Putkiremontti on taloyhtiöiden suurimpia remontteja. Tässä tehdään kylpyhuoneen vedeneristystä helsinkiläisessä kerrostalossa. Kuva: Laura Oja

Taloyhtiöiden remonttisopimuksiin präntätty kahden vuoden takuu johtaa harhaan, sanoo kiinteistöjuristi – Oikeasti virhevastuuaika lyhenee kymmenestä vuodesta kahteen

Kiinteistöjuristi Vesa Puiston mukaan urakoitsijat ovat saaneet vuosien varrella lobattua ”kahden vuoden takuun” eli vastuunrajoituksen niin tehokkaasti läpi, että siitä on tullut maan tapa.

Kirjoittaja(t) Noona Bäckgren / HS

Kun taloyhtiöissä neuvotellaan rakennusurakoiden kuten putki-, julkisivu- tai kattoremonttien tekemisestä, erityistä huomiota kannattaa kiinnittää urakkasopimuksiin lähes poikkeuksetta kirjattuun kahden vuoden takuuaikaan.

Kahden vuoden takuu voi kuulostaa hienolta, mutta itse asiassa siinä on kyse urakoitsijan vastuun osittaisesta siirtymisestä taloyhtiön harteille. Tämä taas voi merkitä taloyhtiölle huomattavia kuluja.

”Todellisuudessa ’kahden vuoden takuu’ tarkoittaa enemmänkin urakoitsijan virhevastuuajan lyhentämistä kymmenestä vuodesta kahteen tiettyjen virhetyyppien osalta. Kyse ei siis ole aidosta takuusta vaan vastuunrajoituksesta”, sanoo kiinteistöjuristi ja asunto-osakeyhtiöoikeuden väitöskirjatutkija Vesa Puisto Lakiasiaintoimisto Fokuksesta.

”Kyseinen ehto menee lähes aina sellaisenaan läpi taloyhtiön urakkaneuvotteluissa. Sen hyväksyminen tarkoittaa valitettavan usein sitä, että taloyhtiö kustantaa kahden vuoden jälkeen monet urakoitsijan tekemien rakennusvirheiden korjaukset itse.”

Puisto: Käytännössä kaikki isommat remontit kahden vuoden takuulla

Puisto huomauttaa, että sopimus- ja vahingonkorvausoikeuden periaatteiden mukaan rakennusurakoitsijalla olisi ilman rajoittavaa ”kahden vuoden takuuta” kymmenen vuoden vastuu tekemästään työstä kaikenlaisten virheiden osalta.

”Urakoitsijapuoli on saanut vuosien varrella lobattua ’kahden vuoden takuun’ niin tehokkaasti läpi, ettei minkäänlaisesta muusta vaihtoehdosta osata monesti edes keskustella. Siitä on tullut sisäänrakennettu oletus ja maan tapa.”

Takuuta ei yleensä mainosteta erikseen, vaan markkinoinnissa urakoitsijat keskittyvät muihin asioihin kuten urakan kestoon ja referensseihin.

”Käytännössä lähes kaikki taloyhtiöiden isommat urakat kuten putki-, julkisivu-, piha- ja kattoremontit tehdään kuitenkin kahden vuoden takuulla.”

”Joistakin ehdoista voisi olla järkevää sopia toisin”

Puiston mukaan urakoitsijapuolen lobbaus on ollut erittäin tehokasta, koska kahden vuoden takuu on saatu kirjattua Rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin eli YSE 1998 -ehtoihin.

Kyseisiä ehtoja noudatetaan käytännössä kaikissa taloyhtiöiden isommissa urakoissa.

”Ehdot otetaan usein osaksi sopimusta kokonaisuudessaan ja sellaisenaan, vaikka joistakin sen ehdoista voisi olla järkevää sopia toisin. YSE 1998 sisältää ankaria vastuunrajoitusehtoja urakoitsijan vastuun osalta.”

Kahden vuoden takuu ja vastuunrajoitus on kirjattu YSE 1998:n peräkkäisiin pykäliin 29 ja 30.

Jos YSE 1998 -ehtoja ei sovellettaisi rakennusurakkasopimuksissa, näyttövastuu vastuusta vapauttavan perusteen osalta olisi koko kymmenen vuoden ajan urakoitsijalla. Selkokielellä tämä tarkoittaa, että välttääkseen esimerkiksi kosteusvaurioihin liittyvät vastuut urakoitsijan olisi pystyttävä näyttämään kosteusvaurion johtuneen urakoitsijan tekemän virheen sijasta tilan vääränlaisesta käytöstä, huollosta tai muusta urakoitsijasta riippumattomasta syystä. Näyttövastuu säilyisi urakoitsijalla kymmenen vuoden ajan.

YSE 1998 -ehtojen määräyksin tämä vastuu siirtyy urakoitsijalta taloyhtiölle kahden vuoden jälkeen.

”Usein kahden vuoden takuu on pakko hyväksyä”

Ongelma on Puiston mukaan se, että aiheeseen liittyvän keskustelun puutteen vuoksi tilaajapuoli eli taloyhtiöt, isännöitsijät ja taloyhtiöiden projektipäälliköt ymmärtävät harvoin sopimusehtoihin kirjatun ”takuun” todellista merkitystä.

”Vastuunrajoitukset on muotoiltu YSE 1998 -ehtoihin sellaisin juridisin sanavalinnoin, että ne pitää osata lukea rivien välistä. Rivien välien lukemiseen taas tarvitaan hyvää sopimus- ja vahingonkorvausjuridiikan osaamista.”

Vaikka rivien välejä osaisikin lukea, ongelma ei välttämättä poistu.

”Jos jokin taloyhtiö tai isännöitsijä ymmärtää lähteä kyselemään takuusta, urakoitsijat voivat sanoa, että urakka tehdään YSE 1998 mukaisin ehdoin. Pidemmästä vastuusta ei käsittääkseni useimmiten suostuta edes keskustelemaan.”

Puisto sanoo kuulleensa tilaajapuolelta myös viestiä siitä, että taloyhtiön on lähes mahdoton saada urakasta tarjouksia, jos tarjouspyyntöön kirjataan taloyhtiön haluavan teettää urakka normaalilla 10 vuoden vastuulla eikä YSE 1998 -ehtojen mukaisella kahden vuoden takuulla.

”Usein kahden vuoden takuu on pakko hyväksyä, koska remontti pitää saada tehtyä.”

Tätä artikkelia on kommentoitu 7 kertaa

7 vastausta artikkeliin “Taloyhtiöiden remonttisopimuksiin präntätty kahden vuoden takuu johtaa harhaan, sanoo kiinteistöjuristi – Oikeasti virhevastuuaika lyhenee kymmenestä vuodesta kahteen”

  1. Mistä helvetin normaalista 10-vuoden takuuajasta tämä lakimiehen tekele oikein hörisee ? Onko joku kuullut talonrakennushankkeesta 10-v takuuajalla ?

  2. Heitän ilmaan kysymyksen: lyheneekö 10 vuoden virhevastuuaika, jos takuuaika rajoitetaan kahteen vuoteen? Mielestäni kyse on kuitenkin kahdesta eri sopimuskohdasta. Mutta sanotaan näin että rakennuttajien kannattaisi hieman opetella vaatimaan, he kuitenkin maksavat urakoitsijoiden voitolliset tulokset. Eli jos minä maksan viulut, urakoitsija tanssiin minun tahdin mukaan. Tai hankkikoon viulunsa muualta. Ikävä että Suomesta on isäntä-mentaliteetti kadonnut, niiltä kelle se oikeasti kuuluisi.

  3. Asia on erittäin yksinkertainen.

    Takuuaika on xx.xx.201X saakka.

    Viittaukset YSEen poistettu kaikista sopimuskohdista.

    1. Niin, tämänkös ajattelit olevan se ongelma? Ettei kukaan muu kuin sinä osaa kirjoittaa sellaista sopimusta jossa on pidempi takuu-/vastuuaika?

      Olisiko ongelma kuitenkin se, että urakoitsija ei tuollaista paperia allekirjoita? Töitä kuitenkin on, kun taas sen asunto-osakeyhtiön on saatava urakalleen tekijä. Kun putki tai katto vuotaa, se tekijä saatetaan tarvita jopa aika nopeasti.

      Urakoitsijoilla on luonnollisesti tarve rajoittaa vastuutaan. Erityisesti juuri tuo näyttövelvollisuus josta Puisto puhuu on keskeinen kysymys, kun puhutaan rakennuksista joissa myös käyttäjän/omistajan toimenpiteillä on vaikutusta urakkasuorituksen kunnossa pysymiseen. Jos tuottamuspresumptio jatkuisi 10v, olisi esim huoltotoimenpiteiden laiminlyönti ongelmien aiheuttajana urakoitsijan näyttövelvollisuuden piirissä. Miten tämä käytännössä tapahtuisi?

      Yse on toiminut melkoisen hyvin viimeiset 20 vuotta, ja jos siinä onkin kipupisteitä, en nostaisi 2v takuuaikaa ja 8v ”takuuajan jälkeistä vastuuta” sen listan kärkisijoille.

      Toinen huomio Puiston kirjoitteluun on se, että tietääkseni kaikilla aloilla joilla on käytössä YSEen verrattava vakioehtokokoelma (esim RYHT, KSE, ITYSE jne) on niissä yleisestä lainsäädännöstä poikkeavia määräyksiä osapuolten vastuista, käsittääkseni lähes aina niin että toimittajan vastuuta rajoitetaan suhteessa siihen mikä se olisi sopimuksessa sääntelemättömässä tilanteessa.

      Vaikea ajatella että rakennusalalla yleisesti siirryttäisiin hyväksymään 10v ekskulpaatioon perustuva yleinen urakoitsijan vastuu.

  4. Jos takuuaika on pidempi, se näkyy hinnassa, kannattaa ajoittaa korjaukset siten, että tarjouspyyntöön tulee .vastauksia, alustataloudessa nimenomaan korjaukseen saa tarjouksia, ongelma on enemmän noususuhdanteessa uudispuolella. Riesana ovat paremminkin liian tyhmät ja surkeat tarjoajat.

  5. 10 v takuuaika johtaisi kestämättömään tilanteeseen vakuuksien suhteen.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi