Ostajan ei kannata riidellä vanhan talon märkätilojen ja salaojien virheistä

Kokenut rakennusmestari ja kuntotarkastaja Matti Eklund on ollut mukana oikeudessa tuhannessa riitatapauksessa. Niistä kolmasosa on mennyt hoviin. Hänen kokemuksensa on, että sovittelu tulee aina halvemmaksi kuin riita. Ainoa, joka pärjää, on asianajaja. Oikeudenkäynti kestää vuosia ja tulee lähes aina kalliimmaksi kuin virheiden korjaus ja joskus se on jopa kalliimpi kuin koko talo. Varsinkaan vanhoista virheistä ei kannata riidellä.

Kirjoittaja(t) Seppo Mölsä

Matti Eklund otti kantaa vanhojen ja uusienkin asuntojen virheisiin kuntotarkastajan näkökulmasta Rakennuslehden asiantuntijaseminaarissa Finnbuildissä. Katso video!

Samassa seminaarissa keskustelua jatkoivat VTT:n erikoistutkija Tuomo Ojanen ja hometalkoiden vetäjä, tekniikan tohtori Juhani Pirinen pohtimalla, mistä homeongelmat aiheutuvat ja miten niistä pääsisi eroon. Tämä on myös nähtävissä videolla.

Virheistä kannattaa kertoa myyjälle eikä heti juristille

Miten ostajan sitten pitäisi reagoida, kun hän muuton jälkeen huomaa, että talossa onkin kosteusvaurioita tai sisäilma on huono?

Eklund:

”Ensimmäiseksi pitäisi reklamoida asiasta myyjää. Sitten pitäisi ottaa asiantuntija selvittämään. Sitten pitäisi järjestää katselmus. Aina pitäisi toimia avoimin kortein eli ilmoittaa myyjälle, että me tulemme tekemään tällaisia tutkimuksia, tutkimukset tekee se ja se ja tutkimuksen tarkoitus on selvittää esimerkiksi mistä asunnon huono sisäilma johtuu tai minkä takia seinästä maalit hilseilevät.

Nämä on pitkäaikaisia hommia. Monesti oikeudenkäyntiin menee 3-5 vuotta. Pisin minulla on kestänyt 18 vuotta ja se meni kaksi kertaa hoviin.

Tietysti kanne voidaan nostaa nopeastikin ja miettiä asiantuntijan kanssa korjaukset ja laskea kustannusarviot. Sen perusteella voidaan lähestyä myyjää.

Vihoviimeinen tapa on lähteä ensimmäiseksi asianajajan kanssa liikkeelle. Meillä on valitettavasti sellaisia asianajajia jotka markka-aikana ensimmäiseksi hakivat 300 000 markkaa hukkaamiskieltoa myyjältä. Tänään se on vaihtunut niin että se on 300 000 euroa. Ja sitten vasta aletaan asiaa selvittämään. Käräjäoikeuteen päästään 3-4 vuoden kuluttua ja  kun sieltä päästään ulos, niin kustannukset ovat sellaiset 30 000 – 40 000 euroa. Kun mennään hoviin, niin siihen menee vuosi tai kaksi lisää aikaa ja kustannukset ovat 40 000 – 80 000 euroa.

Hovioikeuden päätöksistä 80 prosentissa tapauksista oikeudenkäyntikulut ovat suuremmat kuin virheiden korjauskustannukset. Oikeusprosessin aikana talo ei ole tullut yhtään parempaan kuntoon vaan päinvastoin jos talossa on ollut terveyshaitta, niin asukas on saattanut menettää terveytensä tänä aikana.

Pahin tapaus päätyi televisioonkin. Talon hinta oli 185 00 euroa. Virheitä löytyi 105 keltaisen lapun verran. Hintaa laskettiin virheiden vuoksi 35 000 euroa. Ostajan vaade oli 625 000 euroa, kun uuden rakennuksen olisi saanut silloin 285 000- 300 000 eurolla. Oikeudenkäyntikulut olivat 390 000 euroa. Virheiden korjaaminen olisi maksanut arviolta 40 000 euroa.  Kun mentiin hovioikeuteen, oikeudenkäyntikuluja tuli 100 000 euroa lisää.

Tämä oli karmea paikka. Aina pitäisi pitää maalaisjärki näissä hommissa ja pyrkiä järkeviin ratkaisuihin.”

Mitkä virheet kannattaa hyväksyä?

”Vanhoista märkätiloista ainakaan ei kannata riidellä. Ennen vuotta 1998 rakennetut märkätiloissa saattoi parhaassa tapauksessa olla sivelyeriste, joskus ei sitäkään, koska silloiset ohjeet eivät kertoneet selvästi miten märkätilat pitää eristää. Lattiassa on tyypillisesti ollut muovimatto ja seinissä muovitapetti.
Uusi omistaja on voinut tehdä laatoituksen suoraan muovin päälle. Seuraava omistaja on sitten omassa kaakeliremontissaan huomannut, että runkorakenteessa on lahovaurioita, kun kosteus on päässyt hanakulmista ja nurkista läpi, koska eihän laatta ole mikään vedeneristys.

Tämä ei  ole asuntokaupassa mikään piilevä virhe, vaikka hyvin usein ihmiset nostavat siitä juttua. Oikeus katsoo, että 25 vuotta sitten rakennettu märkätila on uusimisen tarpeessa.

Tavallisen pesuhuoneen remonttihinta on 18 000 – 22 000 euroa, kun ei laske emäntää Villeroy & Bochin laattakauppaan. Sitten kun lähdet siitä tappelemaan 2-3 vuotta oikeuteen, ja koko lailla varmasti häviät sen.

Maaseudulla ongelmana oikeuden suhteen on se, että sen puheenjohtajalla saattaa olla vuodessa vain 1-2 asuntokauppaan liittyvää riitaa. Sinne kun tulee asiantuntija, niin se puhu puheenjohtajan ympäri. Sama koskee pääkaupunkiseutuakin, kun tuomareita kierrätetään. Justiinsa kun he oppivat käsittelemään rakennusasioita, niin he siirtyvät käsittelemään avioeroja. Siksi oikeuden ratkaisu on harvoin oikeudenmukainen.

Toisaalta jos viet vanhan märkätilan asian oikeuteen, joudut itse maksamaan oikeudenkäyntikulusi. Hyvin useissa päätöksissä molemmat saavat pitää omat oikeudenkäyntikulunsa. Siksi pitää tarkkaan miettiä mitä lähtee vaatimaan.
Silloin tietenkin kun on oikein isoista asioista kyse, ei ole muuta ratkaisua kuin mennä oikeuteen.”

Hyvä rakentamistapa ei ole pelastanut virheiltä

”Vanhoissa pientaloissa suurimmat ongelmat aiheutuvat perustuksista. Esi-isät ovat käyttäneet parhaat rakennuspaikat. Meille ovat jääneet suomontut ja lätäköt ja savikaukalot.

Omatoimirakentajalla ei ole ollut ammattitaitoa perustusten valitsemiseen vaan hän on valinnut omasta mielestään halvimman perustamistavan huomioimatta ollenkaan rakennuspaikkaa.

Ihmiset eivät myöskään ymmärrä, että samalla tavalla kuin auto myös talo ikääntyy ilman kunnossapitoa. Vaikka rakennus olisi alun perin ollut kunnossa, niin aika on tehnyt tehtävänsä, ja jos huoltoa ja korjauksia on laiminlyöty, ovat ne nyt edessä vaurioiden kera.

Ymmärrät, jos ostat 100 000 kilometriä ajetun auton, jossa ei ole jakopään hihnaa kertaakaan vaihdettu, että se on kohta vaihdettava tai jos et vaihda niin kohta tulee 3000-5000 euron remontti. Jos salaojille ei ole tehty mitään 30 vuoteen, niin siellä tulee remppa, jonka kustannukset ovat 30 000 – 50 000 euroa.

Hyvään rakentamistapaankaan ei voi luottaa, koska se on omaan aikaansa liittyvä käsite. Se mitä joskus pidimme hyvän rakentamistavan mukaisena ratkaisuna, voi nytkin olla rakennusvirhe. (Juhani Pirinen teki aiheesta aikoinaan lisensiaattityönkin, jossa hän osoitti alan ohjeiden kulloisenkin aikakauden virheet)

Näihin törmää toistuvasti asuntokaupan kuntotarkastusten yhteydessä. Ostaja ei ole välttämättä ymmärtänyt, että ennen vuotta 1998 tehdyssä asunnon kylpyhuoneessa ei ole vaadittu sellaista vesieristystä kuin nyt. Se ei ole sellainen virhe, josta voisi myyjää syyttää. Silti tällaisista asioista saatetaan käydään kalliita oikeudenkäyntejä.”

Kuntotarkastus paljastaa riskirakenteet

”Vanhojen asuntojen kauppaan liittyy yleensä kuntotarkastus. Tavallinen kansalainen ei osaa lukea raportteja saati ymmärtää riskirakenteista olennaisinta. Riskirakenne ei ole yhtä kuin vaurioitunut rakenne. Kun riskirakennemainintoja on kuntotarkastusraportissa, ihannetilanteessa kuntotarkastaja voisi selvittää tilaajalle, mitä se tarkoittaa ja mitä pitäisi tehdä, jotta riski ei toteutuisi.

Tyypillinen kuntotarkastusraportin riskirakenne-esimerkki löytyy 20–30-vuotiaasta matalaperusteisesta talosta, jossa ei ole salaojajärjestelmän tarkistuskaivoja. Se on kunnossapitojaksojensa mukaan tullut elinkaarensa päähän. Ei siellä enää mikään toimi. Jos salaojille ei ole tehty mitään 30 vuoteen, remontti siitä seuraa.

Meillä on paljon tapauksia esimerkiksi siitä, jos ei ole tarkastuskaivoja eli korkoasemaa ei voida tarkistaa. Tai joskus laitettiin kymmenen senttiä maan alle että saatiin nurmikko päälle. Sitähän pitäisi keväisin ja syksyisin kurkata kaivoon, että veden pintakorko on oikea juoksuputkiin nähden. Ei pitäisi lähteä laskemaan puutarhaletkulla, koska jos sinne lasketaan paineellista vettä, niin se vetää hienon aineksen putken ympäriltä. Aikoinaanhan se on täytetty halvimmalla maa-aineksella eikä millään salaojasoralla, vaikka siitä on ollut ohjeet jo vuonna 1948 julkaistussa RT-kortissa.

Kiinteistöä pitää kunnostaa ja jos ne ovat kunnostamatta, niin ostajan pitää ymmärtää, että kohta niiden kunnostaminen on edessä.
Ostaja, myyjä, kuntotarkastaja ja tarvittaessa pankin edustaja  voivat pitää tarvittaessa yhteisen tilaisuuden, jossa kerrotaan mitä korjattavaa on. Tärkeintä on, että myydään oikealla hinnalla, jossa on huomioitu peruskorjauskustannukset.”

Suomessa on liikaa välittäjäystävällisiä kuntotarkastajia

”Suomessa tarvittaisiin noin tuhat ammattikuntotarkastajaa, kun niitä nyt on parisataa. Niistäkin osa valitettavasti on ns. välittäjäystävällisiä kuntotarkastajia.

Tarkastusraporttien taso on kirjavaa. Välittäjä on voinut arvioida asunnon hinnan yhtäläiseksi naapurin rakennuksen kanssa, vaikka naapuri on voinut laittaa 100 000 euroa asunnon laatua nostaviin peruskorjauksiin. Myyntitilanteessa välittäjä katsoo kuitenkin vain tämän alueen hintatasoa, ja myyntihinta on plus miinus viisi prosenttia kylpyhuoneen kaakelivalinnoista riippuen.

Ehdotimme oikeusministerille tutkintopakkoa kuntotarkastuksia tekeville. Ministeri tyrmäsi sen vetoamalla ammatinvapauteen. Kuka tahansa voi mennä ostamaa viidenkympin kosteusmittarin Biltemasta ja laittaa lehteen ilmoituksen, että teen kuntotarkastuksia.

Kosteuden pintailmaisimia pitää osata käyttää. Muuten se on arvauspäre. Se on kuntotarkastajalle suuntaa antava väline, jolla hän arvioi tilannetta. Yleensä märkätiloista löytyy kohonneita kosteusarvoja lattiakaivon ympäriltä missä vesi seisoo. Laatta eikä sauma ei ole vedeneristys, niin kosteuden pitäisi olla kiinnityslaastissa ennen vesieristystä eikä mennä rakenteisiin. Jos näkee kohonneita lukemia, pitäisi miettiä mitä tämä tarkoittaa ja tarvitaanko laajempia tutkimuksia. Pitäisi perehtyä rakennepiirustuksiin. Ongelmana on, että maaseudun pienissä kunnissa ei ole kuin pääpiirustukset. Niiden perusteella on vaikea ryhtyä selvittämään rakennetta, jos kuntotarkastuksessa ei avata rakennetta.

Kunnan rakennustarkastajalla voi olla täysi työ muissa asioissa, ettei hänellä ole ollut aikaa katsoa, että piirustukset olisivat kunnossa. Hänen täytyy luottaa, että suunnittelija on ollut ammattitaitoinen.

Aina kun epäillään, että laatan alla on kosteutta, pitäisi perehtyä asiaan ja tehdä porareikämittaukset.”

Uusien arvoasuntojenkin laadusta riidellään usein

Yleensä Eklundille tulevat tapaukset ovat asuntokauppaan kohdistuvia ostajan ja myyjän välisiä riitoja. Toiseksi eniten riitoja käydään rakentamisen laadusta.

Viime vuonnakin hänen toimistoltaan tilattiin kolmella miljoonalla eurolla takuutöiden uudelleentekoa. Osa näistä kohteista on todellisissa arvorakennuksissa. (Lujatalon takuutyöpäällikkö Hannu Pekkarinen kertoo videollamme, että asuntojen kalleus on tehnyt asukkaista entistä laatutietoisempia ja he vaativat usein parempaa laatua kuin alan laatumääräykset RYL).

”Takuutöissä joudumme usein välikäteen. On aika ikävää, kun kalliissa asuntokohteessa lämpökamera näyttää lämpötilaindeksiä 50, ja kun ottaa seinälevyn pois, niin meri näkyy sieltä. Tarkoitushan olisi, että meri näkyy ikkunoista eikä rakenteiden välistä.

Uusien talojen laatuvirheiden syyt johtuvat kiireestä ja siitä, että halvin hinta hyväksytään valintaperusteeksi. Työnjohdolla ei useinkaan ole aikaa perehtyä kohteeseen. Työnjohto on usein myös kokematonta eikä heillä silloin ole mitään annettavaa työntekijälle varsinaiseen työsuoritukseen.

Rakennuksilla on hyvin vähän sellaisia henkilöitä, jotka voivat neuvoa, miten joku työvaihe tehdään oikein. Työnjohdolla ei ole edes aikaa puuttua työn tekniseen suorittamiseen, kun aika menee paperisodassa. Työnjohdon tulosvastuu on niin kova,  että rakentamisen laatuun ei kiinnitetä huomiota.”

Tätä artikkelia on kommentoitu 6 kertaa

6 vastausta artikkeliin “Ostajan ei kannata riidellä vanhan talon märkätilojen ja salaojien virheistä”

  1. Asumisterveysliitto Aste ry:n toiminnanjohtaja, sertifioitu rakennusterveysasiantuntija Hannele Rämö soitti ja kertoi, että tänä vuonna liittoon on tullut tieto jo 350 talosta/asunnosta, jossa on havaittu vakava sisäilmaongelma. 80 prosentissa niistä oli sitä ennen tehty kuntotarkastus. Tämä kertoo hänen mukaansa tuosta ammattikunnasta aika paljon. Kaikkiaaan rekisterissä on 4000-5000 tapausta.

    Kyse ei ole enää pelkästään homeesta, vaan mukana on myös 2010-luvulla valmistuneita asuntoja, joissa on kemikaalien emissioista aiheutuneita sisäilmaongelmia.

    Rämö ihmetteli, miksi ARA ei ole tänä vuonna myöntänyt hänen tietojensa mukaan yhtään korjausavustusta sisäilmasta aiheutuvien terveyshaittojen poistamiseen. Pallo on heitetty ympäristöministeriölle, joka kuulemma on keksinyt rahoille muuta käyttöä.

    Rämön mukaan laki kuntotarkastajien pätevyydestä ei ole jumittunut oikeusministeriön virkamieskuntaan vaan siihen, että hallitukselta ja ministeriltä ei ole tullut esitystä asiasta. Kuntotarkastaja on siten yhä vapaa ammatti jotka kuka tahansa puoskari voi harjoittaa, jolla on varaa hakea Biltemasta kosteusmittari, kuten Eklund totesi.

    Seppo Mölsä

    1. Sisäilmaongelmia voi aiheuttaa aika moni sellainen seikka mitä ei kuntotarkastuksessa pysty tarkastamaan. Esimerkiksi ilmastointikanavien sisäpuoliset eristeet. Tämä vaatii kanavien kuvauksen, mikä ei kuulu normaaliin asuntokaupan tarkastukseen.

      1. Kanavien äänenvaimentimien mineraalikuidut voidaan selvittää näyttestä laskemalla (a 70€ noin). Kokenut kuntotutkija pystyy rakennusvuodesta ja ilmanvaihtojärjestelmästä päättelemään, onko kyseiselle näytteelle edes tarvetta.

    2. En usko että rakennustarkastajien sertifioinnilla on suurta merkitystä tarkastusten laatuun. Ensinnäkin sertifiointi vain määrittää tarkastajien vähimmäistiedon ja kokemuksen tason joka ei todellakaan vaadi kovin paljon. Toiseksi sertifiointi ei estä ”kenen leipää syöt sen lauluja laulat” mentaliteettia.
      Pakollisen sertifioinnin johdosta ihmiset luottaisivat tarkastuksiin ja tarkastajiin ehkä nykyistäkin enemmän eli aivan liikaa.
      Kuntoarvio on vain ARVIO, kuntotarkastus on jo vähän enemmän.
      VTT:n henkilösertifioinnit eivät paljoa paranna henkilöiden ammattitaitoa tai moraalia, se tehdään työmaajohdon seurannalla tai rakennustarkastajien kohdalla tarkastajien omalla maineella.
      Rakennustarkastus vaatii hyvin laaja-alaista rakennusalan käytännön kokemusta ja rakennusfysiikan tuntemusta joten pelkkä sertifioitu tarkastaja ei välttämättä olisi paljon parempi kuin kuka tahansa puoskari, arvaushan on aina arvaus. Tarkastajien pitäisi perustaa oma liitto, johon pääsisi vain riittävät tiedot omaava ja hyvämaineinen tarkastaja vrt. asianajajat. Tai ehkäpä RKL voisi kehittää ja parantaa asiantuntijapalveluidensa tarjontaa ja mainontaa.

  2. Myös Kiinteistönvälittäjiä tulisi perehdyttää tuntemaan paremmin asuntojen riskikohteita, jotta osaavat entistä paremmin kertoa osapuolille asunnon mahdollisista riskeistä ja ennakoida ne kaupanteossa. Perehdytykseen on saatava kaikki LKV- ja KiaT pätevyyden omaavat välittäjät järjestelmällisesti. Näin saataisiin riitatapauksia vähenemään.

  3. Hyvä ja kattava kirjoitus etenkin riitelyn kannattavuuden osalta. Keskimäärin 3-5 vuotta selvittelyä on pitkä aika. Käytetyn rahan sekä ajan lisäksi tulisi mielestäni ottaa huomioon myös osapuolten psyykkisten resurssien käyttö, joka sekään ei ole ilmaista. Mieti, että pahimmillaan mieltäsi painaisi oikeudenkäynti 18 vuotta. Se vasta onkin pitkä aika. Sovittelun kautta, jos vain mitenkään mahdollista.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi