet tällä hetkellä käynnissä olevista Raksystemsin sertifiointiprojekteista liittyy asuntojen luokituksiin.
Asunnoille haetaan sertifiointia omistajien ja käyttäjien vuoksi
Sertifioinnin hakemisen takana voi olla monenlaisia syitä. Kiinteistön sertifiointi voi helpottaa vihreän rahoituksen saamisessa ja toimia sitä kautta kannustimena kiinteistön ympäristöystävällisyyden parantamiseen.
Kiinteistön omistajan strategiaan saattaa sisältyä vahvasti ympäristöystävälliset arvot ja osa omistajan ympäristöstrategiaa onkin usein omistuksessa olevien kohteiden luokittelu jollain tietyllä sertifiointijärjestelmällä. Sertifioinnin avulla saadaan kolmannen osapuolen varmistus kohteen ympäristöystävällisyydestä ja kestävän kehityksen periaatteiden täyttymisestä suunnitteluratkaisuissa.
Kuluttajien tietoisuus myös lisääntyy jatkuvasti. Kiinteistöjen käyttäjät alkavat osata jo vaatia esimerkiksi energiatehokasta asuinympäristöä, puhdasta sisäilmaa ja vähäpäästöisiä materiaaleja. Sertifiointi toimii tällöin myös takuuna laadukkaista asuinolosuhteista, joten kuluttajat lisäävät myös osaltaan painetta kiinteistöjen sertifioinnin lisäämiseen.
Asuntokiinteistön sertifiointitarve kannattaa selvittää mahdollisimman aikaisessa vaiheessa
Jos asuntokiinteistön sertifiointi on suunnitelmissa, kannattaa sertifiointikonsultti ottaa mukaan projektiin jo mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Mitä aiemmin luokitus on mukana hankkeen suunnittelussa, sitä helpommalla saadaan korkeampia luokitustasoja. Osa luokitusten kriteereistä on sidottu hankkeen alkuvaiheeseen liittyviin tehtäviin, eikä niitä voi enää myöhemmin saavuttaa. Sertifiointiprosessin alussa kohteelle laaditaan esiselvitys, jossa tarkastellaan sen hetkisten suunnitelmien perusteella, mitä sertifioinnin tasoa kohde nykytilassaan vastaa ja millaisilla kehitystoimenpiteillä sertifioinnin tasoa saisi nostettua.
Joskus käy niin, että asiakkaita jättäytyy sertifiointiprosessista pois esiselvityksen jälkeen, koska luokituksesta ei voi saavuttaa enää toivottua tasoa. Suunnitelmiin ei ehditä tehdä enää muutoksia, koska merkittävimmät suunnitteluratkaisut on lyöty jo lukkoon ja rakentaminen on saattanut jo alkaa. Tästä syystä sertifiointikonsultti kannattaa ottaa mukaan mielellään jo hankesuunnitteluvaiheessa, jotta vältytään myöhempien vaiheiden kalliimmilta suunnitelmamuutoksilta, ja luokituksen kokonaiskustannukset saadaan pidettyä matalampina. Näin luokituksesta saadaan paras arvonnousu kiinteistölle mahdollisimman matalilla hankevaiheen kustannuksilla.
Asuntojen sertifiointiprosessi vaihtelee sertifiointijärjestelmästä riippuen
Erityisen tärkeää luokituskonsultin aikainen mukana olo hankkeessa on BREEAM-sertifioinneissa, jossa on eniten riskiä menettää helppoja peruspisteitä, jos sertifioinnin hakeminen ei ole osa suunnitelmaa heti alusta asti. LEED– ja RTS-järjestelmät ovat hieman joustavampia eivätkä niin aikaan sidottuja ja pisteitä voi kerätä aikaisemmista vaiheista myös jälkikäteen, mikäli prosessit ovat olleet vaatimusten mukaisia, kuten meillä Suomessa usein kuitenkin on.
Jokaisessa luokitusjärjestelmässä on omat haastavat minimivaatimuksensa. Esimerkiksi RTS-järjestelmän asettamat ilmamäärävaatimukset on koettu usein haastavina, eikä niitä saavuteta oikeastaan koskaan automaattisesti, vaan alkuperäistä ilmamäärää pitää yleensä aina kasvattaa. RTS-järjestelmässä myös kosteudenhallinta korostuu erityisesti muihin järjestelmiin verrattuna, mitä on kuitenkin pidetty hyvänä ja tärkeänä asiana.
Suosituimmat asuntojen sertifiointijärjestelmät Suomessa
Rakennusvaiheen sertifioinneissa asuntopuolella suosio jakautuu suurin piirtein puoliksi RTS- ja LEED-järjestelmän välillä. Jos kiinteistöllä on kytköksiä kansainvälisille markkinoille niin järjestelmäksi valikoituu usein LEED ja puhtaasti kotimaisille kohteille RTS. RTS-järjestelmä alkaa pikkuhiljaa jopa syrjäyttämään LEED-järjestelmää suosiollaan Suomessa. BREEAM on usein mukana alkuvaiheen tarkasteluissa LEED:n ohella potentiaalisena luokitusjärjestelmänä, mutta usein käy niin, että kohteeseen valikoituu kuitenkin lopulta LEED, johtuen kohteessa olevista liiketiloista tai muista muun käyttötarkoituksen toiminnoista, jotka kasvattavat BREEAM:n luokituskustannuksia merkittävästi.
Mikäli asuinkiinteistössä on kolme kerrosta tai vähemmän, tulee käyttää LEED-järjestelmän Residential Multifamily -työkalua sertifiointiin. Korkeammissa rakennuksissa voi valita perinteisemmän New Construction ja uuden Residential järjestelmien välillä. Olemme useissa esiselvityksissä todenneet lopulta Residential järjestelmän edullisemmaksi luokitusmalliksi. Mikäli tavoitteena taas on saavuttaa korkeampi luokituksen taso, voi NC olla kannattavampi järjestelmä. Residential Multifamily -työkalu myös palkitsee erityisesti laadukkaasta kosteudenhallinnasta ja materiaalitehokkuudesta. Työkalun käyttö vaatii kuitenkin Green Rater -arvioijan käyttöä. Green Rater suorittaa kohteessa pakolliset tarkastuskäynnit, jotta suunnitelmien toteutuminen saadaan varmistettua paikan päällä. Raksystemsillä on tällä hetkellä Pohjoismaiden ainoa LEED Green Rater -pätevyys.
EU-taksonomian vaikutus asuntojen sertifiointiin
EU-taksonomiavaatimukset vaikuttavat myös asuntorakentamiseen. EU-taksonomiavaatimuksissa tarkastellaan aina sitä, onko yrityksen taloudellinen toiminta taksonomian mukaista, eli onko uudisrakentaminen tai peruskorjaus tai rakennuksen omistaminen taksonomian kriteerien mukaista.
Sertifioinnin esiselvityksen jatkoksi kysytäänkin nykyään usein EU taksonomianmukaisuuden selvitystä. Taksonomia asettaa kiinteistön omistajille kriteeristön ympäristönäkökulmasta ja vaatii uudisrakentamisen osalta hyvin samoja asioita kuin ympäristösertifiointijärjestelmätkin. Taksonomiassa ei ole erilaisia tasoja samalla tavalla kuin sertifiointijärjestelmissä, vaan kiinteistö joko täyttää tietyt asetetut kriteerit tai ei. Yritys voi esimerkiksi sanoa sen kiinteistöportfoliosta 10 % olevan EU taksonomian mukaista.
Vaikka virallinen asetus taksonomian kriteereistä on annettu ja voimassa, on taksonomiakriteeristön käyttö ja soveltaminen vielä kokeiluasteella, eikä valvontaa tai selkeitä mittareita taksonomian mukaisen kriteeristön täyttämiseen vielä löydy ja kriteereissä on vielä paikoin erilaisia tulkintatapoja. Tästä huolimatta tulee tiettyjen toimijoiden raportoida taksonomiavaatimusten toteutumista olemassa olevien kriteerien mukaan jo vuoden 2023 alusta.
Järjestelmä näyttää kuitenkin toimivan hyvin yhteistyössä sertifiointijärjestelmien kanssa ja lisää keskustelua tilaajan ja eri suunnittelijoiden kesken hankkeen suunnitteluprosessin aikana.
