Kokeile kuukausi maksutta

Julkisivun betonissa muhii näkymätön riski – Oikein toimien taloyhtiö lykkää ison remontin kauas tulevaisuuteen

Taloyhtiön ei pidä jäädä säiden armoille, vaikka ilmasto muuttuu.

Toni Pakkala tekee kuntotutkimuksia. Peitepaksuusmittarin avulla selvitetään betoniterästen peitepaksuutta. Kuva: Petri Kivinen

Omilla toimillaan taloyhtiö pystyy siirtämään isoja korjauksia vuosikymmeniä.

Tutkija Toni Pakkala, 35, on oikea henkilö arvioimaan ilmastonmuutoksen vaikutuksia taloyhtiöiden kiinteistöille. Hän tutki helmikuussa hyväksytyssä väitöskirjassaan ilmastonmuutoksen vaikutuksia betonijulkisivuille. Tulos on, että kosteuden lisääntyminen aiheuttaa kasvavia riskejä kiinteistöjen kunnolle.

Julkisivujen ja parvekkeiden pinnoille tulee tulevaisuudessa selvästi enemmän viistosadetta kuin nykyisin. Jos IPCC-ilmastoraportin rankimmat skenaariot toteutuvat, viistosade lisääntyy avoimilla paikoilla rannikolla kolmasosalla ja Lapissa yli 50 prosenttia.

Suomen viistosade on todella suuntautunutta

Mielenkiintoinen Pakkalan löytö on, että viistosade on Suomessa todella suuntautunutta. Suurin osa sateesta tulee länsi–kaakko-akselilta. Etelä- ja länsipuolen julkisivut ovat sateen armoilla. Rannikolla tulee nyt 3,5 kertaa enemmän vettä eteläisille julkisivuille verrattuna pohjoisiin julkisivuihin.

Ilmastonmuutoksen edetessä sade lisääntyy kuitenkin melko tasaisesti joka suunnasta, joten itä- ja pohjoispuolen julkisivutkin ovat myöhemmin sateen armoilla. Rakenteiden vaurioitumisherkkyys kasvaa koko Suomessa, kun ilmastonmuutos lisää sateiden määrää.

Myös pilvisyys lisääntyy, jolloin aurinko ei pääse kuivattamaan rakenteita.

Rannikolla rakenteiden vaurioituminen on selvästi nopeampaa kuin sisämaassa, vaikka siellä jäätymis- ja sulamissyklejä esiintyy vähemmän.

Julkisivuja joudutaan jatkossa pesemään

Erityisesti talvisateiden lisääntyminen on rakenteiden kannalta ongelma. Kesäsade ei ole niin haitallinen asia, mutta se voi lisätä levän kasvua julkisivupinnalle. Levä voi aiheuttaa pintarakenteille vaurioita, jos sitä ei pestä pois.

”Keski-Euroopassa julkisivujen peseminen on normaalia toimintaa. Luultavasti peseminen yleistyy myös Suomessa rakenteiden kosteusrasituksen lisääntyessä.”

Pakkalan neuvo taloyhtiöille on, että kiinteistön kuntoa on seurattava ja tutkittava aktiivisesti. On reagoitava jo ennen kuin parvekkeissa ja julkisivuissa on silmin erotettavia vaurioita.

”Siinä vaiheessa kun vaurioita näkyy, vaurioprosessi on jo käynnissä ja voi olla myöhäistä pelastaa rakenteet isommilta korjauksilta”, Pakkala sanoo.

Kuntotutkimus jo varhaisessa vaiheessa

Betonirakenteiden kunnon selvittäminen edellyttää kuntotutkimusta. Sellainen kannattaa Pakkalan mukaan tehdä jo silloin, kun talolla on ikää vasta 15–20 vuotta. Jos tämä tutkimus ei paljasta vaurioita, seuraavan, vähän kevyemmän tutkimuksen voi tehdä 10–15 vuoden päästä.

”Silloin taloyhtiöllä on jo kahdet tutkimustulokset käytössään kiinteistönpidon ja huoltotoimenpiteiden ajoituksen pohjaksi. Kuntotutkimus on tarpeen taloyhtiön kunnossapito-ohjelman pohjaksi.”

Jos ensimmäinen kuntotutkimus paljastaa betoniterästen ruostumista tai pakkausrapautumista, keskeinen toimenpide on pitää jatkossa kosteus poissa rakenteista. Silloin ruostuminen tai rapautuminen hidastuvat.

Julkisivujen pinnoittaminen on yksi keino suojata rakennusta ja estää hiilidioksidia pääsemästä rakenteisiin. Tarvittaessa raskaammalla peittävällä korjauksella saadaan kuitenkin vaurioprosessit pysäytettyä kokonaan.

”Laitetaan lisäeristettä ja sadetakki päälle. Esimerkiksi tuulettuva levyrappaus on yleisesti käytössä. Muita tuulettuvia levyvaihtoehtoja on noin 20 eri materiaalista. Niillä voi samalla uusia julkisivun ilmettä. Kun kosteutta ei pääse enää rakenteisiin, vaurioituminen hidastuu.”

”Ei kannata valita halvimpia, vaan vikasietoisia korjausratkaisuja.”

Jos julkisivun rapautuminen on päässyt pahaksi, joudutaan elementtien pintakuori uusimaan. Näissäkin tapauksissa kannattaa julkisivujen kunto selvittää huolella. Saattaa olla, että julkisivu joudutaan uusimaan vain pahiten sään armoilla olevilla ilmansuunnilla. Muiden julkisivujen osalta selvitään peittävillä ratkaisuilla.

Betonielementien laadussa isoja eroja

Eri-ikäisten talojen betonielementtien laadussa on isoja eroja. Pakkala kertoo, että nykymuotoiset betonin laatuvaatimukset otettiin käyttöön vuonna 1989. Pakkasenkestoa koskevia ohjeita annettiin jo 1970-luvulla, samoin ohjeita teräksiä peittävän betonin paksuudesta.

Kuntotutkittuja taloja koskeva laaja tutkimus kuitenkin osoittaa, että myös nykymääräyksillä tehdyissä 1990-luvun alkupuolen julkisivuissa on ollut ongelmia. Puutteet ovat koskeneet niin pakkasen kestävyyttä kuin raudoitteiden betonipaksuuksia.

Laatuongelmassa on kyse isosta asiasta, sillä yli puolet Suomen kerrostaloista on tehty vuosina 1960–1989. Julkisivujen elinkaarta pidentävät toimet, esimerkiksi peittävät ratkaisut ovatkin Pakkalan mukaan edessä isossa osassa lähiötaloja.

Valitse kuntotutkija huolella

Pakkala työskentelee puolet ajasta Tampereen yliopistolla ja toinen puolisko kuluu kuntotutkimuksia tehdessä Renovatek oy:ssä. Se on yliopistotutkijoiden perustama, betonin kuntotutkimuksiin keskittynyt yritys.

Pakkala varoittaa halvoista, mutta heppoisista kuntotutkimuksista. ”Kuntotutkimusten taso on harmillisen kirjavaa. Näiden tulosten perusteella sitten yli- tai alireagoidaan ongelmaan.”

Oleellista on, että kuntotutkimuksessa otetaan riittävä määrä näytteitä. Esimerkiksi betonielementtien laatu saattaa vaihdella samassa kiinteistössä niiden valmistusajasta riippumatta. Huonokuntoisia elementtejä saattaa olla vain muutama. Jos näytteitä otetaan liian vähän, taloyhtiö saattaa päätyä turhaan isoihin korjauksiin.

Näytteiden määrässä ei pidä tinkiä

Kuntotutkimuksia tarjoava yritys voi yrittää vallata markkinoita halvalla hinnalla tinkimällä näytteiden määrässä. Sitten kerrotaan, että korjaussuunnitelman tekeminen edellyttää lisänäytteiden ottamista. Lopulta hinta voi nousta kilpailijoiden tarjouksia korkeammaksi.

Pakkala kertoo taloyhtiöstä, jossa kaksi julkisivua jätettiin tutkimatta, kun kuntotutkimuksen tekijä ei saanut otettua näytteitä nostimella puiden takia. Ongelmia paljastui juuri näissä julkisivuissa.

”Ongelma olisi pitänyt ratkaista jo tutkimuksen suunnitteluvaiheessa. Se oli tutkijan laiskuutta, taloyhtiön ei pidä suostua sellaiseen.”

Luonnollisesti kuntotutkijan pitää osata myös tulkita näytteet.

Pakkalan kokemus on, että Helsingissä ja hänen kotikaupungissaan Tampereella kuntotutkimuksia tekevien yritysten laatu on pääasiassa hyvää varsinkin pitkään alalla toimineiden toimistojen osalta. Isojen paikkakuntien ulkopuolella tilanne saattaa olla villi.

”Itseäni huolestuttavat sellaiset ennen 1990-luvun puoliväliä tehdyt rakennukset, jotka sijaitsevat taajamien ulkopuolella. Pankistakaan ei saa välttämättä lainaa, kun korjaukset eivät juuri nosta asuntojen arvoa.”

Pakkalan mukaan kuntotutkimuksen näytteiden ottamista voi kohdentaa etelä- ja länsipuolen julkisivuille, koska siellä säärasitus on suurinta. Pienemmällä säärasituksella toimivien julkisivujen näytteet antavat lähinnä vertailutietoa. Jokainen talo ja sen ympäristö on kuitenkin yksilöllinen ja siten tutkittavan rakennuksen kohdalla päätös näytteenotosta on tehtävä kyseisen talon rasitusolosuhteiden pohjalta.

Mitä kuntotutkimus maksaa?

Parvekkeet ovat vielä enemmän sään armoilla kuin julkisivut, sillä kiinteistön sisätiloista tuleva lämpö ei kuivata rakenteita. Parvekelasitus on hyvä keino suojata rakenteita. Parveketornit kannattaisi suojata katolla, jos se on mahdollista.

Betonielementeistä rakennetun pienen kerrostalon kuntotutkimus maksaa Pakkalan mukaan alle 10000 euroa. Jos kerrostalossa on monta rappukäytävää, hinta saattaa lähennellä 20000 euroa.

”Kustannus on suhteellisen pieni. Summa voi säikäyttää taloyhtiössä, jos siellä ei ole kokemusta korjaamisen kustannuksista. Kuntotutkimuksen ja sitä seuraavan pinnoitusremontin avulla saatetaan pystyä siirtämään isoa remonttia pitkälle. Kuntotutkimuksen hinta on vain prosentteja remontin kustannuksista.”

”Jos kerrostaloon tarjotaan kuntotutkimusta 5000 eurolla, pitäisi hälytyskellojen soida. Kaikki ei ole silloin kohdallaan.”

”Betonin sielunelämää ei näe silmämääräisesti”

Kuntotutkimusta kevyempi, silmämääräinen kuntokartoitus sopii alle 15 vuoden ikäisiin kiinteistöihin. Hyvä arvioija pystyy näkemään kiinteistön selkeät, yleensä rakenteelliset puutteet. Siinä saattaa myös paljastua myöhemmin tehtyjä lisäasennuksia, jotka voivat olla kiinteistölle haitallisia. Esimerkiksi oven päälle tehty vesikatos voi valuttaa vettä julkisivun päälle.

Kuntokartoittaja pystyy myös arvioimaan, milloin kuntotutkimus olisi syytä tehdä.

Pakkala kuitenkin korostaa, että silmämääräisillä arvioilla ei ole merkitystä 1990-luvun tai sitä vanhempien talojen betonirakenteiden kunnon selvittämisessä.

”Pitäisi olla melkoinen röntgenkatse, jota näkisi betonin sisään. Betonin sielunelämää ei näe silmämääräisesti. Olen kuullut tapauksesta, jossa 1960-luvulla rakennettu kohde on tarkastettu silmämääräisesti ja todettu, ettei kuntotutkimusta tarvitse tehdä.”

”Korjaussuunnitelmaa ei pidä koskaan tehdä kuntokartoituksen pohjalta”, Pakkala sanoo.

Tätä artikkelia on kommentoitu 10 kertaa

10 vastausta artikkeliin “Julkisivun betonissa muhii näkymätön riski – Oikein toimien taloyhtiö lykkää ison remontin kauas tulevaisuuteen”

  1. Tässä puhutaan vain betonijulkisivuista eli käytännössä SW-elementeistä. Miten hyvin (tai huonosti) sitten poltetusta tiilestä muurattu julkisivu kestää? Ainakin näkee yli 100-vuotiaita tiilimuurauksia ja ihan hyvin pärjäävät vielä.

    1. Montako rakennusta muurattiin 100-vuotta sitten ja kuinka monta noista on yhä pystyssä ja voi hyvin? Purkusyitä on tietysti monia, mutta tuo harrastamasi logiikka ei todellakaan ole ongelmatonta.

      1. Mutta kun et vastannut itse kysymykseen. Kumpi on pitkäikäisempi SW-julkisivu vai poltetusta tiilestä paikalla muurattu julkisivu?

        1. Riippuu olosuhteista ja siitä miten sw-julksivu on käytännössä toteutettu. Nyt tuotettavat elementit ovat käyttöiältään huomattavasti pitkäkestoisempia kuin tuolloin 60-89 valmistetut ja sama trendi luultavasti jatkuu tulevaisuuteenkiin.

          Sanoisin kuitenkin että kustannustehokkain vaihtoehto on tehdä normaali sänkkäri maalatulla tai pesubetoni pinnalla.

          1. Tuo viimeinen lause nyt ei ainakaan ole totta. Paikalla rakennettu on aina halvempi – kylläkin hitaampi.

          2. Ikävä rikkoa kupla, mutta paikalla rakentaminen ei todellakaan ole halvempaa. Kallein työ rakentamisen ketjussa on työmaalla tehtävä työ.

  2. Betonirakenteille on ollut vuodesta 2004 lähtien käytettävissä käyttöikäsuunnittelumenettely. Tämän avulla esimerkiksi betonijulkisivun käyttöikä voidaan suunnitella halutun pituiseksi, esim. 50 tai 100 vuodeksi. Käyttöikäkäsitteisiin liittyen on hyvä huomata, että vuosimäärät ovat suunnitteluarvo, jonka 95 % rakenteista tulee täyttää. Tämän johdosta esimerkiksi 50 vuoden käyttöiälle suunnitellun rakenteen keskimääräinen tekninen käyttöikä tulee olemaan noin 150 vuotta.

    Poltetusta tiilesta muurattu julkisivu tiedetään kokemusperäisesti myös hyvin pitkäikäiseksi, jos rakenteet on toteutettu oikein.

  3. Tulee olemaan iso ongelma. Pelkällä koneellisella poistolla varustetuissa taloissa, ikkunoiden yläpuoliset korvausilmaräppänät on jo alkujaan liian pienet. Lisäksi mummot tukkii ne talvella ja unohtaa ne kesäksikin kiinni, kun ”vetää niin kauhiasti.” Aivan varmasti kosteus imeytyy rakenteisiin, eikä sieltä poistu ilman pitkää kuivaa jaksoa.
    Eräässäkin kämpässä mummo oli laittanut ne räppänät kiinni, koska ”vetää niin kauhiasti,” ja sitten se ihmetteli että miksi tulee valkosipulin hajua naapurista, kun ne tekee ruokaa. No tottakai tulee, kun se huippari vetää korvausilman vaikka elementtien välistä jos ei muualta saa. Jos sattuu olemaan keskimääräistä paremmin tiivis rakennus, ”korvausilma” tulee vaikka viemärien ja vesilukkojen kautta.
    Lisäksi vanhoista lähiötaloista puuttuvat runkosäätöpellit kokonaan, ja porukka on räpeltänyt venttiilit oman maun mukkaan ja/tai eivät koskaan puhdista niitä ja ovat pölystä täysin tukossa. Jos sattuu olemaan vaikka marokkolainen keittiö kyseessä, safkat keitetään öljyssä, ja koko kämppä poistoventtiilejä myöten on öljyssä ja pölyssä. Lopputulemana saadaan se että jossain kämpässä kiskoo niin maan helvatasti että venttiilit viheltää kuin tupolevin suihkumoottorit, ja toisaalla 7- henkinen perhe ihmettelee, miksi kakaroilla tulee himassa pää kipeäksi kun happi ei riitä ja koulumenestys kärsii. Sitten mennään psykologille ja sun muuta.
    Yritä nyt siinä sitten.

    1. Hei. Tekstisi ei liittynyt mitenkään tähän juttuun.

  4. Pakkanen ne sitten tuhoaa, jälki on niin rumaa, että äkkiä ne korjataan.

Vastaa käyttäjälle Nimetön Peruuta vastaus

Viimeisimmät näkökulmat