Talous Kiinteistöt Korjausrakentaminen Rakentaminen Uutiset Mikko Kortelainen 3 kommenttia

Aikuisten oikeasti yleishyödyllinen  —”emme halua tehdä asunnoilla tiliä”

Ammattiyhdistysliike pesee kasvojaan yhteislunnallisella asuntorahastolla, sanoo Turun ylioppilaskyläsäätiön toimitusjohtaja Kalervo Haverinen.

 

Kalervo Haverinen on toiminut opiskelija-asuntojen parissa 1970-luvun lopulta lähtien.

Opiskelija-asuntoja rakennuttava ja hallinnoiva Turun ylioppilaskyläsäätiö on ”aikuisten oikeasti” yleishyödyllinen toimija. Kaikki sen omistamat asunnot ovat käyttö- ja luovutusrajoitusten alla.

”Ara-rajoitukset eivät ole meille ongelma, koska emme yritä tehdä asunnoilla tiliä”, Haverinen sanoo.

Asuntopolitiikan kannalta ikuiset rajoitukset olisivat hänen mukaansa lähtökohtaisesti ihan hyvä asia. ”Se poistaisi pelaamista. Muuten säännöistä ei saada aukottomia, vaan aina joku löytää ketun kolon, josta mennä läpi.”

Ikuiset rajoitukset edellyttäisivät kuitenkin jonkinlaista mekanismia asunnoista luopumista varten.

Nyt haetaan porsaanreikiä

Yleishyödyllisten asuntojen rakennuttajilla oli Haverisen mukaan aikaisemmin yhteisymmärrys toiminnan periaatteista. Nyt sellaista ei ole, vaan säännöistä haetaan porsaanreikiä.

”Jos yleishyödyllinen yhtiö on vapaata toimintaa harjoittavan konsernin sisällä, niin siitä ei ota pirukaan selvää”, hän toteaa.

Asuintalovaraukset Haverinen lopettaisi kokonaan. Asukkailta korjaamista varten kerättävät rahat pitäisi hänen mielestään käyttää vuosittain korjaamiseen. Nyt korjaamiseen kerättyjen rahojen käyttämistä ei valvota kunnolla ja ne voidaan nostaa yhtiöstä ulos myös voittoina.

 ”Isot rikolliset karanneet vankilasta”

Ylioppilaskyläsäätiö kerää vuokrissa korjauksia varten 60 senttiä neliölle. Säätiö myös käyttää rahat korjaamiseen samana vuonna. Asuintalovarauksien käyttämiseen säätiöllä ei olisi edes mahdollisuutta.

Monista asunto-omistajista poiketen ylioppilaskyläsäätiö rahoittaa korjauksia korkotukilainoilla. Sitä ei haittaa, että lainojen myötä rajoitusajat pitenevät.

Yleishyödyllisen asunto-omistamisen sääntelyä ollaan kiristämässä. Haverista harmittaa, että rehellisesti toimivien yritysten valvontaa kiristetään.

”Isot rikolliset ovat karanneet vankilasta, ja nyt ryhdytään pitämään taskuvarkaita vankilassa. Niitä toimijoita säännellään, jotka toimivat sääntöjen mukaan.”

Haverinen viittaa VVO:n ja Saton kaltaisiin isoihin toimijoihin, jotka ovat siirtyneet markkinaehtoisiksi asuntosijoittajiksi.

Eläkeyhtiöiden toiminta VVO:ssa muuttunut

VVO oli viime vuonna näkyvästi esillä julkisuudessa Y-Säätiölle myymiensä asuntojen takia. Asukkaiden keräämät korjausrahat jäivät kaupassa VVO:lle. Huomiota herättivät myös hulppeat lisäosingot, joista myös ammattiyhdistysliike pääsi nauttimaan.

Haverinen oli PAMin edustajana VVO:n hallituksessa kymmenkunta vuotta sitten. Hänen mukaansa eläkeyhtiöiden toiminta on muuttunut niistä ajoista. VVO:ta omistavat Ilmarinen ja Varma käyttävät yhtiössä valtaa ammattiyhdistysliikkeeseen nähden. Eläkeyhtiöiden toiminta on muuttunut mesenaatista ammattisijoittamiseksi.

Sekin on erikoista, että ammattiyhdistysliikkeellä on edustusta VVO:n lisäksi myös sitä omistavien Ilmarisen ja Varman hallinnossa tai luottamustehtävissä.

Suurin vahinko on tapahtunut Haverisen mukaan siinä, että VVO:n toiminta on vahingoittanut kuvaa koko kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta. ”Toisaalta markkinaehtoisille asunnoille on sitä parempi kysyntä, mitä vähemmän kohtuuhintaisia asuntoja rakennetaan.”

 ”Ammattiyhdistysliike pesee kasvojaan”

Joulun alla finanssitalo Taaleri ja neljä ammattiliittoa kertoivat perustaneensa yhteiskunnallisen asuntorahaston, joka aikoo rakennuttaa uusia Ara-asuntoja. Haveriselta ei heru kiitosta ammattiliittojen toiminnalle.

”Ammattiyhdistysliike pesee nyt kasvojaan. Sillä on jo yhtiö, VVO, jolla se olisi voinut tuottaa kohtuuhintaisia asuntoja. Ammattiyhdistysliike voisi määrätä asiasta VVO:ssa omistajan äänellä”, Haverinen toteaa.

Rahasto aikoo hyödyntää toiminnassaan kymmenen vuoden välimallia. Haverisen mukaan kymmenen vuoden rajoitukset ovat asuntojen osalta todella lyhyt aika.

”Sijoitustoimintaa ja kohtuuhintaista asuntotuotantoa on aika mahdotonta yhdistää. Sijoittaja haluaa aina maksimituoton.”

Välimallin toimijat odottavat saavansa kunnilta markkinahintoja edullisempia tontteja. ”Se olisi aivan käsittämätöntä.”

 Kuntayhtiöiltä kohtuuhintaisia asuntoja

Nykyhallitus uskoo markkinaehtoisiin ratkaisuihin ja hakee niillä volyymin kasvua. Haverinen panostaisi kuntien asuntoyhtiöihin.

”Jos halutaan lisätä merkittävästi kohtuuhintaisten asuntojen tuotantoa, se on kuntien käsissä. Muut niitä eivät tee. Tontteja pitäisi kohdentaa kaupunkien omistamille yhtiöille”, Haverinen sanoo.

Asuntopolitiikan ongelma on hänen mukaansa edelleen poukkoilevuus. Asuntohankkeet kestävät kaksi-kolme vuotta, mutta tuet voi ennustaa vain kahdeksi vuodeksi. ”’Suhdannetemput’ hyödyttävät vain sellaisia jo suunnitteilla olevia hankkeita, jotka olisivat käynnistyneet muutenkin. Ne eivät lisää rakentamista.”

Aran hintaohjauksen ongelma on Haverisen mukaan siinä, ettei se huomioi asuntokoon pienenemistä. Omistajan kannalta on viisasta maksaa hieman enemmän kohteen rakentamisesta, jos sitä kautta tulee asumisaikaisia säästöjä.

Haverisen mukaan hakemusten käsittely kestää Arassa liian kauan. Turun markkinoilla rakentamiskustannukset voivat nousta useita satoja euroja neliöltä, jos otollinen urakkakilpailuaika menee ohi. Ylioppilassäätiön maaliskuussa alkavasta kohteesta ei ole vielä Aran tukipäätöstä.

 Vuokra-asuntobisnes ylikuumentunut

Haverinen arvioi, että joillakin jää luu käteen vuokra-asuntojen sijoitusbuumissa. Asuntojen rakentamismäärä on jo äärirajoilla. Rakennuskustannukset ovat nousseet, eikä vuokria voi nostaa loputtomiin.

Tuotto-odotus jää asuntohintojen nousun varaan, ja markkina kyllästyy. Jos korkotaso nousee, seurauksena voi olla ketjureaktio. Kohteita joudutaan myymään yhtä aikaa, ja silloin arvonnousuun perustuva tuotto jää Haverisen mukaan saamatta.

”En laittaisi latin latia vuokra-asuntoihin.”

Tuhannen asunnon projekti

Ylioppilaskyläsäätiö lopettaa uudisrakentamisen hiljaiselon ryminällä. Seuraava kohde käynnistyy maaliskuussa, ja viidessä vuodessa säätiö aikoo aloittaa kolme muutakin kohdetta. Asuntoja niihin tulee yhteensä noin tuhat.

Investoinnin koko on yhteensä lähes sata miljoonaa euroa. Edellinen uudiskohde valmistui vuonna 2011.

Toimitusjohtaja Haverinen kertoo, että ylioppilaskyläsäätiön aikomuksena oli tyytyä sadan asunnon vuositahtiin. Kylässä käynyt kaupunginjohtaja kuitenkin tiedusteli mahdollisuutta tuotannon kaksinkertaistamiseen. Turussa on nyt pulaa kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista, sillä muun muassa telakkateollisuuden menestys ja Uudenkaupungin autotehdas ovat lisänneet kysyntää.

 Uudet talot ylioppilaskylän yhteyteen

Uudet talot rakennetaan ylioppilaskylän yhteyteen. Tontit on jo katsottu ja kaupungilta toivotaan nopeaa kaavoitusta. Asunnoista tulee pieniä 25–30 neliön yksiöitä.

Maaliskuussa käynnistyvän noin 250 asunnon kohteen rakentaja on YIT. Kohde tulee ylioppilaskylän itäpuolelle. Talon katolle tulee 630 aurinkopaneelia aiemmin kaavaillun viherkaton asemesta. Kohteesta yli jäävä sähkö syötetään ylioppilaskylän asuntoihin.

Kohteen kokonaiskustannukset ovat noin 2900 euroa neliöltä. Yhteensä se tekee 24–25 miljoonaa euroa.

Seuraava kohde rakennetaan nykyisen toimiston ja pysäköintipihan paikalle itäiseen ylioppilaskylään. Valmistelussa olevan kaavan mukaan rakennukseen tulee toimisto, asuntoja ja muun muassa kaupan tiloja.

Ylioppilaskylän länsipuoli on suojeltu, mutta itäosassa osa rakennuksista puretaan ja osa korjataan. Purkaminen on monesti korjaamista järkevämpi vaihtoehto, sillä korjauskulut saattavat ylittää 2000 euroa neliöltä. Uusi rakennus on myös korjattua ekotehokkaampi.

Kaikki uudiskohteet rakennutetaan arkkitehtuurikilpailun pohjalta. Silti kohteet ovat mahtuneet Aran hintarajoihin.

Opiskelijat eivät suosi soluasuntoja, joten niitä on muutettu raskailla remonteilla yksiöiksi. Soluasuntoja on enää alle 10 prosenttia asunnoista. Siinä mielessä tilanne on Haverisen mukaan Suomen paras.

Jatkossa solukohteita ei enää korjata. Säätiö on valmis luopumaan 3–4 kohteesta, joissa on soluasuntoja. Yllättäen vanhoille opiskelijataloille löytyy hyvin ostajia. ”Ennen myyntiä pitää olla pari uutta kohdetta valmiina”, Haverinen toteaa.

Bisnesseikkailu oli kaataa ylioppilassäätiön

Ylioppilaskyläsäätiö täytti viime syksynä 50 vuotta. Säätiön perusti ylioppilaskunta lahjoittamalla sille kolme kerrostaloa.

Ylioppilaskyläsäätiön bisnesseikkailut olivat vähällä johtaa konkurssiin 1970-luvulla. Säätiö aikoi hoitaa rahapulansa rakennuttamalla jättikokoisen kansainvälisen kongressikeskuksen. Öljykriisi nosti rakentamiskustannukset pilviin, ja vuonna 1978 kaupunki pelasti säätiön konkurssilta ottamalla kongressikeskuksen osakepääoman haltuunsa. Sotkun jäljiltä säätiöllä on kaupungilta pysyvä 7,6 miljoonan euron koroton velka, jolla katettiin liiketoiminnan tappioita. Vastavuoroisesti kaupunki sai määräysvallan säätiössä.

Nykyisin kongressikeskuksessa toimii Kylpylähotelli Caribia.

Keskustelu artikkelista: 3 kommenttia

  • ”VVO:ta omistavat Ilmarinen ja Varma käyttävät yhtiössä valtaa ammattiyhdistysliikkeeseen nähden. Eläkeyhtiöiden toiminta on muuttunut mesenaatista ammattisijoittamiseksi.”

    Ilmarinen ja Varma omistavat VVO:sta 35% eli ammattiliitoilla on vankka enemmistö omistuksesta. Eli kyllä VVO:n kehitys on ollut ammattiliittojen tahto ja tiedossa koko ajan.

    Vastaa
  • Olipa virkistävää lukea tällainen juttu tässä ajassa, jossa valtion tuotantotukijärjestelmää yritetään nujertaa joka suunnasta, ei vähiten kepulaisten tai VATTin propellipäiden taholta.

    Että joku uskaltaa vielä nostaa esille ajatuksen ikuisista rajoituksista, teki nannaa vanhalle sydämelleni. Bravo Haverinen!

    Suuntaushan on Asuntohallituksen lakkauttamisen jälkeen ollut se, että vähinerin koko Valtion asuntorahasto jaetaan markkinaehtoiselle tuotannolle ”suhdanne”-syistä, ”käynnistys”-kannustukseksi tai milläpähän nimikkeellä milloinkin. Toden totta saisi joku tämän systeemin saattaa Euroopan komission tietoon tai saamme jättää lopulliset hyvästit sosiaaliselle asuntotuotannolle.

    Vastaa
  • No ei tämä nykyinen omistaja ole sen kummempi kuin mitä VVO oli. Hyvät rahat takoo VVO:n aikaisilla vuokrilla. Huvittuneena seurasin yhtä vapautuvaa asuntoa, jossa ensin tuli voimaan VVO:n vuokrankorotus, 24€ ja kun asunto siirtyi M2 kodeille, niin pistivät toisen mokoman lisää vuokraan. Asunnon vuokra kallistui parissa kuukaudessa 56€.
    Ja ainakin meillä maksetaan aika paljon kovempaa neliövuokraa kuin mitä M2 kodit mainostavat.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia